财富锦囊专栏(29):地点、地点、地点

财富锦囊专栏(29):地点、地点、地点 2008/09/29

●郑汉聪(大华银行（马）个人财务服务部门高级主管)

这是购买产业的传统智慧。然而，这样的智慧现在还可靠吗？答案是：“肯定的还可靠。”为了让你了解我所说的，我先与你分享一个地点如何影响产业价值的故事。

从2000年开始，新一轮风水循环期已经重新开始...相信风水者（以及大部份人都相信），好运方位开始改变。我住在边屋的邻居角落有一个很大的空地，主要大门向西，不过位置是在转角，它的周边篱笆也包围着北方、东方，而南方与其他房子为邻。当他不能获得准证在篱笆北方开一个门，他便停止装修工程，然而打算将屋子卖掉。信不信由你，地点（或在这个例子当中）对决定的影响有多大。

也许只是一件平常事情，不过还是值得一提。在新加坡，如果你居住的范围在方圆一公里之内有一间小学，那么，你的孩子将优先进入有关小学。因此，卖屋者将这个优势计算在内，并将屋价抬高来卖，这并不令人感到惊讶。

这些都是真实的故事，因为这些都是许多购屋者向我转述的故事。在马来西亚，许多购屋者都期望从产业需求殷切中让资本增值，以及从高租金回酬中赚到一些钱。在这样的情况之下，地点的考量更是非常重要，特别是那些希望取得高租金回酬的购屋者。举个例子：

●拥有便利设施-衔接高速公路，容易来往住家和办公室。我住在吉隆坡孟沙，而在拉惹劳勿路工作，这是最理想的居住环境，更何况现在要请一个可靠的司机并不是一容易的事情。

●孩子优先考虑的是学校。如果是希望出租给外国人，有关产业可以走路到国际学校，将比需要驾车才能抵达更佳。

●靠近大学和学院。一些住宅区通常是将产业租给学生，所以靠近大学和学院是租金的关键，而这些都是典型的小间公寓。

●住宅区的保安和安全。非常令人感到惊叹的是，这是使到一间有保安的共管式公寓，比拥有大花园的排屋更值钱的原因。屋主可以接受这样的情况，因为前者的租金更高以及出租率通常也很高。

●产业的面积。被视为小单位的房屋将更容易出租，而两至三间房间的房子，将更适合游子，而且他们的公司也愿意租下给他们居住。

●产业成本也将决定你期望取得5%或更高回酬的最低租金率。所以，如果你的成本越高，比如在吉隆坡城中城的产业，你需要更高的租金率才能取得你要求的回酬。在一般的情况下，越高的租金，市场需求就越少。

特别是在现有的环境底下，许多发展计划将会峻工，令到市场的供应增加。至于新的购屋者，他们肯定比以往两年更期望购买每平方尺更高价的房屋，不过，他们脑海中经常有一个问题，有关产业的租金回酬可否达到６%至８%。此外，未来的需求是什么？一旦供应增加，这样的情况是否会持续下去？是否有更多的外国人来到马来西亚或是马来西亚人移居到大城市，而使到需求增加？

我不认为会这样的研究，不过现在可以说是，如果经济继续增长，以及政府继续允许熟练外国人进来我国，那么，未来几年将是一个好年。不过，话说回头，现有的经济情况可能会破坏未来的展望。下周，我将探讨产业为一个具有潜能的投资。

南洋商报