Friday, May 01, 2009

當合格財女‧譜美麗人生

  • 由於女性在消費上的自制力一般較男性差,往往憑直覺或興趣衝動購物,在月杪賬單來臨時,才發現“赤字”,進而陷入入不敷出的財務窘境。




理財專家言:要成為“小富婆”,女性理財有三部曲,20至25歲要學會培養良好的消費習慣,進行資金儲備;25到45歲,要懂得讓資產增值,為養老作準備;45歲以上理財保障為上策。想要當個合格的“財女”,你是否在未雨綢繆?

逾40歲婦女財務令人擔憂

你對目前的生活素質滿意嗎?對未來財務狀況是否感到擔憂?對目前的退休儲蓄有信嗎?在擔任媽媽、妻子、媳婦、婆婆、朋友、上司、職員角色之際,你有沒有忽略了自己的錢包?

花旗銀行“理財智商調查”根據大馬女性的理財智商總結了三大群體特徵:

追求者(Aspirers)

平均個人“理財智商”為42分的以18至29歲的單身女士為主,年收入2萬4000令吉或以下的低收入者居多

節制者(Abstainers)

平均個人“理財智商”為43分的三大群體中,年齡最高者(40歲以上)以結婚並育有孩子者為主的收入中等,年收入介於2萬4000令吉和7萬2000令吉間

成功者(Achievers)

平均個人“理財智商”為61分的大部份是中年人士(30至39歲),大多已結婚和有孩子,年收入為三者中最高

63%中年婦女“錢”景茫茫

三群體中,節制者對未來財務狀況最憂心忡忡,高達63%擔心財務前景,超越47%的追求者與19%的成功者。同時,對目前退休儲蓄有信心的節制者,僅24%,遠低於46%的追求者和80%的成功者。

花旗零售銀行市場與行銷主管蒂莫迪指出,節制者的情況令人憂慮,主要是這群人士為三大群體中年齡最年長者,也已結婚生子,然而,依舊“錢”景茫茫,對目前生活素質不滿的人也以46%領先其他群體。

“儘管80%的節制者認為自己比過去同年齡的父母情況好,但以上情況來看,她們實際上仍在財務中掙扎。”蒂莫迪坦言,只有具備財務規劃者才能夠對未來樂觀,以上數據皆反映許多女性理財不足,才會對財務情況缺乏安全感。

對目前生活素質不滿
追求者 43%
節制者 46%
成功者 19%
對未來財務狀況擔憂
追求者 47%
節制者 63%
成功者 18%
對目前退休儲蓄有信心
追求者 46%
節制者 24%
成功者 80%
個人財務狀況較一年前好
追求者 55%
節制者 75%
成功者 77%
認為自己比過去同年齡的父母情況好
追求者 54%
節制者 80%
成功者 70%

量入為出
不做“Buy”金女

孔子雲:“君子愛財,取之有道;君子愛財,更應治之有道。”這裡說的“取”就是賺錢,“治”就是理財。一個人賺錢能力再強,如果不會理財,到了晚年依舊兩手空空,為衣食憂愁。

調查顯示,堅持預算的女性不多,三大階層的人士皆低於半數,其中節制者僅有微不足道的15%;按時把部份月薪作為儲蓄者也以節制者最少,只有21%,比較追求者與成功者為34%與62%。同時,追求者中,僅36%坦承每月儲蓄1至10%。

“只勤不儉,是竹籃打水;只儉不勤,是無源之水。既勤又儉,是水庫蓄水。”蒂莫迪認為,女士們在馬不停蹄工作時,不能忘記每月要先“支付”自己,在拿到薪水時,應建立一筆占自己收入至少20%的儲蓄基金,並在每6個月至1年檢視財務狀況,再依情況增加配額或調整比例。

女性消費自制力較差

由於女性在消費上的自制力一般較男性差,往往憑直覺或興趣衝動購物,在月杪賬單來臨時,才發現“赤字”,進而陷入入不敷出的財務窘境。

蒂莫迪表示,每個月辛苦工作,當然可以花錢慰勞自己,但必須有特定的額度,畢竟過度消費會造成無財可理,女性們大可規定月薪的10%至20%作為享受用途,但在及時行樂時,不忘提醒自己未來要享受退休生活的目標。

儹錢是理財的起點,收入是河流,財富是水庫,花出去的錢就是流出去的水,只有流在水庫裡的才自己的財。因此,若想要儹錢,就得養成量入為出的習慣,例如儘量克制衝動消費的習慣。

懂得預算勤以記賬

想要改變消費習慣,蒂莫迪建議從以下觀念著手:要有預算的概念、追查每一分錢的來龍去脈、養成記賬的習慣。

例如,趁促銷時促銷原本很划算,因為是要用較少的錢買到想要的東西,但若因打折的閒逛而產生更多預算外的花費,卻是一項大忌。因此,沒有預算的概念,儘管每天可以買到很多意外的“戰利品”,然而,在每個月收到賬單時,卻也可能出現令人意想不到的天文數字!

購物固然是一件令人心曠神怡的事,但聰明的女性應拒做“Buy”金女,運用精明的省錢購物絕招,讓自己在買東西時精省“小錢”,再用“小錢”去滾“大錢”,才不會落得望著堆積在屋的戰利品及賬單,感嘆自己是敗家子!

錢到底花去了那裡?蒂莫迪強調,要拒絕成為“月光公主”,女士們最好身邊帶著一本小賬本,時刻 盯緊自己的收支狀況,把每天的消費支出都記下來,然後每個月總結,從中分析自己在衣食住行上的花費,看看哪些是必需品,哪些是奢侈品?然後在下個月消費時 保持警惕,將有助於提醒自己開源節流。

償還卡債紀律比男士佳

另外,調查也透露一些有趣的現象,女士在償還卡債方面的紀律比男士佳,為56%比43%。而且,令人意外的是,每月還清卡債者的追求者達56%,僅償還最低應繳額者不過9%;儲蓄比1年前高者竟以較年輕的追求者居首,逾66%。

蒂莫迪笑言,大概是這些新鮮人的信用卡額度受限,意識到培養良好的財務管理是一個好的起點,加上金融風暴肆虐,年輕人在消費上也比較“收斂”。

堅持預算
追求者 21%
節制者 15%
成功者 38%
在接獲月薪時,將把部份作為儲蓄
追求者 34%
節制者 21%
成功者 62%
每月還清卡債
追求者 56%
節制者 47%
成功者 61%
儲蓄比1年前高
追求者 66%
節制者 40%
成功者 62%

危機意識待提高

若拿到6個月薪水,你是否有明確方向?然而,調查披露,只有18%的節制者與35%的成功者具備明確方向,16%的追求者則表示不知如何是好。這一再暴露了女性對理財意識的不足。

42%女性儲蓄僅夠4週應急

在經濟波動不靖的年代,裁員風四起,隨時飯碗不保,個人儲備尤其重要。不過,詢及一旦失業,目前存款能夠維持多久?18%的追求者與24%的節制者坦承,只足以應付4週或更低。但令人欣慰的是,59%的成功者說,現有儲蓄仍可望維持超過3個月。

職場待遇男女不平等

據調查,女性現有的工作也缺乏安全感,高達59%的節制者以及48%的追求者不時意識到失去支 柱的危機。同時,雖然男女平等的意識在大馬逐漸抬頭,職場的不平等待遇仍困擾著女性。無論是年輕單身的追求者,或是已婚節制者與收入較高的成功者,皆有近 半數或超過半數人感同身受-大馬女性的工資比同職位的男性低!

因此,蒂莫迪強調,女性更加不能缺乏對財務危機的意識,應該設法讓錢“勤勞”運作。

學會投資讓錢生錢

這意味“水庫蓄水”是好的開始,但光儹錢還是不夠的,女性還要學會投資,讓錢生錢,不妨把家中的“水庫”分成三份:

應急的錢
留半年到一年的生活費,這些錢以活期儲蓄形式存放。

保命的錢
最好留三到五年的生活費。這些錢可以以定期儲蓄的形式存放,或者部份購買國債。

閒錢:
五到年不用的錢,這些錢才可以用來買股票、基金、房地產,以期獲得高收益,不過,也要做好可能賠本的準備。

大馬女性的工資比同職位的男性低
追求者 46%
節制者 59%
成功者 42%
對現在的工作缺乏安全感
追求者 48%
節制者 59%
成功者 13%

不同年齡理財大不同

此外,不同年齡,理財重點大不同,加上風險胃口隨年齡縮小,女性可參考以下理財專家建議:

20至25歲:此年齡階段的女性偏好消費,常出現消費無度的現象。最好定期檢視卡債,培養記賬習慣與理財習慣。

25到45歲:選擇適合自己的保險品种,可以考慮儲蓄型保險。為養老做準備,可以考慮基金定投。同時,也是為兒女成立“教育金”的最佳時期。

45歲以上:選擇純保障的保險產品,由於年齡關係,投資聯險、萬能險等儲蓄,在理財產品方面,宜儘量選擇保本型理財產品。

財務規劃不容漠視

隨社會結構的變化,蒂莫迪認為,“婚後靠老公,老來靠子女”的觀念顯然已不合時宜,女性必須懂 得加強自己的經濟力量來過生活,因為婚姻不一定是未來的保障,生命中的變數太多,傷殘、疾病、失業、喪偶等都可能使家庭生計陷入困頓,所以,不論單身或已 婚女性,都要好好管理自己的財富,才能打造“美麗人生”。

保險意識日漸提高

雖然,根據調查,女性在保險意識方面已日漸步高,除37%的追求者承認完全沒有購買保險,分別 有59%與71%的節制者與成功者表示擁有足夠的保險,惟擁有正式退休規劃的女性的追求者與節制者僅佔區區的20%;成功者雖然為三者中最高,達34%, 但仍處於半數人以下,說明女性並沒有為未來的變數作好準備。

31%未規劃退休

此外,31%的追求者未開始規劃退休,46%的節制者與27%的成功者不知道退休之際,需要多少錢。蒂莫迪認為,女性應該趁年輕時用心設立財務規劃,才能確保未來安享晚年。

退休需要多少“籌碼”?可參考以下公式:退休後希望運用資金x(壽命-希望退休年齡)x12)

蒂莫迪強調,這只是一個籠統的算法,實際上,除了要意識到金錢在未來可能出現貶值情況,導致需要更多的錢來保持生活素質外,還必須參考四面八方的個人因素,包括雇員公積金與存款餘額、退休目標,例如是否必須承擔孩子教育費?父母醫藥費?

他建議,女性把自己的退休數字與未來需求寫在紙上,但擬定的退休目標一定要以現實為考量,否則最終可能因目標遙不可及,而成為“不可能”的任務。

他舉例,年輕人可能視結婚、教育、生孩子為目標;中年人則在想孩子長大後需要的金錢;單身女性的目標可能是買房、旅遊、購物;已婚女性可能以孩子的教育為優先。

建立家庭理財計劃

“許多女性在婚後只會看牢另一半的錢,卻反而忽略了自己的荷包,其實,在婚後,她們更需與另一半建立家庭理財計劃,例如隨年齡的增加和社會經驗增加,適度增加為家庭起到重要保障作用的保險,才能儘量把家庭的收入由小變大,並起到增值保值作用。”

研究報告說明,女性的壽命一般比男性高,平均往生年齡為79歲,比較男性是75歲。蒂莫迪表示,女性壽命延長,加上醫療費用走高,財務規劃問題更加不容漠視。

擁有正式退休計劃
追求者 20%
節制者 20%
成功者 34%
認為對退休擔憂言之過早
追求者 24%
節制者 15%
成功者 40%
對孩子的未來擔心
追求者 58%
節制者 88%
成功者 43%

星洲日報/投資致富

羅傑斯:投資自己熟悉的東西

  • 羅傑斯認為中國有潛力成為21世紀的超級強國,為了讓女兒有機會接觸中文,羅傑斯甚至舉家由美國移民至新加坡。


“商品大王”羅傑斯表示,只有投資在非常熟悉的東西上,方能在投資市場保持冷靜。他依然看好商品市場,並認為商品牛市至少可維持多5年。

有“商品大王”之稱的羅傑斯,曾作出錯誤的投資決定。他曾在著作中提到1980年的石油危機過後,他相信在供過於求的情況下,石油價格很快便會下調,因而沽空石油。

不過由於羅傑斯並無做好功課,忽視迫在眉睫的兩伊戰爭,結果油價因戰爭爆而大升,羅傑斯在慌忙中迷失方向,選擇平倉。後來,油價在升至頂點後回落,羅傑斯白放棄了一個獲利機會。

受過教訓後,羅傑斯現在投資時當然會做足功課,蒐集大量資料,對投資細節瞭如指掌。

“人人都只應投資在自己熟悉的東西上,只要投資在非常熟悉的東西上,並做好對衝,每晚就能安枕無憂。”羅傑斯表示自己只會持有基本因素正在改善的投資,並經常以多種不同的投資工具作對衝。

看好農產品市場

羅傑斯指,銀行收緊信貸,農夫現時難以取得貸款購買肥料,亦無人可以貸款開發鋅礦,造成商品供應短缺,這將有助商品價格反彈。多種商品中,羅傑斯最看好農產品,並認為商品牛市可望持續至2014至2022年。

羅傑斯表示:“對手持數萬港元資金的投資者來說,ETF(交易所買基金)是最佳的商品投資途徑。”

為女兒舉家移民

除商品外,中國市場亦是羅傑斯認為基本因素正在改善的領域。

羅傑斯認為中國有潛力成為21世紀的超級強國,為了讓女兒有機會接觸中文,羅傑斯甚至舉家由美國移民至新加坡。

66歲的羅傑斯育有兩名分別於2003年及2008年出生的女兒,他笑言自己不諳普通話,唯一懂得的中文是“冰啤酒”,希望女兒長大後能操流利的普通話及英語。

首次成為父親時已年過360歲的羅傑斯,自言想花更多時間陪伴女兒Happy及Bee,短短數10分鐘的訪問中多次提到女兒,盡顯女兒在他目中的地位。

去年羅傑斯出版《A Gift to My Children:A Father's Lessons for Life and lnvesting》(中譯《投資大師羅傑斯給寶貝女兒的12封信》),將從旅行及投資中學到的生活態度及投資觀點,以書信形式結集成書,希望兩位女兒在成長過程中亦可知道這些知識。

人物檔案

熟悉商品投資的羅傑斯(Jim Rogers),是美國著名投資者,有“商品大王”的稱號。於1970年與索羅斯聯手創立量子基金,37歲時離開量子基金“退休”,不過“退休”後仍活躍於投資界,及後更創辦了“羅傑斯國際商品指數”。

羅傑斯給女兒的12個箴言

(1)不要讓別人影響你
(2)專注於你所愛,在熱愛的工作上努力就會找到夢想
(3)普通常識並不是那麼普通,大眾相信的常常是錯的
(4)將世界納入你的眼界,做個世界公民
(5)研讀歷史,思考檢驗每一件事情
(6)學習歷史,因為以前發生過的事以後還會再發生
(7)這是中國的世紀,去學中文
(8)真正認識自己,瞭解自己的弱點及錯誤
(9)擁抱改變
(10)面對未來,看得見未來的人可以累積財富
(11)冷靜理性地看待世界,不盲從大眾
(12)要用功讀書,幸運女神眷顧持續努力的人

摘自羅傑斯

星洲日報/投資致富

Thursday, April 30, 2009

您報稅了嗎?

再過幾天就是無商業收入來源納稅人(如:打工一族)的報稅截止日期,2009年4月30日。你們報稅了嗎?一般上,無商業收入來源納稅人包括那些擁有其他收入如租金、股息等。有商業收入來源納稅人包括獨資業主、合夥企業合夥人等,其報稅截止日期是2009年6月30日。

報稅截止日期 商業收入來源 報稅表格

4月30日 無 Form BE6月30日 有 Form B

免稅津貼與福利

在2009年財政預算案,除了原有的免稅津貼與福利,政府宣佈了以下由僱主提供於員工的津貼或福利也獲免稅。有效日期從2008估稅年開始:

1)往返住家與公司的汽油與交通津貼(每年最高RM2,400,從2008估稅年起至2010估稅年)。

2)公幹用的汽油津貼和過路費(每年最高RM6,000)

3)泊車津貼與泊車費

4)食物津貼

5)12歲或以下孩子保姆費津貼(每年最高RM2,400)

6)電話費、流動電話費、互聯網費

7)公司免費或以折價出售給僱員的服務

8)公司免費或以折價出售給僱員的產品(每年最高RM1,000)

9)房屋、汽車、教育貸款的利息津貼(總貸款額最高RM300,000)

10)婦產費、傳統醫藥費如針灸費(須由已向衛生部註冊團體承認的醫師發出)

11)私人電腦(從2008估稅年至2010估稅年)

12)給逾於員工以下的獎勵(不管是現金、物品或福利),每年最高RM2000:

(i) 過去成就獎
(ii) 卓越服務獎
(iii) 長期服務獎。條件是已為僱主或同一公司或同一集團內公司服務超過10年。

以上的免稅津貼與福利,不適用於以下人士:

1)合夥企業的合夥人
2)獨資業主
3)能夠控制僱主的員工與董事

填寫收入

如果一項收入是免稅的,就無須填入報稅表格內,以免誤繳所得稅。納稅人只須把該免稅收入的收據或文件收好,以備稅務審查之需。免稅收入包括一般銀行利息,以上所提及的免稅津貼與福利和免稅股息等。

租金收入

納稅人應只填寫淨租金收入,那就是租金減去可扣稅的維修費、地稅、門牌稅、貸款利息、公寓的服務費等。

股息收入

目前,納稅人可能會收到兩種股息收入:(1)免稅股息收入;與(2)可徵稅股息收入。納稅人可 查閱股息收據以鑒定。一般上,免稅股息收據會列明此股息免稅,股東(收款人)不須繳稅。而可徵稅股息則列明公司已扣了的稅款數額(預扣稅)。納稅人須以毛 股息(Gross Dividend)報稅,然後在報稅表格E10格子索回預扣稅。如有退款,納稅人須填寫HK-3計算表(Helaian Kerja HK-3),然後連同正本股息收據呈交於內陸稅收局。

電子報稅

納稅人受鼓勵使用電子報稅,即省時又省力。此外,稅收局也承諾使用電子報稅者,在30天內取得退款(如有)。如果,您擔不知所措,可以上稅收局一趟,讓稅務官員陪您做第一次的電子報稅。

華文報稅表格

納稅人也可以上稅收局網站http://www.hasil.gov.my下載華文譯本的報稅表格以供參考。

祝您報稅平安!

星洲日報/投資致富

少吃盐,好处多

在几十年前,卫生官员就开始敦促美国人少吃点盐。

你知道自己每天的食盐消耗量吗?

普通美国人每天的食盐消耗量约为3,400毫克,远远高于美国膳食指南(U.S. Dietary Guidelines)建议的2,300毫克,同时也是人体所需水平的15倍。

Associated Press
自从二十世纪七十年代以来,食盐的平均消耗量已经上升了大约50%,主要原因是我们食用的便利食品大大增加。食品加工商在减少脂肪和糖份的同时,他们通常会增加食盐的剂量。

不过,食盐过量可能不利于人体健康。

过多摄取盐份可能会引起骨质疏松症、肾脏衰竭和胃癌。更为糟糕的是,它会引起高血压,这是心脏病和中风的主要诱因。每年死于这两种疾病的美国人高达85万之多。

纽 约市卫生专员托马斯•弗里登(Thomas Frieden)表示,高血压是仅次于吸烟之后的可预防疾病和死亡的主要原因。弗里登敦促全美包装食品制造商和餐厅在未来10年内逐渐将食盐用量减少 50%。美国疾病控制和预防中心(The Centers for Disease Control and Prevention,简称CDC)估计,采取这项措施,不仅每年可以挽救15万人的生命,而且可以减少100亿美元的医疗支出。

大约5000万美国人都患有高血压(即血压水平长时间至少为140/90 mm/Hg)。另有2000万人接近高血压(即血压水平为120/80至139/ 89)。相比白种人,高血压在非裔美国人当中更加普遍,而随着年龄的增大,将近90%的美国人最终都会患上高血压。

有鉴于此,CDC正在敦促所有高血压患者(即非裔美国人或者年龄在40岁以上的美国人,也就是美国将近70%的人口)严格遵从每天食盐摄取量不高于1500毫克的指引。

美国人大约80%食盐摄取量来自加工食品和外出用餐;只有20%来自家庭烹饪或者配餐调料。不过,减少加工食品的盐份并不是件容易的事情。除了能够增强口感之外,食盐还有助于改善食品的质感,并且具有防腐的供销。而长期以来,美国人已经对这种口味习以为常了。

食品制造商协会(Grocery Manufacturers Association)表示,近年来,该协会的许多会员已经开始逐渐减少食品含盐量,并陆续推出低盐食品。但是,它同时表示,任何政府措施都需要增强对消费者的教育以及以科学研究为佐证。

少 数批评人士认为,目前并没有足够证据显示大幅降低食盐用量是必要之举。位于纽约州布朗克斯的阿尔波特爱因斯坦医学院(Albert Einstein College of Medicine)的药品和公共卫生教授麦克尔•阿尔德曼(Michael Alderman)表示,并没有充分的科学研究显示普遍降低食盐摄取量可以拯救生命,这样做可能反而会带来意想不到的后果。阿尔德曼博士表示,在某些情况 下,降低食盐摄取量可能引发肾脏问题,或者促进胰岛素抗体的生成。阿尔德曼博士目前还担任行业团体盐学会(Salt Institute)的志愿顾问。

CDC 心脏病和中风预防中心主任达尔文•拉巴特(Darwin Labarthe)对此持不同意见。他表示,学术界普遍认为降低食盐摄取量有助于减少心脏病和中风的风险,少有证据显示它会引起任何不良的副作用。美国心 脏协会(American Heart Association)、美国医学会(American Medical Association)以及世界卫生组织(World Health Organization)都在提倡降低食盐摄取量。

那么,大家应该怎样控制食盐摄取量呢?要想知道确切的食盐摄取量几乎是不可能的事情。即便是食品店的生鸡肉有时候也会被注入盐水以便顾客掂量起来会感觉更沉一些(也就表示更贵一些)。但是,你总是可以从所购买的食品的营养成份标识上略知一二,并进行累计计算。

一些烘培食品和早餐麦片的食盐含量比你预想的要多。同种食品,不同品牌,其食盐含量也会大相径庭。查看食品标签上的一次性食用量会有所帮助。一袋貌似一人份的薯片可能会包括好几次的食用量。

专家建议,如果你在家烹饪的话,那么添加菜谱所建议的食盐用量的一半就可以了;不妨多使用香草和其他调味品,或者选择原味烹饪。摄取盐份较少的孩子可能永远也不会患上“盐牙”。

减少食盐摄取量可能需要一段时间才能适应,但是一旦你的口味调整过来,你可能就不会再想回到过去。纽约市健康专员弗里登把降低食盐摄取量比作从全脂牛奶转向脱脂牛奶。他说,“习惯喝脱脂牛奶后,如果再喝全脂牛奶的话,你会感觉在喝奶油。”

Melinda Beck

(编者按:本文作者Melinda Beck是《华尔街日报》健康养生专栏“Health Journal”的专栏作家)

房贷节省 利息妙招

开源节流,是每个人一生都必须通过理财来达到的最大目的,尤其在当前经济不景气的情况下,更是一门非常重要的功课。

然而,除了吃少、穿少,还有什么方法可以更节省金钱呢?

为了与大家一同探悉在目前金融危机的情况下,还有什么更实际的省钱方法,《理财第一》走访了房屋贷款节息专家黄天赐,以为读者带来节省房贷利息的一些知识。

如果你拥有产业,而且是透过贷款方式购买,以下8个问题你需要注意:

●您是否想过要节省您的产业贷款利息?

●您是否想过提早还清您的产业贷款?

●您是否想在退休以前摊还完您的产业贷款?

●您是否想在儿女攻读高等教育之前,就还清您的产业贷款?

●您是否想拥有更多的产业?

●您是否想拥有更大的产业?·您是否想提早过一个零负债的生活方式?

●您是否想提早过一个非凡自由,没有金钱压力的生活方式?

如果你曾经有过以上其中一个这样的想法,你或许需要像黄天赐这样的节息规划专家告诉你,其实是:可以做到的,甚至可以达到节息10至90%!

超越贷款节息 (马) 私人有限公司(SUPEX Mortgage reduction (M)Sdn.Bhd.)专家黄天赐说,如果没有进行适当的房贷节省利息(Mortgage Reduction),我们将很难实现“居者有其屋”的理想。

他指出,大部分人对于房贷的认识非常表面,殊不知,为了供养房子所付出的金钱,已远远超出了他们的想象空间。

他举例,如果一个人拥有一项总值25万令吉的房贷,贷款年份为30年,利率为7.5%,每月供款为1748.04令吉,在计算了实际利率约7.7633%及每月复利利息后,30年后,贷款者将支付高达62万9289.78令吉的金钱。

他说:“结果要支付的利息,远远比原本25万令吉的贷款数额高。实际的房贷付款,将是本金的二到三倍之多。”

黄天赐接受《理财第一》访问时指出,因此,购屋者有必要了解自己房屋的贷款合约条款,采取适当的应对措施,才能让自己节省许多不必要的利息开销,更早日跳出房贷的包袱,达到财务自由。

他说,了解了什么是“房贷节息”,就能达到以上的目的。

“贷款节息也是人生理财规划的一部分,而且也是其中非常值得关注的环节之一。”

他认为,购屋者只要了解了房贷节息,就可以达到节流的效果。而且,如果一个人做到节省金钱开支,负担减少了,自然更有动力去开源增加收入。

有技巧的提前还款·才能真正节省利息

黄天赐对《理财第一》说,提前还款(Prepayment)也是一种投资,如果在对的时间,作出适当数额的提早偿还贷款,将有助于节省大部分的利息开销,而且还可以通过杠杆原理为自己带来最大的利益。

无论如何,他指出,购屋者若要提前还款,则必须正确的通知银行及确保那笔款项准确无误的偿还贷款金额。

如何节息

他说,一般的贷款分前、中及后期。前期既是在买房子的初步阶段,中期就是供款的时期,后期则是完成供款后的阶段。

他指出,该公司的服务主要针对房贷中期,通过提前还款(Prepayment),即每个月多付一定比率的金额,或在最合适的期间注入一大笔金额,来达到房贷节息效果。

他透露,许多购屋者在签署买卖合约时,都没有真正了解到合约内容,而且也不明白。

“很多人并没有注意到合约里的提前还款的条文,因此,即便提前支付了还款,许多人还是必须付出非常重大的贷款利息损失。”

他强调,在这之前,购屋者必须了解一些房贷还款的概念:

●等额本息(Repayment);

●本金预付(Prepayment);

●贷款金额(Principal Reduction);

●未来等额本息预付(Advance/ Excess Payment)。

他解释,支付等额本息就是指支付利息及母金,最耗利息;本金预付则是最有效的节息方式,因为除了原本每月支付的等额本息,也将提早支付利息及母金(prepay repayment)。

同时,贷款金额则只是提前支付母金,没有利息;未来等额本息预付的话,购屋者纯属提前支付等额本息,根本没有帮助递减母金及利息。

他指出,一般上,购屋者若根据合约供款,就称为等额本息;提前还款则是本金预付;而后两者都属错误的部分提前还款,并没有实际减少房贷本金和利息的缴付。

他说,如果做出错误的还款,则将无法为您缩短贷款时间或节省利息,所以即便有多余的金钱要进行提早还款,也要确保自己对银行作出了对的付款。

“要正确的提前还款确实不易,因为必须准确的向银行表达您的意愿,作出本金预付来达到节息效果,否则,您所预付的金钱可能只是贷款金额,或未来等额本息预付。”

房贷利率高低不是关键 如何节息才是重点

黄天赐对《理财第一》说,如果投资者拥有多项产业,则必须选择节息效率最高的那个产业来进行节息。

至于差不多已经完成贷款的产业,节息的效率并不是很大,一般可以忽略。

他说:“如果你的房贷还剩下不到三分之一,我们就不鼓励你去进行节息动作了!”

他补充,要房贷节息,越早做就能省更多,但是,如果方式错误了,可能缩短了还款时间,但也未必省到钱,因为方式不对。

不鼓励公积金还房贷

另一方面,利用公积金来偿还贷款金额是现在相当流行的做法,然而,黄天赐认为,公积金顾名思义就是用来养老的基金,因此,并不太赞同利用该笔款项来偿还房屋贷款。

尽管如此,他说,若真的打算动用一笔公积金来偿还,就须以正确方式完成。

“由于许多人都不会理财,因此,用公积金来提前还款还是不错的选择。”

此外,针对目前较低的利率水平,他说:“国行下调目前的利率水平,许多购屋者可以减少供款,但是,要注意如果现在减少缴交房贷,未来就会拉长了贷款期却必须支付更高的金钱。”

有鉴于此,他劝促购屋者,在目前艰难的时刻,即便要减缴房贷,也必须三思而后行,不要为了解决燃眉之急而忽略了长远的因素。

黄天赐说,对他而言,房贷节息才是购屋者跳出房贷债务最好的方法,因此,借贷利率水平反而是其次。

他认为,银行的借贷成本都差不多,因此必须维持一定程度的贷款利率才能赚钱,所以基本上各个银行的贷款利率配套都大同小异。

他说:“当然,现在的利率已经下降,如果进行房贷再融资(re-finance),必定可以减少利息,但还是必须辅之以房贷节息,才能节省更大笔的利息支出。”

例如,如果你目前的房贷利率是7%,而降息后金融机构可能提供的利率只需要5%,这个时候再融资,自然利息会降低。

但是,他认为,房屋进行再融资后,千万不要把钱投资在另一项件产业,这是不明智的做法。

他比喻:“以再融资的方式进行另一项产业投资犹如从小河,跳入了大河,再由大河跳入大海。”

“我鼓励大家尽早脱离‘债海’,才是上上之策,才能够活的自由!”

房贷优惠利率 小心“看得到吃不到”

目前,各家银行都会推出一些吸引人的房贷优惠配套,例如第一年的利率只有2.8%,第二年只需要5%,第三年之后才是固定的利率。

对于这些优惠配套,黄天赐提醒购屋者必须充分了解,自己是否能够真正从中受惠。

他说,购屋者不能只看房贷第一年的优惠利率,因为,一般它会显得相当诱人,但接下来的贷款利率如果更高,就会抵消了之前的“好处”。

此外,他补充,如果房子是兴建中的就要更加注意,因为一般文件及手续等处理时间会拖长,如果期间银行的房贷被拖慢了,那么购屋者能够享受到的第一年利率优惠,就会大打折扣了。

房贷节息请专家代劳 “打蛇要打七寸”

所谓“打蛇要打七寸”,就是说处理任何事情,一定要切中要害,才能事半功倍。

黄天赐对《理财第一》说,对于房贷节息,购屋者确实可以自行处理,惟请专业的专家去处理,进行房贷节息时就能够达到事半功倍的功效。

他接受访问时说,超越贷款节息(SUPEX)成立了8 年,该公司的目标是协助购屋者,以节息的方式跳出他们的房债,并缩短贷款期限。

“我们完全是一家合法的公司,因为我们有许多钻研房贷数十年的专家,他们凭着专业的知识,透过客户的房贷合约内的条款,去跟银行进行谈判,使到客户可以透过一些途径去节省利息。”

他解释,该公司主要为客户提供贷款分析、贷款时拟定最节省利息的贷款配套,在重新融资阶段评估与选择最节省利息的配套等服务。

另外,超越贷款节息公司也举办贷款节息讲座、贷款节息培训营等。为顾客提供的服务包括房贷节息计划(Mortgage Reduction Plan )及房贷节息咨询(Mortgage Reduction Consultation )。

尽管,该公司是该领域的市场先驱及领导者,他坦言,不介意出现更多竞争。

不谙法律程序 成功几率较低

黄天赐补充,一般上,购屋者本身可以处理这些事情,然而,由于他们对于相关的法律程序不太熟悉,所以成功的几率比较低,通过专人的协助反而能事半功倍。

他说,传统上,提取公积金供屋的款项将流到贷款金额(的户口内),虽然能够节省一些利息,但比较之下依然效果不太大,所以要确保它做到进入本金预付(的户口内),才能节省更多利息。

另一方面,由于一般打工族收入一般不太高,又加上年轻的购屋者根本没有一大笔的金额作出本金预付,因而该如何节息?

黄天赐说,他们可以每月多预付10至20%。若真的没有多余的钱,通过双周付款一次的方式,则可以不用多付还是达到节息效果。

本金预付也要看时机

尽管如此,他强调,普通人要准确无误的与银行协调,以作出本金预付或调整付款的期数,或许不太容易。

他认为,本金预付非常重要,若使用一大笔金额做一次便足够。

他说:“我们将通过专业分析,计算出合适的偿还及最好的时机。”

他透露,本金预付也要看时机,因此,一获得了银行贷款的合约后,便应该及早向专人洽询。

“越早开始节息计划,就能省更多,若已达到贷款期限的三分之二,就已经无法达到最大的效益了。”

他补充:“提前付款也是投资的一种,今日,若您付出了一笔钱,未来你却省了更大笔的利息开销,节省到的钱就可以做其他用途了。”

另外,针对市场上最近非常流行的混合型房贷计划,他表示,购屋者要谨慎,因为,他们可能误解了自己已经预付很多本金,然而实际上,他们只做了未来等额本息预付。

他说,未来等额本息预付实际上无法节省到金钱,只是缩短了供款期限。

惟购屋者还是可以通过专人的协助,对准上述房贷配套,作出正确的本金预付而非未来等额本息预付。

另外,他也说,目前,马来西亚并没有房贷节息法令等确保消费者能够支付合理的利息。而且,这领域在马来西亚还是灰色地带。惟通过研究贷款合约里的条款,节息方式是完全合法的。

签署房贷合约·推荐固定利率

针对贷款合约的条款内容,他说,签署贷款协议书时,购屋者要留意的事项包括利率的日期,如果出现奇数利息就一定要还清,否则就会变成母金,加上复利效果就要支付更多。

另外,在购屋时,要注意的事项包括合约上,还款的日期。黄天赐说,在马来西亚,合约日期一般分为合约月分、合约生效后,下一个月的第一天,每月1号及及各别银行所定下的日期。

他指出,购屋者必须注意每月1 号的合约,因为很可能会多付,也可能会少付。

另一方面,针对浮动利率与固定利率的贷款配套,他认为,固定利率贷款配套更优。

他说,全球在1980年以前,世界上更国房贷都是固定利率,在1981年浮动利率出现以后,银行便出现了过度收费的可能性。

在美国,约有47.5% 的贷款都面对过度收费的厄运。

他说,如果在目前经济不景气的时候,由浮动利率贷款配套转到固定利率贷款配套,无疑是明智之举,若加上节息的工作,就非常完美。

未签署买卖合约前 先找银行谈房贷配套

此外,询及对于买房子初期,要如何节省利息和避免出现被罚款的遭遇,黄天赐说,由于法定购屋者与发展商 签署买卖协议(S&P)后的3 个月内,银行必须款项支付发展商,但由于银行借贷协议等文件常常会拖长时间,导致银行出钱予发展商的期限经常超过法定的3 个月及1 个月宽限期,购屋者就必须赔上许多利息。

有鉴于此,他建议,购屋者在购屋时,支付了发展商订金后,可以先洽询银行,安排贷款事宜,在获得了贷款预先批准后,才与发展商或售屋者签署买卖协议。

“这样,购屋者就不会因为时间拖长,而必须支付偿还发展商所收取的利息收费。”

跳出债圈四部曲

1.(跳入债圈计划)分析

2.(跑出债圈计划)拟定

3.编订贷款节息计划

4.执行贷款节息权利

资料来源:超越贷款节息(马)有限公司



房贷的期限、本金于利率的关系

名义利率: 每年7.5%

实质利率: 7.7633%

复利利息: 每月

每月供额: 1748.04令吉

总供额 : 62万9289.78令吉

贷款本金: 25万令吉

总利息 : 37万9289.78令吉

期限 : 30年

资料来源 :超越贷款节息(马)有限公司

南洋报

Wednesday, April 29, 2009

What you should know before buying bonds

Bond prices have an inverse relationship with market interest rates and it is this relationship that will generate capital gains or losses


IN THIS article, we wish to highlight that bonds are a lucrative investment instrument, especially in a declining interest rate environment.

In this regard, the recent cuts in the overnight policy rate (OPR) by Bank Negara Malaysia (BNM), has direct bearing on the workings of the capital market and value of financial assets traded in that market, including bonds. Since the beginning of this year, BNM has cut its benchmark interest rate by 150 basis points (bps) bringing the OPR to 2 per cent.

The cuts in BNM's benchmark interest rate has resulted in interest rate adjustments taking place in the economy. These interest rate adjustments mean that the total amount of money demanded is being equalised to the money supply available in the economy. During this process of interest rate adjustments, financial assets will either gain or lose value as investors switch out of cash holdings to buy interest earning assets.

We will illustrate this adjustment effect on bond prices specifically with a simple example.

Interest Rate Movementsand Capital Gains/Losses

To begin with, bond prices have an inverse relationship with market interest rates and it is this relationship that will generate capital gains or losses. In order to understand this inverse relationship, the reader has to bear in mind that every bond carries a fixed payment, also known as coupon rate for the entire life of the bond.

This stated coupon rate is calculated using the prevailing market interest rate at the time when the bond was issued. The coupon is a fixed payment which cannot be changed over the life of the bond, even if market interest rates change (In fact, this is the reason why bonds are sometimes referred to as fixed income securities).

What then can change when market interest rates change? It is the price component, also known as the initial face value or bond maturity price, that will change and this is what we are going to demonstrate with the example below.

Assuming that the interest rate is 10 per cent at the time of issuance, a particular bond pays RM5 a year in interest in perpetuity and the current market price of the bond is RM50. Simple maths will show you that the fixed payment of RM5 is 10 per cent of the face value of bond (RM5 divide by RM50). Note that the RM5 payment is the stated coupon rate (usually made annually).

Now, suppose market interest rate rises to 20 per cent and remember the coupon on the bond is still RM5, calculate the price of bond? Doing the maths will show you that the bond has to be sold at a discounted value of RM25 (10per cent/20 per cent x RM50). At this new price, the stated coupon of RM5, is now equivalent to the new market interest rate of 20 per cent (RM5 divide by RM25). Note the new bond price of RM25 is lower than the initial bond price RM50.

We can see when interest rates rise to 20 per cent, the coupon rate did not change for it is fixed in perpetuity but bond prices did. So what does this mean for the bond holder as well as the investor? For the holder of the bond, the only way he can sell the bond would be to sweeten the deal so that the buyer or investor gets the market interest rate for the bond. That meant discounting the price of the bond to make it attractive for the investor to purchase.

For the investor, the only way he would be willing to buy that bond is, if it cost no more than other investments that yield the same stream of returns in the future.

Next, market interest rates decline to 5 per cent, and remember the bond is continuing to pay a coupon rate of RM5 or 10 per cent of the initial face value. What do you think happens now to the bond price? Doing the maths again will show you that your bond can now be sold for a premium of RM100 (10 per cent/5 per cent x RM50) and the coupon of RM5 now is equal to the market interest rate of 5 per cent (RM5 divide by RM100). Note the new bond price of RM100 is higher than the initial bond price of RM50.

From the above example what needs to be understood here is that when interest rates rise, bond prices decline and bond holders suffer a capital loss on the price of the bonds. Conversely when interest rates decline, bond prices will rise and the bond holders make capital gains on the price of bonds. How? Because investors purchasing the bond are willing to pay a premium on bond prices.

Why pay a premium? If the fixed payment or stated coupon of the bond is higher than current market interest rate, it is clearly a signal to buy and any investor would be willing to pay a premium for the bond (that is pay more than the bond's maturity price).

This point is very relevant for the current situation when global market interest rates are declining and in some cases converging towards zero interest rate.

On the other hand, if the bond's fixed payment or stated coupon is lower than the interest payments expected by the market, the bond will sell for less than the bond's maturity amount. The difference (premium or discount) is computed by discounting all of the future cash amounts.

(Note: The above calculation is a simple illustration to highlight the inverse relationship between interest rates, bond prices and the resulting effect of capital gains or losses. It does not represent an actual computation of bond prices as that is a more complicated process. There are other variables to be considered too and we will discuss some of these variables in succeeding paragraphs.)

Yield Changes and Credit Quality

The next aspect that affects bond returns is yield changes. Simply put, the bond yield is the measure of income generated by a bond calculated as the interest paid divided by the price of bond. So, if your bond is selling at RM1,000 or par, the coupon payment, which is RM100, then becomes equal to the yield, which in this case is 10 per cent.

But note that bond prices are affected by, among other things, the interest offered by other income producing bonds. As such, bond prices fluctuate, and so do bond yields.

Each bond carries a different yield depending on the widely varying risk profiles of borrowers. For example, if the borrower is a government, it would be deemed risk-free as government has the ability to generate revenues through taxation to repay the bonds.

Thus, owing to this risk-free status, government bonds pay the lowest yield.

Corporations, on the other hand, undertake business ventures and the ability to repay carries varying degrees of uncertainties. Corporations with good financial standing have better ability to meet all their financial obligations, including the timely repayment of all interests and principal amount of borrowings.

These are high-quality issuers with high credit ratings, known as "investment grade". Conversely, corporations with weak business prospects are riskier and the probability of failure is higher. Issuance from these entities are known as "non-investment grade" bonds and it carries higher yields compared to investment grade bonds as investors need to be compensated for taking additional risk.

The Role of Rating Agencies in Gauging Credit Quality

Assessment of credit quality of bonds is largely undertaken by bond rating agencies. In Malaysia, there are two independent rating agencies, namely Rating Agency Malaysia Bhd (RAM) and Malaysian Rating Corp Bhd (MARC). Corporate bond ratings start from AAA (highest quality) to D (lowest quality or defaulted). Bonds ascribed ratings of BBB and above are "investment grade" bonds while those below BBB are "non-investment" grade bonds.

Duration

Finally, we may also use duration analysis to estimate how the change in general level of interest rates affects prices of bonds.

In a very simple sense, the concept of duration measures how quickly a bond will repay its true cost. It is a measurement of how long (in years) it takes for the price of a bond to be repaid by its internal cash flows. It is an important measure for investors to consider, as bonds with higher durations carry more risk and have higher price volatility than bonds with lower durations.

Some factors that affect a bond duration are as follows:

* Time to maturity

Consider two bonds that each cost RM1000 and yield 5 per cent. A bond that matures in one year would more quickly repay its true cost than a bond that matures in 10 years. As a result, the shorter-maturity bond would have a lower duration and less price risk. The longer the maturity, the higher the duration.

* Coupon rate

A bond's repayment is a key factor in calculating duration. If two otherwise identical bonds pay different coupons, the bond with higher coupon will pay back its original cost quicker than the lower-yielding bond. The higher the coupon, the lower the duration.

Conclusion

That being said, the way an investor chooses to invest in bonds for the short-term or the long-term depends on the investor's investment goals, time frames and the amount of risk the investor is willing to take.

More importantly when considering a bond investment strategy, remember the importance of diversification.

Investors opting for bonds as an investment should also think of diversifying risks even within the bond investments by creating a portfolio of several bonds, each with different characteristics.

There are various types of bonds available in the market with specific characteristics, which can be confusing for the uninitiated or the average investor.

This is where the average investor would need to seek professional advice since managing bond funds requires lots of resources, from analysing interest rate directions and credit quality to actively trading and hedging the portfolio.

Such arduous tasks are best handled by professional fund managers; especially those established ones with proven track record in economics, credit analysis and portfolio management as well as proper risk management.

This article was contributed by the Funds Management Division of AmInvestment Bank Group.

Business Times

感冒該注意事項

感冒該注意事項

我想每個人都有感冒時,病倒在床上起不來的經驗,全身酸痛、虛弱乏力、發熱咽痛等。這裡跟大家分享一下感冒后,看醫生之外,必須注意的事項:

▓服用維他命C,可縮短感冒期。

▓攝取鋅,可縮短時間,同時大幅減輕喉嚨痛等症狀。

▓保持樂觀的心情,可促進免疫系統的活力。

▓多休息,保留復原的體力,避免過度勞累。

▓避免參加聚會,以免過度消耗體力。

▓注意保暖。

▓不要吃有刺激性的食物﹐如辛辣﹑煎炸等。

▓飲食清淡,少吃脂肪、肉類及乳品,多吃新鮮蔬果。

▓喝熱雞湯,有助于鼻腔黏液的流動,加強排除病菌。

▓多喝水,補充所流失的重要體液,幫助排出有害雜質。

▓勿抽煙,抽煙會干擾抗感染的纖毛活動。

▓以鹽水漱口,可緩解不適。

▓淺啜半杯葡萄酒,有助于打通鼻塞並幫助入睡。

▓洗熱水澡。

▓以棉花在鼻周塗些凡士林,以潤滑過度擤鼻的疼痛感。

▓氣喘或呼吸短促時應就診。

▓若發燒38.3℃以上或小孩發燒,應盡速就醫。

▓任何劇痛都應就診,如:耳痛、鼻竇痛、肺痛或胸痛。

▓吞嚥極度困難或食慾不振時應就醫。

▓在感冒期間,進行中西藥合用﹐對病毒性感冒更有效。

中國報