Friday, May 20, 2011

分享锦集:3000令吉可买多少地?


●冷眼

答案是:4.70英亩。

你认为难以置信?请翻开柏年(Brem)2010年常年报告书第97页,就可以证明确有此事。

每一家上市公司的年报,都有一份“产业表”,通常是在年报的最后数页,与股东名单毗邻。柏年也不例外。

根据柏年的2010年报,该段在该公司的账目中,只价值3000令吉的土地,坐落在巴生武吉拉惹,属于永久地契,作发展用途土地,是在1994年买进,目前仍是空置。

低价购地不可思议

即使是在17年前的1994年,能以3000令吉买到4.70英亩的地皮,每亩只化638令吉,也是一件不可思议的事。

还有更不可思议的是,该公司在1994年,以7000令吉,或是每亩572令吉,买到位于巴生加埔的另一段12.23英亩的永久权土地,年报说该段土地“在发展中”。

第三段“廉价”土地也是在加埔,也是在1994年买进,面积109.71英亩,永久权土地,只化了20万令吉,每英亩也不过1823令吉,以每方尺4.2仙买到发展用途土地(Development land),而且面积如此之大,也实在令人难以想像。

由于当局规定上市产业公司,凡是用来建屋出售的土地,都不能重估价值以入账,相信这是该公司的上述土地,在该公司的账目中,保持17年前买进时的价值的原因。

以上是柏年现有地库的一部分。

建筑股重产业发展

柏年虽属建筑股,但侧重产业发展,在吉打、八打灵、巴生的加埔和武吉拉惹,以及吉隆坡峇都区的泗岩沫拥有许多地皮,目前的发展活动集中在泗岩沫,412个单位的共管式公寓胡姬园(Villa Orkid)在热卖中。

根据年报,该公司在峇都区拥有9段土地,共30.50英亩,是在1995与2005年买进,在账目中每平方尺价值仅17.49令吉。

另一家上市公司吴万发的地皮也是坐落在泗岩沫,该公司在2007年脱售15.8英亩土地给另一家上市公司FCW,每方尺售价为126令吉。柏年的地皮,每方尺17.49令吉,价值肯定被低估。

柏年最近以近7000万令吉,买进吉隆坡淡江的33.28英亩发展地,又以4800万令吉买进八打灵的7.577英亩厂地供商业发展用途,这两段地皮共耗资1亿1800万令吉,几乎等于该公司的实收资本,该公司说,此举是“欲以合理价格收购地皮以补充地库”。

地皮涨幅快过房价

我举柏年为例,是要藉以说明一个事实:大部分上市公司,尤其是产业股和侧重产业发展的建筑股,所拥有的地皮,价值都被低估。

尤其是在过去两年中,产业大涨,地皮价值涨幅比房屋更迅猛。

上市公司所拥有的地产,价值已不知翻了多少番,如果以市价重新估值上市公司所拥有的地产的话,每股净有形资产必须大增。

地库价值没反映

许多上市公司,尤其是第二、三线产业股目前的股价,根本没有反映他们的地库的价值。

以目前一些产业股的市价总值(Market capitalisation),根本不可能建立他们现有的地库。

一些拥有宝贵地皮,却深藏不露的公司,由于交投淡静,他们的股票不受投资者青睐,股价落后大势,为严肃投资者提供了以合理价格买进价值被低估股只的良机。

怎样挖掘产业股价值?

第一步,请先记住以下的几个数学,每公顷(ha)等于2.4711英亩(acre);每英亩等于43560方尺(s.f.);每平米(sq.m.)等于10.7309方尺(s.f.)。

上市公司年报中的“产业表”有时以公顷,有时以英亩,有时以平米,有时又以方尺计算土地面积,你必须懂得公制与英制的换算,才能算出每方尺的价值。

第二步,找出有关地区的土地市价,跟年报中的账面价值比较,就可找出有关上市公司的土地价值是否被低估。

购买土地价值被低估的股票,等于廉价买地皮,没有买地皮繁琐手续的烦恼,容易兑为现金。

股价上升后又可以卖掉一部分,以削低剩余股票的成本,投资额可大可小,散户亦可参与投资地产,岂不胜过直接买地皮?

南洋商报

分享锦集:土地永远是好投资


●冷眼 股市基本面大师

首相日前宣布,政府将推行22万令吉建屋计划,供月入3000以下之无屋人民购买。

购屋者可以获得银行提供100%贷款,按月摊还。

他说,政府将拨出土地作此项用途,由建筑商负责兴建,由官商合作以纾解收入不高者之无屋困境。

这是一项利民德政,希望坐言起行,尽快落实。

还地于民

由于土地昂贵,由私人界兴建,每间售价22万令吉,如建筑面积中等,亦无利可图,无利可图的生意肯定无人要做。

对政府来说,土地是国有资产,国家属于全民,国土当然也是属于全民。

在政府的账目中,土地是免费的,拨地建屋,利惠中低收入者,一方面是扶持弱势社群,一方面亦是还地于民,合情合理。

人民取回属于他们自己的资产而已,故此项计划,不可视为政府的“施舍”,亦非“施恩”,惟政府能体恤民艰,亦应受到赞扬。

土地属州政府,过去州政府亦曾推行类似廉价屋计划,但不是延迟完成,就是虎头蛇尾。希望中央政府不至会如此。

首相是基于22万令吉的屋子无利可图而拨地给建筑商建屋,可见建屋成本不便宜。

这里必须指出的,是私人从事屋业发展,不但时间漫长,要通过许多繁文缛节,过程错综复杂,要付出许多见不得光的费用,还要冒一定的风险,故赚取合理的利润,无可厚非。

屋业发展这门生意,从发展商的角度看,是一门好生意,从社会的角度看,发展商解决了大部分人民“住”的需求,也是功德无量。

今天,大部分人民拥有屋子,屋价年年升,屋主身家水涨船高,故建屋出售,是典型的双赢善举。

大部分人对土地及屋业发展所知有限。

笔者自报界退休后,进入一家上市公司担任高级总经理,买地和监督产业发展计划是主要职责。

在中国、缅甸、越南、菲律宾和巴布亚新几内亚负责谈判投资计划,大多数也涉及土地及产业发展,因此对土地及产业发展,颇为熟悉,愿与大家分享。

所有土地属于国家

从国家的观点看,所有土地都属国家所有,这就是所有土地,除非得到法律的豁免,每年都要交地税(Quit Rent)的原因。

永久地契或租期地契的意义是国家让你永久或有期(在某个期限内)使用该土地,如果需要的话,国家有权征用任何人的土地,但必须按照市价予以赔偿。

宪法保护人民的财产拥有权,但不等于国家不能征用有关土地。

中国的土地权称为“土地使用权”是更正确反映土地拥有权的真义。

土地分国有及已转让

以土地的主权分类,土地可分为国有土地(state land)和已转让土地(alienated land)。

所谓已转让土地,是指政府已将土地的使用权转让给非政府组织或个人,包括个人、公司、机构或组织等。

除非得到豁免,所有已发出之土地每年都要交地税,欠地税之土地,政府有权没收。

地契都会注明用途

政府已发出之地,都在地契注明用途,例如住宅地、农业地、建筑地、商用地等。

转换土地用途,例如将农业地转为住宅地,要得到州政府立法议会的行政议会(EXCO)批准,同时要交转换费叫地价。

例如发展商购买了一段油棕园,油棕园属农业地,发展商要在该地段建屋出售,首先必须向政府申请将农业地转换为住宅地(Resident land),才可以建屋,否则,就是非法建屋,将受到法律的制裁,农业地也可建屋,但每英亩只准建一间。

州政府拥有土地权

土地权是操在州政府手中,发展商将农业地转换为住宅地,需向政府缴付土地转换费,通常约为土地价的18%,以土地转换用途后的价值计算,由政府的估值师估值。

用途地点决定价值

政府已发出的土地(alienated land),已规定作某种用途,最普通的有农业地、住宅地、商用地、工业地、公共用途土地等等。

土地的价值决定于其用途及地点,同一种用途的土地,在不同的地点,价值常常有天渊之别,例如同为住宅地,在小市镇和大都市,在市郊和在市内,价值可能相差数倍,土地价格由市场的力量决定。

但一般来说,住宅地的价值高过农业地,至于高多少倍,也没有一定。

住宅地比农业地高十倍也是常有的事,商用地比住宅地高十倍也不为奇。

由于转换用途后,土地价值肯定暴涨,所以发展商都想尽办法,将农业地转为住宅地或商用地,以获暴利。

都市边缘本是园丘

许多大都市边缘的住宅区,其实原本是园丘。

就以吉隆坡来说,八打灵万达镇、首邦、蒲种花园、斯里白沙罗等大住宅区,以及吉隆坡国际机场,都是农业地转换为住宅地或机场地。

拥有这些土地的种植公司,都因此而取得庞大的利润。

2010年杪,英芝肯尼以2亿6000万令吉,将在万宜的463英亩农业地卖给友乃德置地。

这段土地在1916年时,以120万买进,售价为原投资额216倍,而历年从园丘所取得的盈利尚不计算在内。

土地,永远是好投资。

南洋商报

分享锦集:屋业利润知多少?

●冷眼 股市基本面大师

一项屋业发展计划,需经过冗长手续。

首先是转换土地用途(由农业地转为住宅 地Conversion)、总体规划(整个住宅区的规划Layout Plan)、土地分割(将大块土地分割为许多小地段Sub-Division)、基本设施(建道路、沟渠、水电、公共设施Infra- Structure)、屋子设计(绘测屋图Design)、成本计算(计算成本Quantity Surveyor)及专业谘询(M & E, Consultants)。

然后还有招标承建(Call for Tender)、建筑商施工(Contractors,通常将部份工程交给Sub-Contractor去做)、工程进展监督(土木工程师 Supervision)、融资(过渡时期贷款Bridging Finance)、购屋者贷款(End Financing)、销售(打广告Marketing)、税务(交税Tax)、屋子落成、移交给买屋者,还要品质保证期,才算功德圆满。

由买地到保证期届满,前后要5年,每一个环节,都不容有差错,所以,产业发展这门生意,赚钱也真不容易。

不明文规定原则

产业发展,有一些不明文规定的原则,这行业的人都知道,例如一英亩土地,大约可建10间普通排屋(20尺x70尺),或12间廉价屋(16尺x60尺)。

如果是出售洋楼地,则每英亩地只可卖约60%地皮,其馀40%左右保留作公共设施(道路、沟渠等),是不能卖的。

如果土地是用来建高楼大厦(如公寓、共管式公寓、办公楼等),则建筑面积和土地面积的比例(叫Plot Ratio),将影响土地的价格和发展商的赚率。

土地获利视屋价

至于以什么价格的土地才有利可图,则胥视屋子的售价而定。

高价买土地建高价屋,仍有利可图,买贵地建廉价屋,肯定亏本,这就是发展商千方百计要求政府当局豁免建廉价屋的原因。

发展商可用别的方式,代替建廉价屋,例如曾有发展商获准替政府在该住宅区建10间、8间学校,而获得豁免建廉价屋。一般来说,若土地成本不超过屋子售价的20%,有关建屋计划就有利可图。

发展商赚屋价30%

一项发展计划,由买地到交屋收工及18个月的保证期届满,需时5年,通常发展商扣所得税前,可赚屋价的30%。

以5、6年的时间才赚30%,似乎并不合算,但是,通常发展商所出的资金,也只等于屋价的30%,其余资金是由银行融资。

买屋者向银行借屋子售价的70%买屋,这70%其实是代发展商向银行借的,买屋者要付利息,是替发展商付利息。

以30%的自有资金,赚取30%的毛利,等于发展商在5年中赚1倍或是每年有20%的毛利,这是他的投资回报。

这20%尚未交所得税,故净利不到20%。

融资学不可不知

产业发展,融资是一个大学问,当你向银行借钱买地时,银行会问你:你这段土地将做什么用途?

如果你说你是买来收藏,等地价上涨的话,银行不会借钱给你,因为你没有收入来还本还利。

当然,假如你能证明你有别的收入,有能力按时还本还利的话,则属例外。

银行最喜欢借给买地后就发展,卖屋后就还款的发展商,因为他有现金周转(cash flow),只要屋子能卖出去,烂账的可能性不高。

最担心屋子滞销

发展商最担心的,是屋子卖不出去,而银行利息天天要付,不到2、3年,利润都被利息“吃”光了,该计划就无利可图了。

这就是屋子刚动工,发展商就大登广告卖屋的原因。

屋子能卖出去,工程依期完成,发展商赚到钱,银行收回贷款,买屋者欢欢喜喜“入伙”,皆大欢喜。屋子卖不出,发展商、银行、买屋者都遭殃,被放弃的建屋计划已成为社会问题。

政府倡议,“建后出售”将可避免建屋计划被放弃,但如此一来,只有少数资金雄厚的发展商,才有能力这样做,许多中、小型发展商将被迫改行。

“建后出售”也将提高屋价,羊毛出自羊身上,发展商会把额外的费用,转嫁购屋者,最后还是买屋者遭殃。

南洋商报

傻瓜投資術‧ 4招存滿教育金


我們正邁向M型化社會,因此為子女未來的養育以及教育經費愈早開始愈好。定期定額投資簡單不繁複,因而被人稱為“傻瓜投資術”。

定期定額投資的目的,就是為了分散風險,所以必須投資整個景氣循環期,才能夠達到分散投資、降低風險的目的,因此,投資期間的長短,必須要看整個景氣循環,需花多長的時間而定。

一、耐心長期投資:在投資過程中,至少會經歷一個以上的景氣循環,只要該檔基金長期趨勢看好,過去長時間投資績效穩健,則在股市低檔時,各位父母親更應持續扣款,趁此累積更多的單位數,耐心長期投資,才能達到原先預設的理財目標,享受驚人資產成長的複利效果。

二、逆勢操作,低檔加碼扣款:二個步驟可以幫各位父母親做判斷:先考慮3件事:

1.投資目標未來前景是否具有發展潛力。

2.股票市場下跌是否已逐漸量縮止穩。

3.市場氣氛是否相當悲觀。若投資標的前景無虞,股市跌幅逐漸縮小,市場氣氛不再悲觀,就是可以逢低加碼的時候。

決定加碼方式與金額:父母親可以一次提高扣款金額,也可改變扣款次數由每月一次變成3次,建議依照個人財務情況決定即可。但提醒應以“收入-投資=支出”為評估可投資資金原則。

三、定期檢視投資狀況:投資人要定期檢視自己的基金組合,是否太過集中特定的產業或國家。如果發現投資組合中有多支科技型基金,最好將部份資金轉至債券型或全球股票型基金,以分散投資風險。基金的波動風險比股票低,建議每3至6個月定期檢視自己的投資狀況。

四、建立適合自己的核心投資組合:國內外基金種類眾多,不是所有的基金都值得長期投資,各位父母親最好先參考基金近1年到3年來的表現,選出績效在同類型基金中前20%的基金,接著再看近3月、6月表現,是否維持在一定的水平上,才不會只看到短期表現好,就貿然選擇。

建議挑選績效穩定基金,建立“核心投資基金”,搭配投資二、三檔基金做定期定額扣款,才能在各種景氣循環下持盈保泰。

星洲日報/投資致富‧

用薪理财 从薪出发

罗凤琴

孔子云:“君子爱财,取之有道;君子爱财,更应治之有道。”这里说的“取”就是赚钱,

“治”就是理财。一个人赚钱能力再强,如果不会理财,到了晚年还是会落地两手空空,为衣食忧愁。

在帮老板赚钱的当儿,应该想想是否也能让有限的收入,创造无穷的希望?

除非中六合彩头奖、继承大笔家业或创业成功,否则一般上班族光告固定的薪水致富是不可能的,顶多衣食无缺,投资理财才是致富的捷径。

如果你厌当个上班族,那就先想想看你正在做些什么样的理财计划。

大部分的人碰到问题的时候才开始伤脑筋,真正面临问题的时候才会觉晤,对自己没有钱感到痛苦。请记着,若你现在为钱烦恼是你自己一手所造成的结果!

许多人进入社会找了一份工作后,只会循序渐进而没有想到将来会有什么变化。这就是所谓的"标准三等人",等下班、等领薪水、等退休。以往或许会有雇主念在他们没有功劳也有苦劳,而让这些人工作到老。

时代的变迁,企业都面临微利和生存的关键,就连公家机构也要谈积效论营收,所以你若不是一个难以取代的员工的话,很可能会面临中年失业的命运。

当你让不能由你掌控的薪水,在总收入中占太大的比例时,等于把自己的经济决定权放在雇主手上,有朝一日若失去工作,也就失去经济的来源。所以除了要在本业上努力之外,还得想出增加持续性收入─是非劳动收入的方法。

增加非劳动收入

理财的核心是增加非劳动收入,透过正确的理财法,你的是非劳动收入将会累积越来越多,这样一来,财富的累积也会成倍数成长。

投资和理财是一个永久恒远的话题,因为会不会投资,懂不懂理财决定了你未来生活的品质和幸福的程度。

你可以上班,用你的时间和技能换取金钱,这也是为什么大多数人努力工作的原因;或者你可以拿出你的金钱,让它为你工作,也就是让钱生钱。在现实生活中,穷人往往选择前者,富人通常选择后者。

而“钱太少”应该是你理财的动力而不是障碍,所以钱不是存出来的,是理出来的!

缩紧荷包降低消费

人总是有一种惯性,钱赚得多就花得多,赚得少就花得少。如果每个月收入3000令吉,你先自我减薪认定自己收入只有2400令吉,自然而然会去过2400令吉的生活,无形中各种消费就缩水打折。

这就像目前最热门的减重法,想减肥第一步是控制每餐进食量,吃进胃里的食物减少,慢慢体重就减下来了。想要降低每个月花费金额,就先缩紧荷包,认定自己赚得少必须花的少。长期下来,消费习惯也会慢慢改变。

坚持投资未雨绸缪

投资不看你钱多钱少,关键是:你要愿意投资,会投资。据市场调查的情况综合分析:投资应从“第一笔收入、第一份薪金”开始。即使第一笔的收入或薪水扣除个人固定开支之后所剩无几,也不低估微薄小钱的凝聚力量。只要你不断坚持,小钱一定会变成一笔大钱。

也 许有的人会说,我会赚钱,何必理财?又或者有的人会说,我不怎么理财,当然我也不会每月将薪水花光光,也不会借钱消费,自己一样过得很好,平时留下一点零 用钱就够了。有这种想法的人很多,但实际情况却远非如此!人生中有太多预知和未知需要用钱的地方了,对于不是立刻会发生的危机,人们常常只是抱着漫不经心 的态度。

量入为出妥善投资

人赚钱两只脚,钱赚钱四只脚,若能用四只脚赚钱又何必用两只脚呢?

仅管薪水增幅有限,但积极的它态度还是可以提升财富水准:收入是河流,财富是水库,花出去的钱就是流出去的水,只有留在水库里的才是你的财。

要想攒好钱,就要一生养成量入为出的习惯,积极的管理个人现金流量,妥善的投资,然后随着经验的累积及资金的增加,慢慢的让投资收入大于薪资所得。所以,先将工作做好,有了固定收入,才有源源不绝的资金活水以供投资。

同样领薪水过日子,有人成为穷上班族,有人成为富上班族,站在贫富的天秤上,你会落在哪一边?

为什么两个相同起点的人,却拥有完全不同的未来?关键点就在于理财!

南洋商报