分享锦集:3000令吉可买多少地？

●冷眼

答案是：4.70英亩。

你认为难以置信？请翻开柏年（Brem）2010年常年报告书第97页，就可以证明确有此事。

每一家上市公司的年报，都有一份“产业表”，通常是在年报的最后数页，与股东名单毗邻。柏年也不例外。

根据柏年的2010年报，该段在该公司的账目中，只价值3000令吉的土地，坐落在巴生武吉拉惹，属于永久地契，作发展用途土地，是在1994年买进，目前仍是空置。

低价购地不可思议

即使是在17年前的1994年，能以3000令吉买到4.70英亩的地皮，每亩只化638令吉，也是一件不可思议的事。

还有更不可思议的是，该公司在1994年，以7000令吉，或是每亩572令吉，买到位于巴生加埔的另一段12.23英亩的永久权土地，年报说该段土地“在发展中”。

第三段“廉价”土地也是在加埔，也是在1994年买进，面积109.71英亩，永久权土地，只化了20万令吉，每英亩也不过1823令吉，以每方尺4.2仙买到发展用途土地（Development land），而且面积如此之大，也实在令人难以想像。

由于当局规定上市产业公司，凡是用来建屋出售的土地，都不能重估价值以入账，相信这是该公司的上述土地，在该公司的账目中，保持17年前买进时的价值的原因。

以上是柏年现有地库的一部分。

建筑股重产业发展

柏年虽属建筑股，但侧重产业发展，在吉打、八打灵、巴生的加埔和武吉拉惹，以及吉隆坡峇都区的泗岩沫拥有许多地皮，目前的发展活动集中在泗岩沫，412个单位的共管式公寓胡姬园（Villa Orkid）在热卖中。

根据年报，该公司在峇都区拥有9段土地，共30.50英亩，是在1995与2005年买进，在账目中每平方尺价值仅17.49令吉。

另一家上市公司吴万发的地皮也是坐落在泗岩沫，该公司在2007年脱售15.8英亩土地给另一家上市公司FCW，每方尺售价为126令吉。柏年的地皮，每方尺17.49令吉，价值肯定被低估。

柏年最近以近7000万令吉，买进吉隆坡淡江的33.28英亩发展地，又以4800万令吉买进八打灵的7.577英亩厂地供商业发展用途，这两段地皮共耗资1亿1800万令吉，几乎等于该公司的实收资本，该公司说，此举是“欲以合理价格收购地皮以补充地库”。

地皮涨幅快过房价

我举柏年为例，是要藉以说明一个事实：大部分上市公司，尤其是产业股和侧重产业发展的建筑股，所拥有的地皮，价值都被低估。

尤其是在过去两年中，产业大涨，地皮价值涨幅比房屋更迅猛。

上市公司所拥有的地产，价值已不知翻了多少番，如果以市价重新估值上市公司所拥有的地产的话，每股净有形资产必须大增。

地库价值没反映

许多上市公司，尤其是第二、三线产业股目前的股价，根本没有反映他们的地库的价值。

以目前一些产业股的市价总值（Market capitalisation），根本不可能建立他们现有的地库。

一些拥有宝贵地皮，却深藏不露的公司，由于交投淡静，他们的股票不受投资者青睐，股价落后大势，为严肃投资者提供了以合理价格买进价值被低估股只的良机。

怎样挖掘产业股价值？

第一步，请先记住以下的几个数学，每公顷（ha）等于2.4711英亩（acre）；每英亩等于43560方尺（s.f.）；每平米（sq.m.）等于10.7309方尺（s.f.）。

上市公司年报中的“产业表”有时以公顷，有时以英亩，有时以平米，有时又以方尺计算土地面积，你必须懂得公制与英制的换算，才能算出每方尺的价值。

第二步，找出有关地区的土地市价，跟年报中的账面价值比较，就可找出有关上市公司的土地价值是否被低估。

购买土地价值被低估的股票，等于廉价买地皮，没有买地皮繁琐手续的烦恼，容易兑为现金。

股价上升后又可以卖掉一部分，以削低剩余股票的成本，投资额可大可小，散户亦可参与投资地产，岂不胜过直接买地皮？

南洋商报

分享锦集：土地永远是好投资

●冷眼 股市基本面大师

首相日前宣布，政府将推行22万令吉建屋计划，供月入3000以下之无屋人民购买。

购屋者可以获得银行提供100%贷款，按月摊还。

他说，政府将拨出土地作此项用途，由建筑商负责兴建，由官商合作以纾解收入不高者之无屋困境。

这是一项利民德政，希望坐言起行，尽快落实。

还地于民

由于土地昂贵，由私人界兴建，每间售价22万令吉，如建筑面积中等，亦无利可图，无利可图的生意肯定无人要做。

对政府来说，土地是国有资产，国家属于全民，国土当然也是属于全民。

在政府的账目中，土地是免费的，拨地建屋，利惠中低收入者，一方面是扶持弱势社群，一方面亦是还地于民，合情合理。

人民取回属于他们自己的资产而已，故此项计划，不可视为政府的“施舍”，亦非“施恩”，惟政府能体恤民艰，亦应受到赞扬。

土地属州政府，过去州政府亦曾推行类似廉价屋计划，但不是延迟完成，就是虎头蛇尾。希望中央政府不至会如此。

首相是基于22万令吉的屋子无利可图而拨地给建筑商建屋，可见建屋成本不便宜。

这里必须指出的，是私人从事屋业发展，不但时间漫长，要通过许多繁文缛节，过程错综复杂，要付出许多见不得光的费用，还要冒一定的风险，故赚取合理的利润，无可厚非。

屋业发展这门生意，从发展商的角度看，是一门好生意，从社会的角度看，发展商解决了大部分人民“住”的需求，也是功德无量。

今天，大部分人民拥有屋子，屋价年年升，屋主身家水涨船高，故建屋出售，是典型的双赢善举。

大部分人对土地及屋业发展所知有限。

笔者自报界退休后，进入一家上市公司担任高级总经理，买地和监督产业发展计划是主要职责。

在中国、缅甸、越南、菲律宾和巴布亚新几内亚负责谈判投资计划，大多数也涉及土地及产业发展，因此对土地及产业发展，颇为熟悉，愿与大家分享。

所有土地属于国家

从国家的观点看，所有土地都属国家所有，这就是所有土地，除非得到法律的豁免，每年都要交地税（Quit Rent）的原因。

永久地契或租期地契的意义是国家让你永久或有期（在某个期限内）使用该土地，如果需要的话，国家有权征用任何人的土地，但必须按照市价予以赔偿。

宪法保护人民的财产拥有权，但不等于国家不能征用有关土地。

中国的土地权称为“土地使用权”是更正确反映土地拥有权的真义。

土地分国有及已转让

以土地的主权分类，土地可分为国有土地（state land）和已转让土地（alienated land）。

所谓已转让土地，是指政府已将土地的使用权转让给非政府组织或个人，包括个人、公司、机构或组织等。

除非得到豁免，所有已发出之土地每年都要交地税，欠地税之土地，政府有权没收。

地契都会注明用途

政府已发出之地，都在地契注明用途，例如住宅地、农业地、建筑地、商用地等。

转换土地用途，例如将农业地转为住宅地，要得到州政府立法议会的行政议会（EXCO）批准，同时要交转换费叫地价。

例如发展商购买了一段油棕园，油棕园属农业地，发展商要在该地段建屋出售，首先必须向政府申请将农业地转换为住宅地（Resident land），才可以建屋，否则，就是非法建屋，将受到法律的制裁，农业地也可建屋，但每英亩只准建一间。

州政府拥有土地权

土地权是操在州政府手中，发展商将农业地转换为住宅地，需向政府缴付土地转换费，通常约为土地价的18%，以土地转换用途后的价值计算，由政府的估值师估值。

用途地点决定价值

政府已发出的土地（alienated land），已规定作某种用途，最普通的有农业地、住宅地、商用地、工业地、公共用途土地等等。

土地的价值决定于其用途及地点，同一种用途的土地，在不同的地点，价值常常有天渊之别，例如同为住宅地，在小市镇和大都市，在市郊和在市内，价值可能相差数倍，土地价格由市场的力量决定。

但一般来说，住宅地的价值高过农业地，至于高多少倍，也没有一定。

住宅地比农业地高十倍也是常有的事，商用地比住宅地高十倍也不为奇。

由于转换用途后，土地价值肯定暴涨，所以发展商都想尽办法，将农业地转为住宅地或商用地，以获暴利。

都市边缘本是园丘

许多大都市边缘的住宅区，其实原本是园丘。

就以吉隆坡来说，八打灵万达镇、首邦、蒲种花园、斯里白沙罗等大住宅区，以及吉隆坡国际机场，都是农业地转换为住宅地或机场地。

拥有这些土地的种植公司，都因此而取得庞大的利润。

2010年杪，英芝肯尼以2亿6000万令吉，将在万宜的463英亩农业地卖给友乃德置地。

这段土地在1916年时，以120万买进，售价为原投资额216倍，而历年从园丘所取得的盈利尚不计算在内。

土地，永远是好投资。

南洋商报

分享锦集:屋业利润知多少？

●冷眼 股市基本面大师

一项屋业发展计划，需经过冗长手续。

首先是转换土地用途（由农业地转为住宅 地Conversion）、总体规划（整个住宅区的规划Layout Plan）、土地分割（将大块土地分割为许多小地段Sub-Division）、基本设施（建道路、沟渠、水电、公共设施Infra- Structure）、屋子设计（绘测屋图Design）、成本计算（计算成本Quantity Surveyor）及专业谘询（M & E, Consultants）。

然后还有招标承建（Call for Tender）、建筑商施工（Contractors，通常将部份工程交给Sub-Contractor去做）、工程进展监督（土木工程师 Supervision）、融资（过渡时期贷款Bridging Finance）、购屋者贷款（End Financing）、销售（打广告Marketing）、税务（交税Tax）、屋子落成、移交给买屋者，还要品质保证期，才算功德圆满。

由买地到保证期届满，前后要5年，每一个环节，都不容有差错，所以，产业发展这门生意，赚钱也真不容易。

不明文规定原则

产业发展，有一些不明文规定的原则，这行业的人都知道，例如一英亩土地，大约可建10间普通排屋（20尺x70尺），或12间廉价屋（16尺x60尺）。

如果是出售洋楼地，则每英亩地只可卖约60%地皮，其馀40%左右保留作公共设施（道路、沟渠等），是不能卖的。

如果土地是用来建高楼大厦（如公寓、共管式公寓、办公楼等），则建筑面积和土地面积的比例（叫Plot Ratio），将影响土地的价格和发展商的赚率。

土地获利视屋价

至于以什么价格的土地才有利可图，则胥视屋子的售价而定。

高价买土地建高价屋，仍有利可图，买贵地建廉价屋，肯定亏本，这就是发展商千方百计要求政府当局豁免建廉价屋的原因。

发展商可用别的方式，代替建廉价屋，例如曾有发展商获准替政府在该住宅区建10间、8间学校，而获得豁免建廉价屋。一般来说，若土地成本不超过屋子售价的20%，有关建屋计划就有利可图。

发展商赚屋价30%

一项发展计划，由买地到交屋收工及18个月的保证期届满，需时5年，通常发展商扣所得税前，可赚屋价的30%。

以5、6年的时间才赚30%，似乎并不合算，但是，通常发展商所出的资金，也只等于屋价的30%，其余资金是由银行融资。

买屋者向银行借屋子售价的70%买屋，这70%其实是代发展商向银行借的，买屋者要付利息，是替发展商付利息。

以30%的自有资金，赚取30%的毛利，等于发展商在5年中赚1倍或是每年有20%的毛利，这是他的投资回报。

这20%尚未交所得税，故净利不到20%。

融资学不可不知

产业发展，融资是一个大学问，当你向银行借钱买地时，银行会问你：你这段土地将做什么用途？

如果你说你是买来收藏，等地价上涨的话，银行不会借钱给你，因为你没有收入来还本还利。

当然，假如你能证明你有别的收入，有能力按时还本还利的话，则属例外。

银行最喜欢借给买地后就发展，卖屋后就还款的发展商，因为他有现金周转（cash flow），只要屋子能卖出去，烂账的可能性不高。

最担心屋子滞销

发展商最担心的，是屋子卖不出去，而银行利息天天要付，不到2、3年，利润都被利息“吃”光了，该计划就无利可图了。

这就是屋子刚动工，发展商就大登广告卖屋的原因。

屋子能卖出去，工程依期完成，发展商赚到钱，银行收回贷款，买屋者欢欢喜喜“入伙”，皆大欢喜。屋子卖不出，发展商、银行、买屋者都遭殃，被放弃的建屋计划已成为社会问题。

政府倡议，“建后出售”将可避免建屋计划被放弃，但如此一来，只有少数资金雄厚的发展商，才有能力这样做，许多中、小型发展商将被迫改行。

“建后出售”也将提高屋价，羊毛出自羊身上，发展商会把额外的费用，转嫁购屋者，最后还是买屋者遭殃。

南洋商报

傻瓜投資術‧ 4招存滿教育金

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我們正邁向M型化社會，因此為子女未來的養育以及教育經費愈早開始愈好。定期定額投資簡單不繁複，因而被人稱為“傻瓜投資術”。

定期定額投資的目的，就是為了分散風險，所以必須投資整個景氣循環期，才能夠達到分散投資、降低風險的目的，因此，投資期間的長短，必須要看整個景氣循環，需花多長的時間而定。

一、耐心長期投資：在投資過程中，至少會經歷一個以上的景氣循環，只要該檔基金長期趨勢看好，過去長時間投資績效穩健，則在股市低檔時，各位父母親更應持續扣款，趁此累積更多的單位數，耐心長期投資，才能達到原先預設的理財目標，享受驚人資產成長的複利效果。

二、逆勢操作，低檔加碼扣款：二個步驟可以幫各位父母親做判斷：先考慮3件事：

1.投資目標未來前景是否具有發展潛力。

2.股票市場下跌是否已逐漸量縮止穩。

3.市場氣氛是否相當悲觀。若投資標的前景無虞，股市跌幅逐漸縮小，市場氣氛不再悲觀，就是可以逢低加碼的時候。

決定加碼方式與金額：父母親可以一次提高扣款金額，也可改變扣款次數由每月一次變成3次，建議依照個人財務情況決定即可。但提醒應以“收入－投資＝支出”為評估可投資資金原則。

三、定期檢視投資狀況：投資人要定期檢視自己的基金組合，是否太過集中特定的產業或國家。如果發現投資組合中有多支科技型基金，最好將部份資金轉至債券型或全球股票型基金，以分散投資風險。基金的波動風險比股票低，建議每3至6個月定期檢視自己的投資狀況。

四、建立適合自己的核心投資組合：國內外基金種類眾多，不是所有的基金都值得長期投資，各位父母親最好先參考基金近1年到3年來的表現，選出績效在同類型基金中前20%的基金，接著再看近3月、6月表現，是否維持在一定的水平上，才不會只看到短期表現好，就貿然選擇。

建議挑選績效穩定基金，建立“核心投資基金”，搭配投資二、三檔基金做定期定額扣款，才能在各種景氣循環下持盈保泰。

星洲日報／投資致富‧

用薪理财 从薪出发

罗凤琴

孔子云：“君子爱财，取之有道；君子爱财，更应治之有道。”这里说的“取”就是赚钱，

“治”就是理财。一个人赚钱能力再强，如果不会理财，到了晚年还是会落地两手空空，为衣食忧愁。

在帮老板赚钱的当儿，应该想想是否也能让有限的收入，创造无穷的希望？

除非中六合彩头奖、继承大笔家业或创业成功，否则一般上班族光告固定的薪水致富是不可能的，顶多衣食无缺，投资理财才是致富的捷径。

如果你厌当个上班族，那就先想想看你正在做些什么样的理财计划。

大部分的人碰到问题的时候才开始伤脑筋，真正面临问题的时候才会觉晤，对自己没有钱感到痛苦。请记着，若你现在为钱烦恼是你自己一手所造成的结果！

许多人进入社会找了一份工作后，只会循序渐进而没有想到将来会有什么变化。这就是所谓的＂标准三等人＂，等下班、等领薪水、等退休。以往或许会有雇主念在他们没有功劳也有苦劳，而让这些人工作到老。

时代的变迁，企业都面临微利和生存的关键，就连公家机构也要谈积效论营收，所以你若不是一个难以取代的员工的话，很可能会面临中年失业的命运。

当你让不能由你掌控的薪水，在总收入中占太大的比例时，等于把自己的经济决定权放在雇主手上，有朝一日若失去工作，也就失去经济的来源。所以除了要在本业上努力之外，还得想出增加持续性收入─是非劳动收入的方法。

增加非劳动收入

理财的核心是增加非劳动收入，透过正确的理财法，你的是非劳动收入将会累积越来越多，这样一来，财富的累积也会成倍数成长。

投资和理财是一个永久恒远的话题，因为会不会投资，懂不懂理财决定了你未来生活的品质和幸福的程度。

你可以上班，用你的时间和技能换取金钱，这也是为什么大多数人努力工作的原因；或者你可以拿出你的金钱，让它为你工作，也就是让钱生钱。在现实生活中，穷人往往选择前者，富人通常选择后者。

而“钱太少”应该是你理财的动力而不是障碍，所以钱不是存出来的，是理出来的！

缩紧荷包降低消费

人总是有一种惯性，钱赚得多就花得多，赚得少就花得少。如果每个月收入3000令吉，你先自我减薪认定自己收入只有2400令吉，自然而然会去过2400令吉的生活，无形中各种消费就缩水打折。

这就像目前最热门的减重法，想减肥第一步是控制每餐进食量，吃进胃里的食物减少，慢慢体重就减下来了。想要降低每个月花费金额，就先缩紧荷包，认定自己赚得少必须花的少。长期下来，消费习惯也会慢慢改变。

坚持投资未雨绸缪

投资不看你钱多钱少，关键是：你要愿意投资，会投资。据市场调查的情况综合分析：投资应从“第一笔收入、第一份薪金”开始。即使第一笔的收入或薪水扣除个人固定开支之后所剩无几，也不低估微薄小钱的凝聚力量。只要你不断坚持，小钱一定会变成一笔大钱。

也 许有的人会说，我会赚钱，何必理财？又或者有的人会说，我不怎么理财，当然我也不会每月将薪水花光光，也不会借钱消费，自己一样过得很好，平时留下一点零 用钱就够了。有这种想法的人很多，但实际情况却远非如此！人生中有太多预知和未知需要用钱的地方了，对于不是立刻会发生的危机，人们常常只是抱着漫不经心 的态度。

量入为出妥善投资

人赚钱两只脚，钱赚钱四只脚，若能用四只脚赚钱又何必用两只脚呢？

仅管薪水增幅有限，但积极的它态度还是可以提升财富水准：收入是河流，财富是水库，花出去的钱就是流出去的水，只有留在水库里的才是你的财。

要想攒好钱，就要一生养成量入为出的习惯，积极的管理个人现金流量，妥善的投资，然后随着经验的累积及资金的增加，慢慢的让投资收入大于薪资所得。所以，先将工作做好，有了固定收入，才有源源不绝的资金活水以供投资。

同样领薪水过日子，有人成为穷上班族，有人成为富上班族，站在贫富的天秤上，你会落在哪一边？

为什么两个相同起点的人，却拥有完全不同的未来？关键点就在于理财！

南洋商报