微笑是一种修养

　生活并没有拖欠我们任何东西，所以没有必要总苦着脸。应对生活充满感激，至少，它给了我们生命，给了我们生存的空间。

　　微笑是对生活的一种态度，跟贫富，地位，处境没有必然的联系。一个富翁可能整天忧心忡忡，而一个穷人可能心情舒畅：一位残疾人可能坦然乐观；一位处境顺利的人可能会愁眉不展，一位身处逆境的人可能会面带微笑……

　　一个人的情绪受环境的影响，这是很正常的，但你苦着脸，一副苦大仇深的样子，对处境并不会有任何的改变，相反，如果微笑着去生活，那会增加亲和力，别人更乐于跟你交往，得到的机会也会更多。

　　只有心里有阳光的人，才能感受到现实的阳光，如果连自己都常苦着脸，那生活如何美好？生活始终是一面镜子，照到的是我们的影像，当我们哭泣时，生活在哭泣，当我们微笑时，生活也在微笑。

　　微笑发自内心，不卑不亢，既不是对弱者的愚弄，也不是对强者的奉承。奉承时的笑容，是一种假笑，而面具是不会长久的，一旦有机会，他们便会除下面具，露出本来的面目。

　　微笑没有目的，无论是对上司，还是对门卫，那笑容都是一样，微笑是对他人的尊重，同时是对生活的尊重。微笑是有"回报"的，人际关系就像物理学上所说的力的平衡，你怎样对别人，别人就会怎样对你，你对别人的微笑越多，别人对你的微笑也会越多。

　　在受到别人的曲解后，可以选择暴怒，也可以选择微笑，通常微笑的力量会更大，因为微笑会震撼对方的心灵，显露出来的豁达气度让对方觉得自己渺小，丑陋。

　　清者自清，浊者自浊。有时候过多的解释、争执是没有必要的。对于那些无理取闹、蓄意诋毁的人，给他一个微笑，剩下的事就让时间去证明好了。

　　当年，有人处处说爱因斯坦的理论错了，并且说有一百位科学家联合作证，爱因斯坦知道了这件事，只是淡淡的笑了笑，说，一百位？要这么多人？只要证明我真的错了，一个人出面便行了。

　　爱因斯坦的理论经历了时间的考验，而那些人却让一个微笑打败了。

　　微笑发自内心，无法伪装。保持“微笑”的心态，人生会更加美好。人生中有挫折有失败，有误解，那是很正常的，要想生活中一片坦途，那么首先就应清除心中的障碍。微笑的实质便是爱，懂得爱的人，一定不会是平庸的。

　　微笑是人生最好的名片，谁不希望跟一个乐观向上的人交朋友呢？微笑能给自己一种信心，也能给别人一种信心，从而更好地激发潜能。

　　微笑是朋友间最好的语言，一个自然流露的微笑，胜过千言万语，无论是初次谋面也好，相识已久也好，微笑能拉近人与人之间的距离，另彼此之间倍感温暖。

　　微笑是一种修养，并且是一种很重要的修养，微笑的实质是亲切，是鼓励，是温馨。真正懂得微笑的人，总是容易获得比别人更多的机会，总是容易取得成功。

追随与欣赏生命中的每一次美丽

哲学家苏格拉底曾对其学生柏拉图说，生活的真谛，就是追随与欣赏生命中的每一次美丽

读万卷书，行万里路

清朝的曾国藩说：“一个人的气质，与生俱来，不容易改变，但读书可以改变气质”。古人也说“三日不读书，面目可憎”。所以“读万卷书，行万里路”是由内而外，由外而内的自我提升方

营养早餐省不得

早餐Breakfast，有break—the—fast之意，经过一夜的休息，饥肠辘辘之际，理应以进食来补充体力。不过，现代人天天都是匆匆地过，饮食习惯如生活一样紊乱，早餐往往在三餐之中自然流失。

去年，有营养学组织重提早餐的重要性，且将它的地位，等同午餐与晚餐。营养早餐省不得，谈健康，岂能不由作息有序开始？

身边许多朋友，都对早餐有一套“独到”的理论——有的深信要吃得最饱才能“boot”机启动；有的不要多不要少，一杯斋啡已是一日之始的燃料。有老人家务必每早一盅两件，也有白领爱以甜食作为辛辛苦苦爬起床上班的“补偿”……

早餐科学研究多

有趣的是，一日三餐之中，原来以早餐最深得科研界的重视，研究报告特别多。何解？确进高级注册营养师林 思为说，早餐是许多预制食物（ready-to-eat）产品主攻的市场，所以果汁、谷类食品、乳酪、牛奶、芝士等等的食物生产商，都投放不少资源做早餐 的科研，积极推广营养早餐的好处。若上网搜寻，甚至可找到一些由果汁与燕麦食品生产商联合赞助的网页，专诚介绍有关早餐的研究文献。

虽然商业挂帅，但有时又未必是坏事，因为在营养学上，早餐的确占着重要地位。林思为指于去年12月，美 国国际食物资讯议会基金（International food Information Council Foundation，下称IFIC)发表一份详尽报告，从体重控制、学童学业表现、整体健康（包括心血管系统、骨质、消化系统、胰岛素指数与代谢疾 病），以至儿童及青少年心理及健康生活习惯等角度，阐释早餐的益处与重要性。

报告首先打破一日三餐的“地位版图”，指出人类每天所需的热量，该有三分之一来自早餐。换言之，早餐的 地位，该与午餐及晚餐均等。而且，研究发现恒常吃早餐的人士，摄取各类有益的营养素，包括纤维素、钙质、维他命A、维他命C、核黄素 （riboflavin，亦即维他命B2）、锌质及铁质，都较不吃早餐的人为高。

原因不难理解——早餐的食物选择，的确较午餐及晚餐多元化。

食物选择多元化

林思为说，城市人的饮食习惯，也能反映此现象。“城市人的午、晚餐都习惯餐厅有什么餐便吃什么，很被 动。以五谷类为例，我们建议多吃高纤也含丰富维他命B的粗纤主食，如红米等。然而，城市人于午、晚餐外出用膳，普遍都不易吃到红米，且大多以精炼过的五谷 如白米、面、粉为主。相比起来，早餐可吃麦皮、麦包等，食物选择比较多、自主权较大，也容易补吃午晚餐所不易吃到的有益食物。”

根据IFIC的营养评估，单是一份早餐，已经含有全谷类（whole—grain）食物每天总摄取量的 三分之一，常见食物来源包括谷类食品、麦包及麦皮等。至于纤维素，美国的营养指标是天3至4份高纤食物，若早餐人谷类食物及水果，基本上已以上1至2份。 此外，现时许多谷类食物都添加了铁质、钙质、锌质甚至叶酸，都可成为矿物质的来源。就连早餐饮品都是营养之选——牛奶提供钙质，果汁也可补充维他命C。

健康换转城市人口味

若嫌上述建议口味太过美式，换转为本地式早餐，同样也有营养之选。林思为的建议包括：

●五谷类：可转粉类、一谷粥、番薯。而麦皮、麦包也常见的本地早餐；

●钙质：高钙豆奶、低脂或脱脂牛奶；

●维他命C：城市人似乎不习惯以感觉“寒凉”的水果为早餐，那可在谷物食品中加入乾果/水果（如蓝莓、草莓、红莓等）。而很明显，柠檬茶绝不能算做维他命C饮品，尤其热饮，因高温会破坏脆弱的维他命C结构，所以果汁才最理想；

●铁质、锌质：以肉类来源为主，中式的鱼片粥、牛肉粥，或西式的吞拿鱼、芝士三文治，也是不俗之选。

一餐暴食 热量等于三餐

不过，“营养丰富”有时也会惹来负面的误解，例如不少人便因为怕发胖，宁愿不吃早餐。但实情刚好相反：“许多研究都发现，有早餐习惯的人士，其总热量、脂肪及胆固醇的摄取量，都比没有吃餐的人为低。”

林思为指出，美国《American Journal of Epidemiology》2003年曾发表研究，不吃早餐人士的肥胖（obesity）机会较一般人高出4.5倍，此情况于中年人身上尤其明显。另一项 有2万多名年龄介乎46—81岁中年男士参与的普查，也发现没有早餐习惯的男士，平均体重较其他人多出5公斤，即11磅之多。

道理便要说回老生常谈的营养学理论——定时定量、少吃多餐。“基本上，人大约每3至4小时便需要吃一点 东西，以免过饿，使下一餐进食过量。临床也接触不少病人，因工作不定时而每天只吃一餐，通常是留待晚餐才大吃一顿。但计算起来，那顿晚餐的热量，随时可高 于普通人的三餐。”林思为说。

的确，食欲也是“不倒翁”，压力愈大、反抗力愈大。因过度减肥最终招致进食失调的个案，隐藏城中不同角落，林思为便曾跟进一个早餐只敢吃一层松糕的隐藏个案。

只敢吃一片松糕

那位已为人母的外籍女士，虽然BMI只有19，但却怕胖得很，20年前开始节食减肥，早餐只敢吃松糕表 面那一层薄脆皮，中午就不断饮咖啡“抗衡”饥饿感觉，但午后4时许，她心理上还是崩溃了，于是会走到最邻近其金钟办公室的超市，大搜薯片、咖喱饭等高热量 食物，躲在办公室一角偷吃。

如此一隐便是20年，她的暴食问题一直没被丈夫及孩子发现，因为每晚与家人晚餐，她都会刻意装出表现如 常。只是晚饭过后，她会有第二次暴食，选的都是高碳水化合物食物，如薯片烤面包等等，待至深夜，就独个躲入洗手间里扣喉。两年前，她终于主动向丈夫披露其 暴食问题，两夫妇无计可施，于是前往求诊，可其时她已饱受烂牙、喉咙损伤及口腔溃疡之苦。

她暴食背后的心理问题，需要由别的专业人士跟进。营养师的角色，是替她重整饮食秩序。

林思为指出，在初步的跟进发现，这位女士有吃早餐的那一天，通常不会暴食。“给她的早餐餐单包括谷物、脱脂奶和水果，早上的饥饿感得以控制，她的午、晚餐就没吃得那么混乱。”可见每天有好的规划的第一餐，是预防饮食如“骨牌效应”般失序的方法。

生活混乱

饮食自然乱 学童偏爱无营早餐

除了成年人，近年为愈多学童研究，均发现早餐有助改善儿童的专注力、短期记忆、学业成绩，甚至请病假数 目都会减少。基督教联合那打素社康服务（预防医学及医疗服务/社区营养部）服务经理刘碧珊指出，早餐与认知能力息息相关的原因，主要是它可为脑部提供碳水 化合物，补充糖份。学童经过一夜休息，早上脑部糖份水平下降，其专注力、集中力都会较低，又因新陈代谢减慢，人就更如“未醒”那般，影响上早课时的学习反 应。

早餐当然要吃，但一顿健康的早餐才有益身体。香港中文大学食物及营养科学系曾研究香港学童吃早餐的习 惯，391名小五至小六生之中，有五分之一（约18.7%）不吃早餐。即使会吃的，早餐食物选择亦不全然健康，例如5大最受欢迎的早餐食物是白面包、鸡 蛋、猪肉、即食面及其他腌制肉类；而常见饮品是加甜饮品，其次才是豆奶及全脂奶。负责研究的Prof. G.S. Guldan认为，有需要向学童及其照顾者，灌输更多健康早餐的知识。

近年，基督教联合那打素社康服务也不时走访小学，举办“早餐会”，向学童灌输早餐的营养知识，营养师更 会与学童及家长一起吃早餐。期间，刘碧珊也从这些小学生的口中，知悉现时学界的早餐“市况”，例如以香肠这些浓味食物最受欢迎，其次吃杯面、糯米饭的也有 不少，甚至有小学生表示喜欢喝咖啡。

至于健康之选，会吃谷物与水果的可谓极少数。即使早餐会上，他们已为学生预备了水果如香蕉、苹果等，有 时也会变为掷项“玩具”。当然也有实际原由：“许多学童因为有敏感症或经常咳嗽，家长担心寒凉，所以都避免给孩子吃水果，尤其橙、西瓜等。如此我们会担心 学童均衡营养的问题。其实可选比较‘正气’ 的水果代替，例如苹果、奇异果等。”

家长以身作则

不少研究都指，家长有吃早餐习惯的话，其孩子也更大机会建立相同习惯。但她指出，双职家长很多，早上要 一起赶上班上学，许多家长会带孩子到快餐店“一份早餐两份吃”。“那些早餐的组合，以香肠、腌肉为主，而且浓味，如此养成孩子惯吃浓味的食物，味蕾适应 了，长大后要改吃味淡的食物，就更艰难了。”

常说健康教育该从小灌输，但在日本有研究发现，学生踏入初中后，为了预备升学试，同学间都习惯连夜温习及经常吃夜宵，愈来愈多学生因上午想争取睡觉时间、或缺乏胃口而不吃早餐，估计比例有近15%。

同时也有研究指出，即使初小儿童在家长管理下有吃早餐的良好习惯，升上高小后，父母开始“放手”管教， 儿童会为了摆脱管束、争取“自主”感觉或是反叛，而放弃早餐习惯。刘碧珊指，要推广健康饮食，有时是理论易讲、实践难行，“生活混乱，饮食自然都乱”。唯 一可以做的，是将理论融为生活一部分。

怎样才算“早餐”？

一日三餐之中，早餐似乎最得科学家们的“欢心”。但有趣的是，细心阅读各地的早餐研究，原来不同的科学家们，都在吃着“不同”的早餐。

国际食物资讯议会基金（IFIC)总览多份全球早餐研究后，归纳出以下的定义：

●每天的第一餐；

●开始每天活劝前/时所吃的一餐；

●起床后两小时，所进食的东西；

●于清晨5时至早上9时，任何吃、喝的东西；

●不迟于早上10时所吃的一餐；

●占每天卡路里摄取量20—35%的一餐；

另外，一份于BMC Public Health刊登的台湾研究，就定义“恒常早餐习惯”为逢周一至周五、早上9时前的进食习惯。

确进及注册营养师林思为指，在众多定义中，“占每天卡路里摄取量20—35%的一餐”这说法值得商榷，因为三餐的热量摄取本该均等。不过，在众多定义中都带出相同信息：人于早上有需要进食。

“即使是夜班工作的人，清早下班时也该吃些东西。有人会担心吃过早餐便进睡，会否致肥？但如此说来，晚 饭岂不也有相同问题？”所以，健康饮食原则关乎定时。“经过一晚工作，有需要补充体力，而且空肚入睡，中午起床时，不论生理、心理反应，都会促使人吃分量 过多的午餐，同样对健康无益。”

癌症患者更需吃早餐

早餐可促进健康，对病人而言更为重要。营养师林思为便提醒，糖尿病及接受化疗、放射治疗的癌症患者，都要有恒常吃早餐的习惯。

“糖尿病患者，尤其是正在服药或需注射胰岛素针剂的人士，本该注意定时、定量进食，以免过饥令胰岛素分泌紊乱。若正注射短效胰岛素针剂，患者在药物控制下，即使没吃早餐，血糖未必会即时不稳定，但中午时会容易因为过饥而吃得过量。”

至于癌症患者，在接受化疗及放射治疗时，常因副作用而出现恶心、呕吐等问题，影响食欲。“但不少病人都 发现，早上起床时胃口会好一点，所以最好趁此时吃些东西，否则中午过后就更难进食。事实上，癌症患者更加需要进食高热量、高蛋白质的食物来增强体质，营养 不良会影响病情。”

另外，增肥人士每天需要进食6至8餐，欠缺任何一餐都不能达标，所以早餐对他们而言，也十分重要。

南洋网

勿让他人之错惩罚自己 学会放下仇恨

在一座古庙里住着一位德高望重的老禅师。老禅师不但精通佛理而且学问渊博。有一天一位目光凶狠而且满脸怨恨的中年人来到了庙里求见禅师。

他对禅师说：“师父，我好恨啊！我被自己最好的朋友出卖了。我是一间跨国电玩公司的软件 设计师。3年前，我用了6个月的时间设计一款电玩软件。然而，当我准备把软件提呈给公司的时候，我突然发现市场上已经有了那软件的电玩游戏。经过我的查 探，我才知道是我的好伙伴偷了有关软件，然后卖给其它公司，我恨不得他不得好死！”

老禅师听了他的痛苦后，笑着对他们说：“我屋里有一堆石头，你把对他的仇恨写在石头上。仇恨越深，你就选择越大粒的石头，然后背起来。”

放下石头放弃仇恨

中年人不明就理，但也按照禅师说的去做了。中年人选择了一个最大的石头，写下了仇恨，然后背了起来。

沉重无比的石头压在那中年人的身上，不一会儿中年人开始感到很难受。

他忍不住叫起来了：“禅师，能让我放下石头来歇一歇吗？”

禅师说：“你感到很难受，是吧？你们背的岂止是石头，那是你的仇恨，你是否愿意放下？”他摇摇头，然后继续背上石头。

然而，沉重的石头让他无法坚持太久。他开始觉得全身酸痛，气喘如牛。这时禅师对他说：“你是否愿意放下这里石头呢？”中年人毫不犹豫地放下了那个大石头。

禅师笑着说：“现在，你们感到很轻松，对吧？你的仇恨就好像那个大石头一样，你一直把它背负着，因此就感到自己很难受很痛苦。如果你像放下石头一样放弃自己的仇恨，你也就会如释重负，不再痛苦了！”

自己让自己受罪

中年人和禅师相视一笑，然后吐了一口气。禅师接着说道：“你背石头背了一会儿就感到痛苦，又怎能让仇恨背负一辈子呢？现在，你们心中还有仇恨吗？”

他笑着说：“没有了！”

禅师笑着说：“仇恨是重负，一个人不肯放弃自己心中的仇恨，不能原谅别人，其实就是自己在仇恨自己，自 己跟自己过不去，自己让自己受罪！仇恨越多的人，他也就活得越苦。如果你自己没有犯错，何必让别人的错误来惩罚自己呢？一个人没有仇恨之心，他才能活得快 乐！”中年人恍然大悟，然后笑着离开了。

恩惠刻在石头上 仇恨写在沙滩上

有3位好朋友小马、肖扬和小伟一起到深山去探险。当他们经过一处山谷的时候，小马一时失足，滑落山谷，肖扬拼命拉着小马。最后在小伟的帮助下，小马终于脱险了。

过后小马在附近的一颗石头上刻下了一行字，“某年某月某天，小马滑落山谷，肖扬奋不顾身救小马一命”。

3人又开始前进。

过了几天他们来到了一处海边，小马和肖扬为了一些小事争吵起来。肖扬掴了小马一记耳光。小马跑到沙滩上，在沙滩上写下了一行字：“某年某月某一天，肖扬为了一件小事掴了小马一记耳光”。

小伟见到小马把事情写在沙滩上非常好奇，他问道：“为什么肖扬救你的时候，你把事情刻在石头上，但是他掴你耳光，你却把它写在沙滩上？”

小马回答道：“我会永远记得别人对我的恩惠，所以我把它刻在石头上，但是我却不会记得别人的仇恨，所以我把它写在沙滩上，只要海浪一冲，所有的仇恨都会冲向浩瀚的大海，无影无踪了，心中不会再有恨。”

仇恨让人疯狂

仇恨让人疯狂，让人失去理智。当你心中充满仇恨时，你会为了报复而不惜任何代价，最后伤害的不只是别人，自己也要付出代价。

我们不需要为伤害我们的人作出报复的行动，良心会谴责他、法律绘制踩他、末日会审判他。只有宽恕才会让自己放下，只有宽恕才会让自己的心灵得到安宁。

当一个人的心理被仇恨所控制的时候，他就会失去人性中最高贵的东西——宽恕。这样我们的心灵就会永远被黑暗所蒙蔽。

放下吧！放下所有的仇恨，放下所有的愤怒和埋怨。开阔胸怀，宽恕和谅解曾经对不起我们的人，冷静和理智的处理让你抓狂的每一件事，让世界充满爱，让世界充满祥和。

当报复的毒瘤引爆时

报复是人性心理的一个解不开的死结。它像盘踞在人们心中的一颗毒瘤。它会不断的膨胀，最后吞噬了整个心灵。

佛陀曾经说过：“以恨对恨，恨永远存在。”主耶稣基督也劝导世人“爱你的敌人”。

每一个人都是不同的个体，所以当我们相处在一起的时候，难免会有一些摩擦或互相伤害，因此就会产生仇恨。

其实每一件事情的发生没有绝对的对或错。如果你坚持自己完全没有错，坚持自己是受害者而又采取报复的手段或心理，那么我们将永远活在痛苦之中，永远背负着那颗报复的大石头。

当报复的毒瘤引爆时，他会让一个人心中难受，经脉露张，暴跳如雷，张牙舞爪，情绪太过激动。一不小心，还会引发心脏病然后猝死。你所恨的人并不会同情或怜悯你，你却对你自己自我摧残，自我虐待。

南洋网

我需要債務管理協助嗎？

• 管理債務的貼士：如何曉得我需要債務管理的助？假如你面對債務負擔，而且財務前途顯得黯淡，那並不表示世界末日，因為不只是你而已，大多數的我們是舉債度日，譬如面對汽車貸款、房屋貸款、信用卡債等等。
  

如果少了這些融資模式，你可能無法迎合每日的所需，我見過沒有面對債務的人是退休人士，他們已經為黃金歲月做好準備。

面對哪一些債務？

你要問的第一個問題是：我面對的是哪一些債務？“好”債務是我們生活條件的必需品，因為它們被視為可以塑造價值的投資債務，例子有房屋貸款、商業貸款、學生貸款。

另一方面，“壞”債務稱為消費者債務，譬如以信用卡消費，好比購買一台新的電視機，這類債務購買的商品價值逐年下跌，而且沒有回升的潛能。

區分“好債”“壞債”

瞭解你的債務性質後，可以展開更好的管理步伐，在你展開下一步行動之前，首個步伐是評估現有的財務狀況：

●計算債務對收入比率：假如你的付償超出毛收入的30%，你需要清理一些債務，因為你被視為“高負債”者。

●檢查債務類型，將它們分為“好”或“壞”債。

●列出債務名單，從需要支付最高利息排到利息負擔最低，做為優先處理的順序。

一旦你已做出評價，這裡是一些管理債務的貼士：

★設定你的債務管理目標：與任何成功的努力模式一樣，你需要以一個計劃做為開始，預期在一個時候“償付你的債務”，自己決定何時無債一身輕，然後設定實際的償付架構，以達到目標。

也許一個可以達致的目標是在6個月期限內，償清所有的信用卡債結存。

★先償清利率徵收較高的債務：一旦你已根據債務的代價，列出優先處理的債務，你可以鑒定哪一些需要先償付。一般來說，信用卡債的年利高達18%，你的信用卡債被列入等級最高的“壞”債。

假如你是一名擁有超過一或兩張信用卡的人，現在應該是整合的時候，持有太多張信用卡，意味需要面對過度開銷的代價與費用更大。

★按時、悉數繳付信用卡債：這看起來是想當然的事，不過，許多人並沒有即時償還，因為經常遲付款，面對10令吉或20令吉的遲付款利息。

★重組你的債務。銀行及金融機構提供不少便利，讓你可以從一個貸款便利轉移結存到另一個賬戶。

★一些信用卡公司提供6個月或1年的零年利配套。

★一些銀行給於有來往賬戶的客戶透支便利，在透支保障計劃下，可以為你省下透支結存之下的罰款。

★你可以將一些錢存放在儲蓄賬戶，以配合你的來往賬戶，萬一發生透支問題，銀行可以自動提取。

在重組你的債務之前，可以到處逛逛，看看哪一些金融機構提供比較優惠的利率。

●重組你的房屋貸款：假如你需要削減每月的分期付款，或者減少房屋貸款的供期，可以考慮重組你的貸款，金融機構一般會考慮提供新的、比較優惠的貸款配套。

另一個選擇是你可以提取公積金第二戶頭的存款，以減少你名下或你與配偶名下的房屋貸款。

不過，你必須清楚的一點是，你的公積金最終是供你退休所需，任何的提取將影響你退休後的可動用資金數目。

●設定每月預算，然後堅守原則。一旦你已列出每月的收入與支出，你將能確定可以消費的實際數目，有了決心與守則，你可以完全控制你的現金流量，保持財務的穩定。

●不要花費你沒有的現金：不要因為你的鄰居購買了一部新車，你也覺得需要買一部，你需要瞭解你的財務狀況，然後反問自己，財務是否能負擔多一部車子的分期付款？

如果你是那一類想要在最新產品與別人競爭的人，那麼你需要醒悟，可能就是因為這樣的花費習性，導致你陷入現有的債務窘境。

●要清楚財務狀況：美國的研究發現，20%的美國青少年不曉得，每當我們向銀行貸款，我們在償還時需要加上利息的付款。這樣的心態將無法協助我們清理債務負擔。

針對財務的管理，可從書本或網絡吸收一些資訊，以學習如何管理我們的財務、儲蓄、投資及其他財務管理的方式，一旦你的債務獲得掌控，你將步上更光明前途的未來。

星洲日報／投資致富

掌握基本常識‧買屋少煩惱

擔心發展商清盤失血汗錢

發展商清盤、業主該怎麼辦？假如發展商清盤，業主比較擔心的是產業單位的個別或分層地契仍未到手。

不管怎樣，如果事情真的演變到那個階段，發展商留下的手尾將由接管公司負責。

另一種情況是發展商未展開興建計劃，竟宣告無法繼續展開興建工程，原因是面對財務問題。讀者覃女士就是一個例子，她與丈夫在新山附近地區，購買了一間雙層排屋，他們看了示範屋才購買，當時房屋還沒開始興建。

在支付1000令吉訂金後，發展商協助他們與銀行接洽，申請房屋貸款，貸款申請批准後，他們向銀行貸款15萬令吉，隨後就到律師樓簽署買賣合約，總共付了大約2萬令吉的首期錢。

發展商還囑咐他們，只要銀行一出錢，他們就可以開始房屋的分期付款，不過，至今仍未收到銀行的通知信。

每當有公共假期和時間，他們就到發展商附近的工地去看工程的進展，可是，每次去只見一片片的黃泥土地。

看到這種情形，他們開始感到不安與焦急，發展商原本說建築工程可在2年時間內完成，如果這樣的情況繼續下去，豈不是要拖到3年、4年才會建好！

隨後他們聽說發展商面對財務問題，向政府提出發展准令的申請仍未獲批因，此，他們決定取消購買房屋，於是就到發展商那兒表明取消購買及要求退款。

發展商說，只要有收據就能拿回已繳付的屋款，不過，至少要等6個月的時間才能拿回所有的錢。

難以置信的是，為他們辦理買賣合約的律師樓，竟然關門大吉，目前是由另一家新的律師樓接手。

覃女士說：“我們擔心的是，萬一還沒到6個月的時間，發展商倒閉了，到時可能一分錢都領不到。”

發展准令未獲批
不能銷售房屋

購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，發展商假如申請發展准令未獲批，是不能展開房屋銷售計劃，覃女士可以聯同其他購屋者向房屋部投訴，以便房屋部對發展商是否擁有發展准令一事，展開相關調查行動。

購屋者簽署的買賣合約是合法的文件，在法律上是受承認的，個別律師樓若結束營業，他們與客戶簽署的文件，可由另一家律師樓接手處理。

銀行貸款配套已批准，不過還是可以申請取消，但不曉得有關的貸款配套是否有鎖定期，慶幸的是銀行還未釋出部份貸款，這樣比較好辦，至少已付給發展商的屋款，相對來說還不會太大筆，如果銀行已出錢，貸款者反而每個月需償付銀行分期貸款利息。

另外，假如取消貸款合約，沒有拖欠銀行任何款項的記錄，日後欲購買其他房屋、申請房屋貸款獲批的機率應該不成問題。

還清房貸
要辦解押手續

辦理房貸解押：在償清房屋貸款後，我們必須委托律師辦理相關手續，在銀行簽署解押文件後，律師將把有關文件，連同正本地契等交給土地局，以辦理解押手續。

黃振原律師說，當貸款者繳清房屋貸款，欲贖回地契及辦理解押手續，可通過律師協助處理。

如果貸款者當年申請房屋貸款，也有購買房屋貸款保險，現在償清房屋貸款比預期較早，貸款者可申請領回部份保費；假如貸款15年，保險公司一次過徵收的保費，是以15年的風險計，現在提早5年還清，可按比率領回。

另一個問題是，如果產業是99年租賃契約單位，交易尚需尋求州政府的批准，因此轉名手續需用比較多的時間。

至於印花稅，負責買賣合約與貸款合約的律師，會協助處理。

當然這一切免不了要支付律師費，以及其他各項費用的支付，為了確保產業歸本身所有，這筆額外開銷的支付，自然無法避免。

當正本地契從土地局領出來後，我們必須確保銀行的名字已從地契中去除，在這之後，自己需要好好保存本身名字的正本地契。

律師費印花稅怎樣算

律師費、印花稅的疑問：購買房屋需要支付律師費及印花稅，這是一項無法避免的費用，現在市場上有不少發展商、金融機構打著零費用的旗幟，其實只是表面數據，認真算一算，與羊毛出在羊身上沒有兩樣。

律師費的架構是首15萬令吉1%，接下來的85萬令吉是0.7%，如果產業價格是20萬令吉，首15萬令吉1%收費，即等於1500令吉，另外的5萬令吉是以0.7%計，就是350令吉。

首10萬令吉印花稅1%

印花稅的支付是產業交易價的首10萬令吉1%、接下來的40萬令吉2%，以20萬令吉計算，首10萬令吉1%是1000令吉，接下來的10萬令吉是2000令吉，總共是3000令吉。

還有貸款合約的印花稅則是貸款數額的0.5%，假如貸款80%，就是16萬令吉，需付的印花稅是800令吉。

政府在2007/08財政預算案建議，購買價格低於25萬令吉的產業，印花稅獲減半優惠，在2008/09財政預算案建議，產業價格低於25萬令吉的房產，貸款合約的印花稅也獲減半優惠。

有關的優惠期，分別是2007年9月至2010年12月、以及2008年9月至2010年12月，在這期間購屋者只能享用一次。

外國人購屋需州政府批准

外籍人士購屋：外國人在大馬購置產業，手續與本地人基本一樣，惟一的不同點是，不論產業所在地點是永久地契或租賃地契，代表律師需向州政府提出申請。

關於向州政府提出申請，一般需要3至6個月時間才可能獲批。

由於各州政府對外籍人士設定不同的產業交易條例，因此，海外投資者在大馬半島不同州屬購買產業，將受到哪一些限制，有賴於個別州政府的條例與規定。

買新屋2至3年交鑰匙

購買新屋、二手屋的問題：我們不是在一手市場向發展商購買房屋，就是在二手市場購買轉手房屋，這兩者之間有一個共同點，就是本身要有足夠的首期錢，以及符合向銀行申請房屋貸款的條件。

購買興建中的房屋，需要等24個月（有地產業）或36個月（分層產業）的時間，才可能領取新屋的鎖匙，這段期間，個人可以進行一些規劃。

至於購買已建好的房屋，在簽署買賣合約後的3個月內，需要完成交易程序，至多也是獲得1個月寬限期，但這個月買主必須支付利息給賣主，視買賣合約所草擬的條文如何說明。

在購買房屋這個環節上，你購買的是永久地契或租賃契約的房屋，對交易的進程會有一些影響，假如購買的是租賃地契房產單位，需向州政府尋求批准交易，需要比較多的時間。

管理費糾紛層出不窮

公寓管理費：公寓管理費一直是個相當爭議的領域，公寓業主說，管理公司或發展商提供質量欠佳的管理，因此，採取消極態度，不按時繳交，或只繳交一部份數目。

結果，發展商或其管理公司說，由於有大半的業主沒有按時繳交管理費，資金來源不足，因此，降低或削減管理服務的素質與範圍。

這種惡性循環的局面由來已久，涉及的雙造一直沒有積極看待與處理，造成問題演變為更難處理的難題。

另外一種情況是，前業主拖欠公寓管理費，造成交易受阻，這對買家非常不公平。

結語

購買產業所面對的種種問題，幾乎是老調重彈，其實，只要業者以專業態度發展這個行業，問題可以減到最少，財力不足的話，就應該坦然退出，這樣才不會苦了自己、繼續連累其他人！

星洲日報／投資致富