Wednesday, August 30, 2023

消费信贷细细算 (三之二)】先买后付 恶魔在身边星洲日报-投资周刊

2023年8月28日财经先买后付, 投资周刊, 消费信贷

各大媒体这两三年都积极报道诸如“消费模式大转变的趋势”、“先买后付大趋势”、“什么是先买后付,是否应该使用”、“国行制定消费者信贷法令确保公平待遇”、“国行强化先买后付监督”等新闻,为的就是希望能警惕民众,避免跌入胡乱且冲动消费的漩涡,但似乎作用并不大。



小林申请了公积金特别提款,暂时结束被收债代理(DCA)激烈追债的日子,只需再多半年即可还清贷款,但一波未平一波又起,太太小兰疫情期间遭裁员迟迟找不到工作,之前先买后付(BNPL)消费现在也无力偿还,累积欠债5000令吉,让刚能喘口气的小林,再次头痛不已。

先买后付真的那么可怕?是否不碰为妙?若真的使用这项信贷工具又有何注意事项?

当消费变得容易且唾手可得,你是否能压得住那名为冲动的魔鬼?我们又该如何避免掉入冲动消费的陷阱?

各大媒体这两三年都积极报道诸如“消费模式大转变的趋势”、“先买后付大趋势”、“什么是先买后付,是否应该使用”、“国行制定消费者信贷法令确保公平待遇”、“国行强化先买后付监督”等新闻,为的就是希望能警惕民众,避免跌入胡乱且冲动消费的漩涡,但似乎作用并不大。

反而越来越多先买后付先甜后苦,及年轻人无力偿债财务陷困的事件层出不穷,再次引起人们热议,到底是真的钱不够用,还是无法克制理性消费惹的祸?

在理财师看来,先买后付和信用卡两者都一样,都具备让人过度消费的隐患,尤其对于还未具备良好理财观念的社会新鲜人,无疑是毒药。反之,若对理财已有一定认知,分得清“需要”和“想要”,则是有助财务规划的“良药”。

而在经济学家眼中,先买后付的模式并不符合借贷原则,也因为未有妥善限制先买后付的应用,就算低至1令吉的不耐久商品都能先买后付分期供款,从而造成频密使用并依赖这项信贷工具,久而久之打乱理财规划。

量力而行及按需购物的理性消费模式,道理人人都懂,实际操作却未必能够如此,因多数人存在的侥幸心态,总认为现在的所有消费,下个月领薪水时减少储蓄,就能还清这个月的额外消费,殊不知就是这样的心理,从此拉开冲动消费的帷幕。


先买后付 利息比信用卡更高

财福人生教育培训学院创始人兼首席讲师杨子佑告诉《投资致富》,先买后付的利息其实比信用卡还高,以电商Shopee的“SPayLater”为例,一个月的处理费1.5%,一年下来也是18%,这还没计入若有延迟还款的逾期费用。

“基本上,信用卡向来被视为最贵信贷产品,因一年利息高达18%,个人贷款的利息介于10至12%,而车贷及房贷平均在4至6.5%。”

拉曼大学商业与金融学院教授黄锦荣博士点出盲点,即先买后付其实并不符合借贷原则。

“一般上借贷都是倾向(使用)周期比较长,或是占收入较大比例的商品及大件用品,比如说房子或者大型电器。而先买后付本身的做法实则违反借贷的定义,即周期较短,且在收入的占比也低。”

杨子佑:BNPL和信用卡都具备让人过度消费的隐患。

迷思篇


●迷思1 先买后付碰不得?

曾试用过SPayLater的杨子佑披露,当初Shopee刚推出这项机制,还无需支付任何处理费或逾期还款费,就只是把花费分3个月摊还。


“这就是鼓励先拥有,钱慢慢才还的消费习惯,而当初的模式也的确帮助有需要的人暂渡难关,但也是需要懂得为下个月做财务规划。”


Shopee去年10月17日更新SPayLater的处理费,即对所有以先买后付方式的消费者,就算是下个月全额还款都会征收1.5%的处理费,而若是有任何逾期还款的情况,则消费者的SPayLater户头会被暂时冻结,直至偿还未还款项为止,后需支付10令吉作为逾期费以重新激活户头。


随着政策调整需征收1.5%的管理费后,杨子佑就没再使用SPayLater。


“虽然1.5%看似小钱,但每个月征收一笔,累积到最后却会成很大一笔。于消费者而言,如果真的有需要,别无选择下还是建议先考量真实利息为佳。”


以银行信用卡为例,若单笔消费逾500令吉,消费者可选择简易付款计划(EPP),有些银行也只是在第一个月的还款征收利息,而不是每个月都额外收费。


另一家电商平台Lazada早前也更新旗下先买后付服务LazPayLater的收费细节,举凡任何延迟还款,今年5月23日起都会被征收标准服务费1.5%。此前,选择延后1个月还款无需支付任何费用。


●●破除迷思:每月看似征收的费用不多,但积少成多也是一笔不小的钱,建议若有其他选择比如信用卡,可对比两项服务的收费,得出最划算的选择。


●迷思2 先买后付更方便?

先买后付和信用卡最大的分别,在于申请信用卡仍需符合基本需求,普遍需年满18岁并且有稳定工作,而先买后付并未限制使用人,故引起市场人士担忧,毕竟在没有审核使用人偿债能力的情况,还没有限制总消费数额,或成推高个人及家庭债务风险的源头。


根据国行设下的信用可申请指南,首次申请者年收入至少要有2万4000令吉,即每个月最低2000令吉,而银行在审批申请时也会要求收入证明,此外申请人还需附上雇主证明信,及其他相关文件。


不过,就算是同样类型的信用卡,但每间银行或有不同的需求,即可能A银行设下最低月薪标准是3000令吉,而B银行则参考国行指南,将申请信用卡的最低薪资要求设在2000令吉,申请人还需依自身需求及收入水平,慎选信用卡。


我们在上一篇提过,当债务管理失控,除了个人及家庭债务上升,对经济的冲击也不容小觑,虽然国家银行曾言明,源自先买后付的金融稳定风险有限,仅占整体家债的0.05%,但执行风险不容忽视。


为能将这些风险扼杀在摇篮中,国行除了关注非银行金融机构的操作,也规定银行及发展金融机构(DFI)等金融机构,以及电子货币发行商,必须遵守目前的负责任放贷标准,同时对新顾客展开更全面适用性及负担能力评估。国行也要求改善先买后付用户的所有相关费用和收费的披露,并针对逾期还款征收合理费用。


“鉴于先买后付的相关费用及收费欠缺透明度,尤其是在这个制度下实施的处理费及迟还款逾期费用,或也是让用户(消费者)不清楚自己真正需缴付的款项。”


●●破除迷思:初时的方便,怕最后反而成为财务危机的推手,无论如何理性消费合理规划支出才最稳妥。


●迷思3 先买后付门槛最低?

比起先买后付,信用卡在利息收费方面相对“有人情味”及灵活性,即持卡人可尝试和银行沟通争取调低利息,或也能选择零利息的分期付款。


杨子佑指出,先买后付的操作模式基本上和信用卡无异,但后者属于受监管的金融产品,银行都有设下基本申请标准,避免财务情况相对脆弱的群体,一不小心陷入债务危机。


“无论如何,过度消费都是不被鼓励的习惯,但若真有需要使用信用卡,建议可先在一众银行信用卡中比一比利息及处理费(复利及迟还款费用),精明使用信用卡的现金流,也能作为应急的紧急资金调动,前提是每个月必须清还本期应缴付账单金额(Statement Balance)。”


他提醒,还是有很多人并不清楚,每个月若只是偿还信用卡账单的最低付款(Minimum Payment)也是会有额外费用,所以使用信用卡一定要做好预算,尤其使用分期付款计划更要打算好。


“在消费前还是需要做好最基本的财务规划,即一定要有至少3到6个月的应急资金。”


●●破除迷思:低门槛不一定是好事,前提还是该如何妥善规划财务,否则先买未必能在下个月支付,面对的额外费用,反而还会加重财务负担。

黄锦荣:年轻人推崇先买后付,主要因为刚毕业踏入社会工作,理财观念相对薄弱。
管制篇

未能如期还款 趋势上升
到底要如何管制先买后付,才能让这个模式不至于对经济发展构成伤害?

疫情加上科技进步,金融科技的应用普及化,大大改变整个金融领域乃至消费者信贷的“面貌”,数字化让信贷变得更“便宜”,无现金电子商务崛起,一键购物与消费更方便,消费者或在不经意间超出能力的消费而不自知。

在管控先买后付这方面除了让业者需完成注册即执照申请,拉曼大学商业与金融学院教授黄锦荣博士认为,使用范围也要有所限制,即规定以先买后付的商品,供款周期不能少过1个月,同时不能用在快消品上。

“此外,很多消费者对先买后付还是一知半解,尤其是在处理费和延迟还款费用这一部分,更是没有深入了解,除了限定能采用先买后付的商品,也应确保人人都知道整个费用的细节。”

先买后付 18至30岁占多数
80%月薪少过3000令吉
值得一提是,在先买后付的用户群中,以18至30岁者居多,据国行向国内4大非银行机构的先买后付业者取得的资料显示,约44%的先买后付用户年龄介于18至30岁,而当中超过80%的用户月薪少过3000令吉,因此最易遭受财务压力。

而这4大非银行机构先买后付业者的交易值,去年第四季占整体金融体系的约96%。

“先买后付的便利性或会将用户(消费者)置于消费高风险境地,即很容易会在未仔细思考是否有能力能准时偿还全额贷款的情况,超出能力的消费。”

而大型非银行机构也不讳言,先买后付用户未能如期还款的趋势上升,在在点出债务违约风险确升高,据国行汇整的资料,去年第四季的先买后付用户逾期还款有17%,惟截至去年第二季时是14%;2021年第四季仅7%。

黄锦荣以上述数据为例,相对年轻的群体更为喜欢使用先买后付这项信贷工具,主要是因为刚毕业或刚踏入社会工作,理财观念相对薄弱,还需进一步加强这方面的知识。

“何以年轻群体对先买后付这般推崇,有几个关注点值得注意,即可从年长比如40岁以后的群体的消费习惯及喜好看出端倪。40岁以后的消费群体,工作多年后收入不是太大问题,能选择的信贷工具或金融产品相对更多,对先买后付的需求相对不大,且消费态度、模式及观念不同,喜好也不如年轻的群体。”


这是我前一整子接受星洲日报,妤芯的电话访谈,关于先买后付(Buy Now Pay Later-BNPL)利弊, 刊登在2023年8月28日财经先买后付, 投资周刊 消费信贷。在该内容分三系列,我的小小分享在第二系列

消费信贷细细算 (三之一)】先买后付 恶魔在身边
https://www.sinchew.com.my/?p=4920435

消费信贷细细算 (三之二)】先买后付 恶魔在身边
https://www.sinchew.com.my/?p=4936746

先甜后苦或先苦后甜,自己选!

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Monday, August 14, 2023

生首胎想换大屋,在贷款买屋明智吗?星洲日报-投资周刊 (8月7号)

 你好理财师,我姓李,今年32岁,是一名执行人员,月入5000令吉。太太(28岁)是一名行政人员,月入2000令吉。目前存款有10万。我每年的花红+奖励大约是2个月,太太1个月。

我们在市郊买了一间800平方呎的可负担屋,大约25万,月供800令吉,35年。

最近,我们迎来第一个宝宝,想要买大一点的房子,再出租现有屋子,请问这是明智的作法吗?

每个月支出如下:

生活费2000令吉(包括所有杂费)

供屋1000令吉(每个月多供200,希望提早结束)

孩子1500令吉(包括每月200令吉教育储蓄)

请问:

1)再贷款买屋合适吗?我们是想买逾1000平方呎的房子,预算50万至60万令吉。可以做到吗?该如何规划?

2)我们对投资理财不熟悉,只把钱存放银行定期存款,另外有买信托基金,但数量很少。我们现在还年轻,但接下来的开销会变大(养孩子不易),对我们这样的夫妻理财,该如何着手规划?需要考虑什么?

小李敬上









答:亲爱的小李,

根据你的资料,把它整理如下:



你和太太的月收入是7000令吉,月支出是4500令吉。这表示每个月大约有2500令吉盈余,而在紧急基金方面,你说有10万令吉的存款,可以应付家庭开销大约22个月。这是非常健康的财务状况,只是保守了一点,主要是太多的流动资金放在定存或储蓄,让赚回来的钱纯粹是保值,毫无增值作用。比较理想是大约保留3至6个月的流动资金(如果不稳定行业或收入,可以保留6至9个月),多余的钱都应积极用以投资。


设立保险保障再谈投资

财务保障第二部分应该是风险规划,也就是设立保险保障,过后再来谈投资, 但这里只有提起教育储蓄,这是很好的开始,只是别忘了,保障还需要涵盖每个家庭成员,同时,要兼顾三方面——个人(严重疾病、医药住院卡、意外、人寿),问责(致或中伤的法律诉讼)和资产(车、屋子等等),同时要好好了解自己的每个保险保障是否足够、合适。

根据你给的资料,我相信你的财务多少已反应孩子的一些开销,而你想要购买更大的屋子,我就根据你的财务状况大概计算你可以借到多少钱,但每个银行的计算法不一样,仅供参考,只让你懂自己的财务状况可以借到多少钱,再看相关价格的屋子。



根据以上计算,你可以借到62万4000令吉的贷款购买更大房子 (请看图表下,关于贷款详情),但是需要夫妻联合申请,同时,也会让你的财务变成毫无盈余,新贷款大概每个月需支付2930令吉,除非你成功出租旧屋。此外,新屋需要大约10%头期,以及3万至5万装修,方可入住。租出与否,还是要看地点,所以需研究附近同款屋子租大概多少,是否足够应付部分或全部新得贷款。



根据你现有方式,你会把之前买来住的房子出租,购买更宽广的房子,所以,你的第二间屋子就要非常注意,是否是在人潮热闹的地方,同时打听附近是否有需求,方便以后你出租或出售。

买屋长住和投资策略不同

买来长住和买来投资是不同的策略。买来长住主要考量是方便你们上下班,载送孩子去学习、补习、安亲班等,以及方便张罗日常用品和食物。至于买来投资,则只是考虑在超级大城市、土地有限和人口增长的热门地点。如果靠近公共交通尤其是地铁,或其住处是结合住宅、商业、休闲、娱乐,同时有购物商场就更好了。至于出租的策列部分,我之前的文章也分享了不少,这里就不啰嗦了。


选择合适的投资工具

就用以下图表,关于简单但关键的投资策列,来回答投资的问题。



大多数人没有做准备就直接跳入投资的船,而忽略了这些简单但非常关键的步骤和策列。一些人只是听任何投资建议,或跟随其他被认为已在市场赚很多钱的人,但这不是正确方法。这就是为什么大多数人会陷入投资欺诈、金钱游戏,卡在投资高峰周期中,然后损失来之不易的钱。由于这种糟糕和痛苦的经验,他们将对未来出现的任何投资机会失去信心。


评估自我风险喜好

之前谈了第1和第2步,那从第3步开始,评估自我风险喜好,确定应选择高风险或保守型投资的工具组合。我相信大部分人都知道自己的风险承受度,毕竟这种调查问卷,在网上随手可得,但如果你还不知道,不妨先了解。不要单凭直觉,就认定自己是那种类型的投资者,有时我们所认为的往往会和问卷结果差很多。


挑选合格专业人士管理投资

在第4步,了解自己是否对投资充满热情,拥有技能、经验以及空闲时间。知道了这一点,你还应该知道是选择(a)聘请金融/投资专业人员,还是(b)DIY /自己动手。对于那些缺乏时间并不了解投资的人,我认为你应选择方案(a)。对于我这样热爱投资股票和加密货币,又愿意花时间研究学习,对研究股票/货币的基本面和价格走势图等感兴趣的人,很明显,DIY是我最好的选择。选择最适合你的!

虽然我选择自己动手投资,但在考量到需要布局6+2大不同的资产,和当我的资产发展到一定数额时,我会考虑,把6大不同投资的工作交给专业人士经营管理,只要一年向我报告几次就行了,这样我可以专注于我的兴趣,比如演说、陪家人、旅行等。这就是有钱人的思维,用钱买人家的时间、专业及经验帮自己。

任何向公众收取资金/金钱进行投资或购买任何金融工具的个人或公司,都应向国家银行或证券监督委员会(SC)申请许可证。仅从马来西亚商业局注册(SSM)拥有公司许可证是不够的。谨慎的投资者在投资前,应确保该投资公司持有许可证。

在开始投资前,你可以通过国家银行或证券监督委员会的网站或电话热线进行确认。证监会和国行总会常常向公众发布“可疑欺诈/非法投资”列表的新闻。如果有任何疑问,不要犹豫,随时询问国行或任何拥有执照的金融/投资顾问。这是步骤5。


越早开始投资越好

最后,纪律是成功的关键因素,如果可以,越早开始投资越好。这还包含不时检查投资业绩,以确保投资回酬仍在预期范围。以上是简单介绍——简单且关键的投资策列。

回到你的问题,银行存款和信托基金是相对安全的投资方式,但回报可能相对较低,除非在信托投资上,提高在外国市场和股票的投资比重。在投资前,你应先了解这些投资产品的风险,是否符合本身的风险喜好。同时,保持投资组合多样化是减少风险的好方法。如果信托投资回酬不错,不妨每个月定额加码,这样可有效增值财务。投资种类不应贪多,专注在你所熟悉的工具上。


生首胎想换大屋,在贷款买屋明智吗?星洲日报-投资周刊 (8月7号)

https://www.sinchew.com.my/?p=4882067

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Saturday, June 10, 2023

资汇财经杂志-车贷余额递减法节省利息,车主还贷更公平,银行冲击有限

 这是我在四月的时候接受来之《资汇》的侨森的访问,谈关于以下问题

1. 78法例修正對未來車貸消費者的影響?

2. 兩者計算方式會有哪些差異?

3. 新的車貸會否因不同利率週期而不同,對借貸者造成負擔?

4. 銀行收益是否會因78法例調整受影響?

虽然,资汇已经熄灯了,但是它确实是一个非常高水准的财经杂志,非常荣幸参与其中贡献。谢谢。谢谢尧章帮我找出之前的这篇访谈文章

《資匯》- 全馬首創中文財經週刊 Malaysia's 1st and only Chinese financial and investment weekly!!
























































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Thursday, June 08, 2023

三吉星照亮股友信心,大马投资者东南亚最乐观-资汇

 























楼转乾坤◢ 各位包租公、包租婆知道长租和短租的优缺点吗?中国报

 作为投资者,到底长租还是短租好?这是我之前接受中国报的访问。内容出炉咯,谢谢雪仪的采访。你又有什么想法呢?

◤会员文:楼转乾坤◢ 长租或短租更好赚? 许多人梦想当包租公、包租婆,过着坐等收租的惬意生活,每个月收收房租,就有现金可花,过过小日子。 但你可知道,如今租房子也可分为长租和短租呢? 短租指的是Airbnb、民宿或短租公寓,是一种按天计费的房屋出租方式;而长租便是我们一般理解最常见的租房方式,一般以月为单位支 付房租。 很多房东会有个困惑,到底做长租和短租哪个更好赚?还是应该评估哪个更适合自己呢? 以下将从5个层面一窥长租和短租的优缺点,让还在纠结长租还是短租的你,了解哪个更适合自己吧! 哪个适合你?


财福人生教育培训学院创办人兼财务规划师杨子佑指出,如果房子地点靠近旅客偏好的热门景点、附近经常举办大小活动或是大公司集中地,充作短租会更理想。 长租通常是针对家庭或学生市场,更倾向于安静、晚上不那么嘈杂,而且交通方便的地区,比如靠近轻快铁(LRT)或捷运(MRT)。 杨子佑说,长租和短租各有各成本,短租类似做生意,需要根据市场好坏和地点好坏来管理房子。 “若没有时间管理,短租将会是个挑战,长租则可以让房东更加省心。” 看到这里,相信纠结长租或短租的你,心里已有了答案。如果你有充裕的时间和精力管理房产,可以根据需求将房子短租或长租。 若平时忙于工作或没有太多时间打理房产,那么建议把房子长租,并交给专业托管公司打理,坐享稳定房子收益,省心又省时间。 总的来说,长租和短租是相辅相成的,有些房产可以做长租也可以充当民宿,更能抵御风险。 1.租金收益 如果地点好,而且碰上旺季,短租的租金收入会比长租来得高,而且租金价格可以随着市场需求调整。 杨子佑说,如果一直有源源不断的客源,短租的收入按日计算,可赚得更多。 VKA财富管理有限公司理财规划师梁键铭接受《中国报》访问时指出,长租通常是1至3年,优点是能锁定未来的收入。


“如果为了偿还每月房贷而急着出租,屋主很可能愿意以较低租金出租。但如果租期太久,就算随后租金市场涨价,也只能等到合约到期

才能调高租金。” 2.稳定性 长租是一次性买卖,完成交易后房东就会拥有固定租客,现金流相对较稳定、风险较低。 至于短租的租客则不如长租稳定,有旺季和淡季之分,风险较高。 旺季时房子收益升高,但淡季时房间空置率高,有可能会面临很长时间的空房,现金流较不稳定。 梁键铭说,由于短租的客源大多是旅客,所以会受大环境影响,而且也很依赖该房产有多受欢迎。 凡事都有两面。短租主要针对外出旅游的租客,可自行决定租几天,也可租几个月,灵活性比长租来得高。 3.前期投入成本 长租的前期投入成本比短租较低,只需投入首付就可以出租。 但如果要做Airbnb或民宿,前期的投资成本是一笔不小的开支,需要投入装修,提供较完整的家具和软装比如枕头套、床单、被罩等。 杨子佑指出,但如果想要提高长租的租金收益,也需要花费一笔大概几万令吉的装修费。 4.房屋耗损 长租租客退租时,如果有一些损坏地方,如果界定是正常损耗,长租的房主是不可以让租客赔钱的,需由房主承担。 至于短租房子的损耗则由短租平台和屋主共同承担。 短租租约非常短,所以每一次退房后,屋主可以立刻检查房子,如果有损耗,一般短租Airbnb有保险提供给屋主,让保险帮屋主共同承担 损耗。


杨子佑说,由于进出短租房子的租客较多且不同,可能会提高房子耗损率;若是房子租给好的长期租客,他们会帮你保管好房子,降低房 子耗损率。 5.运营成本 短租需要屋主经常查看短租平台是否有预定,也需要安排入住协助和提供清洁服务。 梁键铭说,如果不想自己管理,可考虑外包给管理公司,这也是一笔成本。 杨子佑说,短租需要放较多心思在吸引租客上。 他指出,营运成本也会比长租高,短租房东需要提供厕纸、被单、热水壶等,平均花费4000、5000令吉。 “在同一栋建筑物可能会同时出现多个短租房产,导致激烈竞争,影响短租出租率;反观长租主要不是看设计,而是以实用为主,竞争没 那么激烈。” 为了提升短租的出租率,房东需要更讲究,持续花心思在营销和服务上,比如回复顾客询问、确保房子干净。


楼转乾坤◢ 各位包租公、包租婆知道长租和短租的优缺点吗?中国报

https://www.chinapress.com.my/?p=3380903

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