Friday, February 20, 2009

房貸再融資愈熾熱-慎選配套.省息改善現金

房貸再融資愈熾熱
慎選配套.省息改善現金

報導:邱佩勛

利率趨低,預計未來3至6個月將有更多人再融資房貸。
(吉隆坡19日訊)銀行利率下調,消費者尋求房屋貸款再融資(Refinance)趨勢愈加熾熱,以求在經濟不景時加強財務狀況。

理財師指出,若選對再融資配套,除了大幅節省利息成本,也可縮短房貸供期,同時改善現金狀況。

國家銀行在1月21日,把隔夜官方利率(OPR)從3.25%降至2.5%;國內商業銀行隨后下調基本貸款利率(BLR),從6.55%減至5.95%左右。

隨著利率大幅下調,再融資房貸漸成趨勢,國際房地產顧問公司 Rahim & Co 即預測,3至6個月后將有更多人再融資房貸。

VKA財富管理私人有限公司董事經理兼特許財務規劃師林俊喜回應《中國報》提問說,尋求再融資者的現金狀況和目的,是決定再融資配套的關鍵之一。

他提醒民眾,決定再融資前,應該先檢視可能涉及的成本,從中評估可節省的金額。

“這包括檢查現有房貸是否已過鎖定期限。”

一般房貸合約都附帶“鎖定期限”,規定借貸者在特定期限內不能中止房貸,否則會被征收違約罰款。

注意潛在費用

林俊喜透露,部分民眾在發現未過鎖定期限、得繳付違約罰款時,即不願尋求再融資。

鑑于現有利率企于低水平,他認為,如果再融資有利長期資金規劃,且最終能節省利息成本,還是值得為房貸再融資。

另一方面,再融資房貸不只是選擇配套而已,還攸關轉換房貸的程序和潛在費用,民眾不能忽略這些細節。

林俊喜透露,部分銀行或標榜24小時內批准再融資申請,但要真正完成所有程序,包括等銀行發出信件、簽署法律文件等,可能需時3至4個月。

他指出,未取得分層地契的公寓產業則需時更長,可能得花5至6個月時間。

零成本安排
銀行承擔律師費

利率水平雖低,但每個人要求不同,需要的再融資配套各異,因此最適合個人需求及財務狀況的配套,才是最理想的配套。

為了方便計算節省下來的成本,林俊喜建議,選擇“零成本安排”的配套。

例如大部分銀行由于競爭激烈,一般會獻議代安排手續及承擔律師費,以爭取更多客源。

在這情況下,消費者可以接受獻議,省卻部分手續費用。

另一方面,尋求再融資房貸的民眾,主要可分成3種類,包括現金狀況緊湊、現金狀況沒問題但想縮短供期,及無其他負債、不欠錢用的人。

現金狀況緊湊
拉長供期減供款

對于現金狀況緊湊者,可尋求利率更低、房貸供期更長的再融資配套,除了節息也可減少每月供款,改善現金狀況。

林俊喜指出,消費者可選擇和原有房貸相同期限的再融資配套,但房貸利率卻更低。

例如原本每月房貸供款為2500令吉,再融資后的供款可能減至1000令吉。

銀行是根據未償還欠款總額計算利息,且允許貸款者每月繳付更高供款。

林俊喜建議貸款者,每月多給一些供款,例如給1200令吉,減少欠款額。

“如此就能在改善現金狀況之余,也不經意的提早還清房貸,30年的房貸,最終可能只需24年即繳清。”

不欠錢低負債
等投資機會增財富

財務狀況健康、不欠錢用的人,可以再融資房貸省下利息成本,並藉此申請融資便利,以靜待投資機會。

林俊喜指出,投資市場雖低迷,但仍有反彈的一天,手上持有融資便利,就能在機會出現時投資,進而增加財富。

他指出,民眾可申請定期貸款(term loan)或透支(overdraft,或稱OD)。

他提醒民眾,不能因為利率低,即借錢去投資,必須經過謹慎考量和規劃。

值得注意的是,透支的利息比定期貸款高,因此宜貨比三家,精選零成本透支。

此外,有些銀行會對未動用或特定數額以上(例如25萬令吉以上)的透支,徵收“未利用費”,作為失去機會成本的賠償。

細節如上,都是應注意的地方。

現金狀況良好
維持供款縮供期

那些現金狀況沒問題、有能力繳付現有房貸供款的民眾,還是可選擇再融資房貸,縮短房貸供期。

再融資房貸后,每月供款一般減少,林俊喜建議,有能力者應繼續繳付原有供款(例如2500令吉),或彈性還更多錢,加速還清房貸。

“若將節省下來的錢拿去消費,只會變相增加開銷,不符合理財原則。”

財金術語

鎖 定 期 限

鎖定期限或稱限制期限(Lock in Period),目的是為了避免貸款者在特定期限內即還清貸款或中止合約。

銀行一般在房貸配套首幾年提供優惠利率,鎖定期限有助銀行確保可在某期間“回本”。

在鎖定期限內違約者,將被征收罰款。

中國報

圣严法语

圣严法语

◎面对它,接受它,处理它,放下它

◎让别人快乐是慈悲,让自己快乐是智慧  

◎多听多看少说话,快手快脚慢用钱  

◎用奉献代替争取,以惜福代替享福  

◎一个笑容,一句好话,都是广结善缘的大布施

◎存好心,说好话,做好事,用心祈福

◎慈悲没有敌人,智慧不起烦恼

◎用奉献代替争取,以惜福代替享福。

◎自爱爱人,爱一切众生;自救救人,救一切众生。

◎利他,是不求果报及回馈的清静心。

◎道理是拿来要求自己的,不是用来苛求他人的。

◎要有当别人垫脚石的心量,要有成就他人的胸襟。

◎让人产生误解,就是自己的不是。

◎做事时多为别人想一想,犯错时多对自己看一看。

◎放不下自己是没有智慧,放不下他人是没有慈悲。

◎要把众生的幸福提起,要把自我的成就放下。

◎刚强者上伤人不利己,柔忍者和众必自安。

◎生命的意义在不断的学习与奉献之中,成就了他人,也成长了自己。

Thursday, February 19, 2009

去年增6% 國人退休規劃 意識提高

去年增6%
國人退休規劃 意識提高
帝莫西認為,大馬人應從現在開始,規劃退休計劃。
(吉隆坡18日訊)花旗銀行2008年理財智商(Citibank’s Fin-Q 2008,簡稱財商)調查顯示,大馬人規劃退休生活意識提高,去年上漲6%,報28%。

依據07年的財商調查報告,僅有22%大馬人向理財師咨詢規劃退休。

花旗銀行零售銀行市場與行銷主管帝莫西約翰遜指出:“理財師將讓那些有意規劃退休計劃的人,定下目標,讓他們朝著自己的目標前進。”

他今日出席花旗銀行2008年理財智商媒體匯報會時,這么指出。

他說,很多人只知道盲目儲蓄,未認真想過退休后得用多少錢。

“19%大馬人確切清楚,退休后所需花費,並有計劃儲蓄,可是高達54%大馬人並不肯定退休后的開銷,但已開始儲蓄。”

依賴子女奉養

與07年相比,沒有制定退休計劃的大馬人已減少7%至72%。

經濟不景,如果失業,21%的大馬人相信,儲蓄僅能維持四週生活費;43%則認為能維持超過3個月。

帝莫西認為,大馬人應從現在開始儲蓄以渡過經濟危機,並為退休生活打算。

“很多人認為,子女會奉養他們,所以並沒好好規劃退休計劃。”

女性得較高分
財商提高至51分

花旗財商調查指出,我國人民平均財商增高至51分,惟約54%受訪者財商處于50分或以下。

2007年平均財商僅得49分。

40%大馬人得61分(最高分),惟女性高分者(54%)較男性(46%)多。

帝莫西在報告中說,共有67%受訪者指出,對現有生活素質“非常滿意”或“滿意”,並樂觀看待未來財務狀況;剩余37%回應者不滿現有生活。

他指出,72%受訪者認為,財務自主意味著“可隨時隨心所欲購物”。

投資方面,30%受訪者擁有強烈投資概念,並清楚知道該如何投資,惟與前年相比,下挫7%。

60%受訪者對如何運用相等于6個月的薪水心中有數。

帝莫西指出,此次是花旗銀行第2度在亞太區作財商調查,惟大馬是首個發佈結果的國家。



中國報

65%認為金錢買不到幸福,每5人僅2人有儲蓄

65%認為金錢買不到幸福
每5人僅2人有儲蓄

(吉隆坡18日訊)最新調查結果顯示,大馬人未有良好儲蓄習慣,每5人當中僅2人(39%)有儲蓄習慣,惟有65%大馬人認為金錢買不到幸福。

據花旗銀行2008年理財智商報告指出,國人雖明白退休計劃的重要性,可是12%受訪者仍抱著“月光族”心態,沒養成儲蓄的習慣。

64%大馬人每個月把20%或以下的薪水(不包括11%公積金)存入銀行當儲蓄,僅1%大馬人會把多達50%薪水用作儲蓄。

花旗銀行零售銀行市場與行銷主管帝莫西約翰遜指出,儲蓄不失為渡過經濟風暴的好方法。

“要富有,得先從儲蓄開始!”

健康家庭更重要

他今日出席該行2008年理財智商匯報會,這么指出。

調查顯示,大馬人較重視家庭及健康,金錢反而不是非常重要。

65%大馬人認為,金錢無法買到幸福;76%及64%國人相信,健康及家庭比金錢重要。

花旗銀行于年10月15日至30日,向500名年齡介于18至40歲或以上的本地人,展開網絡調查。

經濟自去年底放緩,惟56%大馬人認為,去年個人財務狀況仍勝過前年(2007年);18%則認為,去年比前年糟糕。

中國報

Tuesday, February 17, 2009

关注四只低价蓝筹股

来在鸡尾酒会上谈起股市话题一定会让人们不欢而散。然而眼下,当几乎所有人都对股市失去信心时,却是该重新考虑投资股市的时候了。

尽管如此,现在我们对任何事情都不能过于乐观。我们身处充满挑战的环境。许多人更愿意储蓄而不是投资股市,这一点也在情理之中。但是,如果说历史能给我们什么启示的话,那就是经济总有复苏的一天,股市也是如此。

那么,我们接下来该做些什么呢?首先,不要贪婪。让我们锁定蓝筹股──那些业绩一贯良好,长期前景光明的公司。

第二,留意资产负债表,拥有大量现金的公司更容易度过难关。

第三,寻找价值股。金融风暴打击了整个市场,一些家喻户晓的名字也未能幸免。

第四,关注派息情况。满足前三条标准的公司应该可以保证这笔支出,这一点在股市盘整的情况下将有所帮助。

上述每条建议都构成一条合情合理、让人三思而行的忠告,在经济困境中尤其如此。股市从来都是难以预测的。存款单倒是能让你高枕无忧,但同样可以肯定的一点是,长远看来它们往往都难以带给你太多的回报。

以下是四支蓝筹股供你参考:


雅芳(Avon Products)


这 是个尽人皆知的名字,该公司的股票也损失惨重。尽管最近的一份收益报告推动雅芳的股价跨越了22美元,但与其45美元的52周高点相比,这个价格仍相差甚 远。雅芳坐拥近10亿美元现金,3.7%的股息收益率看上去颇为稳健。在消费支出趋紧的大环境下,公司的直销模式和平民化的品牌定位为之平添了新的亮点。 另外,随着越来越多的人失去工作,更多直销人员加盟雅芳的潜在可能也可以帮助它度过经济衰退期。

在最近的一份调查报告中,美林(Merrill Lynch)将雅芳列入了少数几家向投资者推荐的公司名单:这些公司资产负债状况正在好转,而且信用等级高。

然而,在节俭之风大行其道的时候,人们不愿像过去那样消费美容产品的风险始终存在。不过,凭借足够雄厚的资产实力和强有力的品牌定位,雅芳应该可以度过这场风暴。


微软(Microsoft)


微软最近宣布了裁员计划,其互联网相关业务也在艰难推进中。与此同时,微软拥有超过200亿美元的现金、极少量的债务,以及2.6%的股息收益率。微软曾向投资者发放特殊派息。一旦摆脱了现在的经济困境,微软或许还会这么做。

微软每股约为19美元的股价远低于其32美元的52周高点。即使谷歌(Google)和苹果(Apple)两家公司成为了科技行业的新宠,但软件销售仍为微软带来了大量现金。而且,微软股票的市盈率仅在10上下,与道琼斯工业股票平均价格指数的市盈率相当。


通用电气(General Electric)


在人们对是否该购买损失惨重的蓝筹股的争论中,这只股票一直就是话题中心。乍一看来,通用电气简直就是蓝筹股的代名词。它是道琼斯工业股票平均价格指数最初的成份股之一,而且该公司旗下的产品范围非常之广,从飞机发动机、发电厂,到媒体,简直是无所不包。

而且,通用电气的估值数据看上去非常诱人。该公司股票的市盈率为6.5,股息收益率高达令人咋舌的11%。此外,通用电气近来宣称能够保证这个水平的派息。其股价上周跌至每股约11美元,距不到一年前时触及的每股38美元相去甚远。

不过,对于通用电气的股票,鉴于该公司的历史及其各方面的情况,需要一大一小两个忠告。小忠告是通用电气在2009年面临一场硬仗──该公司自己也承认这一点。对于寻找低价蓝筹股的投资者来说,这算不上是个问题。当前景不妙的时候,你就会捡到个便宜。

大 忠告与GE Capital有关。这家大型金融企业与其他金融公司面临着同样的危机。到目前为止,在通用电气的非金融业务的帮助下,GE Capital尚能自保。但是GE Capital潜在的危机仍是影响通用电气股价的一个主要的负面因素。所以,尽管投资通用电气看上去是笔相当划算的买卖,投资者心里没底也是有原因的。


波音(Boeing)


考虑到航空业的窘境,以及未来几个月人们更可能选择开车去公园、而不是乘飞机去度假胜地的现实情况,眼下这个时候想去投资一家飞机制造商确实让人感觉有些奇怪。但是,也恰恰是因为这种大环境,波音公司的股价已经从88美元的52周高点大幅下跌到如今的42美元左右。

该公司的787梦想飞机除了遭遇经济环境的逆流,还面临着交付推迟的窘境。此外,波音公司还在设法应付棘手的工会问题。不过总归有一天,787梦想飞机将会上市,工会问题也终究会得到解决。

此外,波音与空中客车(Airbus)两家公司独霸着全球的大飞机市场。一家新的大飞机制造商横空出世的几率极小,这意味着该行业的竞争仍将保持在适度的范围内。而且,波音公司还与美国政府签有大量的太空业务。在当前的经济形势下,美国政府花起钱来似乎一点儿也不手软。

波音公司股票的市盈率仅为11左右,股息收益率为3.9%,具备不错的投资价值。一条重要的忠告是:波音公司的客户严重依赖融资──而眼下的融资形势并不乐观。在融资市场重新活跃之前,波音的股价或许仍会出现大幅波动。

Dave Kansas
华尔街日报