Saturday, July 02, 2011

产托新契机

全球金融风暴后,国际投资者寻求保本型高回酬投资产品,产业投资信托(Reit)开始蔚然成风。

但当大批游资攻向亚洲产托市场时,这项投资工具在大马却一直未见大热,究竟原因何在?

大马日趋成熟的回教金融架构,是否就是大马产托下一个新契机?

产托翻身大作战

产业投资信托(Reit)不是大马交易所的新成员,但自2005年首家产托上市以来,这5年多来表现平平,只有重大事件发生才会稍微有显着变动的尴尬场面。

不过,大马日益成熟的回教金融市场,或许正是大马产托打赢翻身战的重要武器,完善地监管条例及稳定的架构,恰好可让大马市场脱颖而出,成为国际回教产托的聚集地。

产业投资信托不是近期才从大马市场蹦出来的投资工具。

但规模小、选择不多,是大马产托受限于桎梏中,继而无法吸引国际投资者目光主因。

追溯历史,类似产托的投资工具其实在1980年代便已进军大马,首个产托名为阿拉伯-大马投资信托(Arab-Malaysian Property Trust)。

大马当时已为上市产业信托基金设定了一系列的条例,但基于缺乏透明度及流通率,产业投资基金在大马发展缓慢,而且留有很多模糊的地带。

之后证券监督委员会修改了LPT的条例,并在2005年重新宣布修改后的产业投资基金新条例。

新条例诞生之后,大马产托“阵容”也从2005年8月的1家,增加到目前的13家,而且规模不断在扩大。

虽然大马产托正在发展轨道中,但脚步相当缓慢,市场人士指出,和区域市场相比,大马产托规模小;相较股票,波动很小,除非有重大事件发生,否则价格变化不大。

大马科技大学产托中心主管陈添华指出,大马产托市场的规模相比区域市场仍小,13家产托的总规模只有100亿令吉;其中10家是传统产托,另外3家则是遵循回教交易的产托。

他说,去年,两大产托——嘉德产托及双威产托的是市值,将近50亿令吉;两者的产业价值,分别为37亿及21亿令吉。

“不过,大马产托虽然在股票市场上市且交易,但目前价格的波动性不大,只有2008年市场受撞击,及利率突然升值时,才出现些许波动。”

大马产托估值低 可吸引外资目光

大马的产托在价值及规模方面虽然增长缓慢,但回教金融市场日趋成熟,却很可能帮助大马产托市场,在国际擂台中打赢翻身赛。

新加坡dhflinders的执行董事史蒂芬霍金,在亚洲房地产市场已有10年的经验,《南洋商报》和他进行了访谈,了解到亚洲产托市场的发展状况,及大马落在他人之后的主因。

他说:“相比其他区域市场,大马回教金融架构成熟,这成为大马的优势,回教金融产品也供投资者有更多选择。”

他指出,回教产托虽符合回教交易,文件的呈现也以回教方式处理,但营运方式和传统产托没有太大的不同,

由于产托的条规相当保守,风险很低,所以投资性质主要在于保本,回教产托也具有相同的特质,再加上它还遵循了回教交易,所以不单能吸引传统投资者,还能让回教徒投资,吸引力更强。

回教投资框架成熟

大马科技大学产托中心主管陈添华也说,虽然大马市场的产托大部分为传统产托,但随着政府推广回教金融产品,市场开始有越来越多回教产托的出现。

“市场开始传出一些海外回教产托,尤其是来自中东的公司,有意在大马市场上市。大马的回教投资框架已经趋向成熟,因此比其他邻近市场更有机会吸引投资者的目光。” 陈添华说。

他也解释,回教产托和传统产托一样,都会获得税务津贴,并可在市场自由交易。

此外,回教特质的产托,也让本地退休基金更容易参与其中。

大马产托绊脚石:规模

亚洲产托正火速发展,大马产托已在市场交易一段时间,但迄今仍未是最热的投资产品,史蒂芬认为,“规模”及“选择”是当中的主要绊脚石。

“规模是吸引投资者目光的一大重点,他们也希望看到更多选择。此外,流通率亦是重要投资选项,这几点若未达标准,就很难引起投资者注意。”

他点出,大马产托的资产主要专注本地市场,走出国外的反而不多,这可能影响了吸引力。

“要外国投资者看到一个新市场,规模是第一大卖点,之后要有选择,让他们选择想要的产品。

在这之后,就是流通率。但它也和规模及选择息息相关。”

史蒂芬说:“一般上外国投资者投资新市场时的投资规模不会太低,所以如果流通率不高,外国投资者将很难进行投资。”

目前,大马只有嘉德产托及双威产托,属于大型产业基金,市场必须有更多类似的大型基金上市,才有望吸引更多投资者的目光。

回教金融独门武器

回教金融架构成为大马产托未来的独门武器,就基本面分析,估值不高也是大马产托的另一吸引力。

史蒂芬说:“大马的产托在价值及规模虽然不大,但大马在全球金融风暴后的复苏力道其实比区域强大,再加上风暴期后,许多邻近国家的产托价a值都飙升,而且一直未转下;

反而大马的价值并没有大举走高,这给投资者带来买入机会。”

陈添华也指出,大马产托市场仍有投资价值,尤其市值仍比发达市场小,因此有更大的增长空间。

“大马产托仍有吸引力,平均回酬7%,仍高出债券3%。这也显示,大马产托估值仍有上升空间。”他说。

企业监管良好

大马产托公司都遵循良好的企业监管,优良的职业操守对于刚经历风暴的国际投资者,刚好是一剂定心良药。

陈添华强调,区域市场的监管架构包含了一些风险较高的资产,如住宅型产业及抵押资产,所以风险较高。

目前,来自美国、韩国、欧洲及日本的基金经理,正探索在新兴市场的产托投资机会,这些市场的投资回酬较高,经济稳定,而且货币走势趋稳,表现比发达市场更优越。

由于大马还是一个崭新的市场,因此有能力吸引投资者投资。

陈添华也相信,由于大马市场具高透明度,而且企业监管良好,因此要吸引国际目光只是时间问题。

税务奖掖外资

虽然大马产托市场拥有潜能,但业者认为,仍需要摆脱规模及流通率较低的问题,并在税收方面给予优惠,以吸引更多国际投资者。

公共产业信托(ARReit,5127,主板产业信托股)总营运长阿特南尤所夫指出,大马必须进一步降低产托收入的税率,以便缩小和邻近市场如新加坡的距离。

“与此同时,我也觉得政府应该调整外国机构投资者的税务,并向日本、泰国及韩国市场借鉴。”

目前,大马产托能享有税务优惠,凡事将净利超过90%作为派息,就能不需要被征税。此外,信托持有人只需要交付一次性的10%预扣税,便不再需要针对所得盈利缴付所得税。

提升流通率

陈添华指出,产业并购活动有助大马产托走得更远,从中提升市场的流通率,继而吸引更多外资的目光,同时刺激投资者的胃口。

他因此预料,大马产托市场预计今年将进一步整合。

Axis投资 首家回教产托

翻阅过去记录,第一家将传统产托,转型成回教产托的公司,便是Axis投资。

Axis投资在2005年上市,原是一家传统的产托公司,当时回教产托条例也尚未出炉。

Axis投资在2008年将产托转型为回教产托后,投资者规模继而扩张,吸引了传统及回教徒为投资者。

转型不难

另外两个主要的回教产托,是回教实业投资及莫实得信托。

Axis投资总执行长司徒华拉博尔说:“Axis投资成功转型为回教产托并不困难,因为我们公司主要的产业是办公室及工业产业,出租是产托的主要收入来源,并不涉及违反回教交易的活动。

但对于零售或酒店资产而言,要遵循回教教义就比较困难。”

另外,市场最近也盛传,Axis 产托管理私人有限公司,正打算让全球最大的回教产托在大马挂牌上市。

根据之前的报道,该产托名为Axis国际工业产托(Axis Global Industrial Reit),将包含香港、澳洲及日本市场的33项产业,价值超过30亿令吉。

虽然有关报道还未获得证实,但若最大的回教产托选择大马作为上市地点,将可加强大马在国际产托的地位,并吸引更多投资者。

南洋商报