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但当大批游资攻向亚洲产托市场时，这项投资工具在大马却一直未见大热，究竟原因何在？
大马日趋成熟的回教金融架构，是否就是大马产托下一个新契机？
产托翻身大作战
产业投资信托（Reit）不是大马交易所的新成员，但自2005年首家产托上市以来，这5年多来表现平平，只有重大事件发生才会稍微有显着变动的尴尬场面。
不过，大马日益成熟的回教金融市场，或许正是大马产托打赢翻身战的重要武器，完善地监管条例及稳定的架构，恰好可让大马市场脱颖而出，成为国际回教产托的聚集地。
产业投资信托不是近期才从大马市场蹦出来的投资工具。
但规模小、选择不多，是大马产托受限于桎梏中，继而无法吸引国际投资者目光主因。
追溯历史，类似产托的投资工具其实在1980年代便已进军大马，首个产托名为阿拉伯-大马投资信托（Arab-Malaysian Property Trust)。
大马当时已为上市产业信托基金设定了一系列的条例，但基于缺乏透明度及流通率，产业投资基金在大马发展缓慢，而且留有很多模糊的地带。
之后证券监督委员会修改了LPT的条例，并在2005年重新宣布修改后的产业投资基金新条例。
新条例诞生之后，大马产托“阵容”也从2005年8月的1家，增加到目前的13家，而且规模不断在扩大。
虽然大马产托正在发展轨道中，但脚步相当缓慢，市场人士指出，和区域市场相比，大马产托规模小；相较股票，波动很小，除非有重大事件发生，否则价格变化不大。
大马科技大学产托中心主管陈添华指出，大马产托市场的规模相比区域市场仍小，13家产托的总规模只有100亿令吉；其中10家是传统产托，另外3家则是遵循回教交易的产托。
他说，去年，两大产托——嘉德产托及双威产托的是市值，将近50亿令吉；两者的产业价值，分别为37亿及21亿令吉。
“不过，大马产托虽然在股票市场上市且交易，但目前价格的波动性不大，只有2008年市场受撞击，及利率突然升值时，才出现些许波动。”
大马产托估值低 可吸引外资目光
大马的产托在价值及规模方面虽然增长缓慢，但回教金融市场日趋成熟，却很可能帮助大马产托市场，在国际擂台中打赢翻身赛。
新加坡dhflinders的执行董事史蒂芬霍金，在亚洲房地产市场已有10年的经验，《南洋商报》和他进行了访谈，了解到亚洲产托市场的发展状况，及大马落在他人之后的主因。
他说：“相比其他区域市场，大马回教金融架构成熟，这成为大马的优势，回教金融产品也供投资者有更多选择。”
他指出，回教产托虽符合回教交易，文件的呈现也以回教方式处理，但营运方式和传统产托没有太大的不同，
由于产托的条规相当保守，风险很低，所以投资性质主要在于保本，回教产托也具有相同的特质，再加上它还遵循了回教交易，所以不单能吸引传统投资者，还能让回教徒投资，吸引力更强。
回教投资框架成熟
大马科技大学产托中心主管陈添华也说，虽然大马市场的产托大部分为传统产托，但随着政府推广回教金融产品，市场开始有越来越多回教产托的出现。
“市场开始传出一些海外回教产托，尤其是来自中东的公司，有意在大马市场上市。大马的回教投资框架已经趋向成熟，因此比其他邻近市场更有机会吸引投资者的目光。” 陈添华说。
他也解释，回教产托和传统产托一样，都会获得税务津贴，并可在市场自由交易。
此外，回教特质的产托，也让本地退休基金更容易参与其中。
大马产托绊脚石：规模
亚洲产托正火速发展，大马产托已在市场交易一段时间，但迄今仍未是最热的投资产品，史蒂芬认为，“规模”及“选择”是当中的主要绊脚石。
“规模是吸引投资者目光的一大重点，他们也希望看到更多选择。此外，流通率亦是重要投资选项，这几点若未达标准，就很难引起投资者注意。”
他点出，大马产托的资产主要专注本地市场，走出国外的反而不多，这可能影响了吸引力。
“要外国投资者看到一个新市场，规模是第一大卖点，之后要有选择，让他们选择想要的产品。
在这之后，就是流通率。但它也和规模及选择息息相关。”
史蒂芬说：“一般上外国投资者投资新市场时的投资规模不会太低，所以如果流通率不高，外国投资者将很难进行投资。”
目前，大马只有嘉德产托及双威产托，属于大型产业基金，市场必须有更多类似的大型基金上市，才有望吸引更多投资者的目光。
回教金融独门武器
回教金融架构成为大马产托未来的独门武器，就基本面分析，估值不高也是大马产托的另一吸引力。
史蒂芬说：“大马的产托在价值及规模虽然不大，但大马在全球金融风暴后的复苏力道其实比区域强大，再加上风暴期后，许多邻近国家的产托价a值都飙升，而且一直未转下；
反而大马的价值并没有大举走高，这给投资者带来买入机会。”
陈添华也指出，大马产托市场仍有投资价值，尤其市值仍比发达市场小，因此有更大的增长空间。
“大马产托仍有吸引力，平均回酬7%，仍高出债券3%。这也显示，大马产托估值仍有上升空间。”他说。
企业监管良好
大马产托公司都遵循良好的企业监管，优良的职业操守对于刚经历风暴的国际投资者，刚好是一剂定心良药。
陈添华强调，区域市场的监管架构包含了一些风险较高的资产，如住宅型产业及抵押资产，所以风险较高。
目前，来自美国、韩国、欧洲及日本的基金经理，正探索在新兴市场的产托投资机会，这些市场的投资回酬较高，经济稳定，而且货币走势趋稳，表现比发达市场更优越。
由于大马还是一个崭新的市场，因此有能力吸引投资者投资。
陈添华也相信，由于大马市场具高透明度，而且企业监管良好，因此要吸引国际目光只是时间问题。
税务奖掖外资
虽然大马产托市场拥有潜能，但业者认为，仍需要摆脱规模及流通率较低的问题，并在税收方面给予优惠，以吸引更多国际投资者。
公共产业信托（ARReit，5127，主板产业信托股）总营运长阿特南尤所夫指出，大马必须进一步降低产托收入的税率，以便缩小和邻近市场如新加坡的距离。
“与此同时，我也觉得政府应该调整外国机构投资者的税务，并向日本、泰国及韩国市场借鉴。”
目前，大马产托能享有税务优惠，凡事将净利超过90%作为派息，就能不需要被征税。此外，信托持有人只需要交付一次性的10%预扣税，便不再需要针对所得盈利缴付所得税。
提升流通率
陈添华指出，产业并购活动有助大马产托走得更远，从中提升市场的流通率，继而吸引更多外资的目光，同时刺激投资者的胃口。
他因此预料，大马产托市场预计今年将进一步整合。
Axis投资 首家回教产托
翻阅过去记录，第一家将传统产托，转型成回教产托的公司，便是Axis投资。
Axis投资在2005年上市，原是一家传统的产托公司，当时回教产托条例也尚未出炉。
Axis投资在2008年将产托转型为回教产托后，投资者规模继而扩张，吸引了传统及回教徒为投资者。
转型不难
另外两个主要的回教产托，是回教实业投资及莫实得信托。
Axis投资总执行长司徒华拉博尔说：“Axis投资成功转型为回教产托并不困难，因为我们公司主要的产业是办公室及工业产业，出租是产托的主要收入来源，并不涉及违反回教交易的活动。
但对于零售或酒店资产而言，要遵循回教教义就比较困难。”
另外，市场最近也盛传，Axis 产托管理私人有限公司，正打算让全球最大的回教产托在大马挂牌上市。
根据之前的报道，该产托名为Axis国际工业产托（Axis Global Industrial Reit），将包含香港、澳洲及日本市场的33项产业，价值超过30亿令吉。
虽然有关报道还未获得证实，但若最大的回教产托选择大马作为上市地点，将可加强大马在国际产托的地位，并吸引更多投资者。
南洋商报
