慎選配套．省息改善現金
報導：邱佩勛
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| 利率趨低，預計未來3至6個月將有更多人再融資房貸。 |
理財師指出，若選對再融資配套，除了大幅節省利息成本，也可縮短房貸供期，同時改善現金狀況。
國家銀行在1月21日，把隔夜官方利率（OPR）從3.25%降至2.5%；國內商業銀行隨后下調基本貸款利率（BLR），從6.55%減至5.95%左右。
隨著利率大幅下調，再融資房貸漸成趨勢，國際房地產顧問公司 Rahim & Co 即預測，3至6個月后將有更多人再融資房貸。
VKA財富管理私人有限公司董事經理兼特許財務規劃師林俊喜回應《中國報》提問說，尋求再融資者的現金狀況和目的，是決定再融資配套的關鍵之一。
他提醒民眾，決定再融資前，應該先檢視可能涉及的成本，從中評估可節省的金額。
“這包括檢查現有房貸是否已過鎖定期限。”
一般房貸合約都附帶“鎖定期限”，規定借貸者在特定期限內不能中止房貸，否則會被征收違約罰款。
注意潛在費用
林俊喜透露，部分民眾在發現未過鎖定期限、得繳付違約罰款時，即不願尋求再融資。
鑑于現有利率企于低水平，他認為，如果再融資有利長期資金規劃，且最終能節省利息成本，還是值得為房貸再融資。
另一方面，再融資房貸不只是選擇配套而已，還攸關轉換房貸的程序和潛在費用，民眾不能忽略這些細節。
林俊喜透露，部分銀行或標榜24小時內批准再融資申請，但要真正完成所有程序，包括等銀行發出信件、簽署法律文件等，可能需時3至4個月。
他指出，未取得分層地契的公寓產業則需時更長，可能得花5至6個月時間。
零成本安排
銀行承擔律師費
利率水平雖低，但每個人要求不同，需要的再融資配套各異，因此最適合個人需求及財務狀況的配套，才是最理想的配套。
為了方便計算節省下來的成本，林俊喜建議，選擇“零成本安排”的配套。
例如大部分銀行由于競爭激烈，一般會獻議代安排手續及承擔律師費，以爭取更多客源。
在這情況下，消費者可以接受獻議，省卻部分手續費用。
另一方面，尋求再融資房貸的民眾，主要可分成3種類，包括現金狀況緊湊、現金狀況沒問題但想縮短供期，及無其他負債、不欠錢用的人。
現金狀況緊湊
拉長供期減供款
對于現金狀況緊湊者，可尋求利率更低、房貸供期更長的再融資配套，除了節息也可減少每月供款，改善現金狀況。
林俊喜指出，消費者可選擇和原有房貸相同期限的再融資配套，但房貸利率卻更低。
例如原本每月房貸供款為2500令吉，再融資后的供款可能減至1000令吉。
銀行是根據未償還欠款總額計算利息，且允許貸款者每月繳付更高供款。
林俊喜建議貸款者，每月多給一些供款，例如給1200令吉，減少欠款額。
“如此就能在改善現金狀況之余，也不經意的提早還清房貸，30年的房貸，最終可能只需24年即繳清。”
不欠錢低負債
等投資機會增財富
財務狀況健康、不欠錢用的人，可以再融資房貸省下利息成本，並藉此申請融資便利，以靜待投資機會。
林俊喜指出，投資市場雖低迷，但仍有反彈的一天，手上持有融資便利，就能在機會出現時投資，進而增加財富。
他指出，民眾可申請定期貸款（term loan）或透支（overdraft，或稱OD）。
他提醒民眾，不能因為利率低，即借錢去投資，必須經過謹慎考量和規劃。
值得注意的是，透支的利息比定期貸款高，因此宜貨比三家，精選零成本透支。
此外，有些銀行會對未動用或特定數額以上（例如25萬令吉以上）的透支，徵收“未利用費”，作為失去機會成本的賠償。
細節如上，都是應注意的地方。
現金狀況良好
維持供款縮供期
那些現金狀況沒問題、有能力繳付現有房貸供款的民眾，還是可選擇再融資房貸，縮短房貸供期。
再融資房貸后，每月供款一般減少，林俊喜建議，有能力者應繼續繳付原有供款（例如2500令吉），或彈性還更多錢，加速還清房貸。
“若將節省下來的錢拿去消費，只會變相增加開銷，不符合理財原則。”
鎖 定 期 限
鎖定期限或稱限制期限（Lock in Period），目的是為了避免貸款者在特定期限內即還清貸款或中止合約。
銀行一般在房貸配套首幾年提供優惠利率，鎖定期限有助銀行確保可在某期間“回本”。
在鎖定期限內違約者，將被征收罰款。
中國報
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