擔心發展商清盤失血汗錢
發展商清盤、業主該怎麼辦？假如發展商清盤，業主比較擔心的是產業單位的個別或分層地契仍未到手。
不管怎樣，如果事情真的演變到那個階段，發展商留下的手尾將由接管公司負責。
另一種情況是發展商未展開興建計劃，竟宣告無法繼續展開興建工程，原因是面對財務問題。讀者覃女士就是一個例子，她與丈夫在新山附近地區，購買了一間雙層排屋，他們看了示範屋才購買，當時房屋還沒開始興建。
在支付1000令吉訂金後，發展商協助他們與銀行接洽，申請房屋貸款，貸款申請批准後，他們向銀行貸款15萬令吉，隨後就到律師樓簽署買賣合約，總共付了大約2萬令吉的首期錢。
發展商還囑咐他們，只要銀行一出錢，他們就可以開始房屋的分期付款，不過，至今仍未收到銀行的通知信。
每當有公共假期和時間，他們就到發展商附近的工地去看工程的進展，可是，每次去只見一片片的黃泥土地。
看到這種情形，他們開始感到不安與焦急，發展商原本說建築工程可在2年時間內完成，如果這樣的情況繼續下去，豈不是要拖到3年、4年才會建好！
隨後他們聽說發展商面對財務問題，向政府提出發展准令的申請仍未獲批因，此，他們決定取消購買房屋，於是就到發展商那兒表明取消購買及要求退款。
發展商說，只要有收據就能拿回已繳付的屋款，不過，至少要等6個月的時間才能拿回所有的錢。
難以置信的是，為他們辦理買賣合約的律師樓，竟然關門大吉，目前是由另一家新的律師樓接手。
覃女士說：“我們擔心的是，萬一還沒到6個月的時間，發展商倒閉了，到時可能一分錢都領不到。”
發展准令未獲批
不能銷售房屋
購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，發展商假如申請發展准令未獲批，是不能展開房屋銷售計劃，覃女士可以聯同其他購屋者向房屋部投訴，以便房屋部對發展商是否擁有發展准令一事，展開相關調查行動。
購屋者簽署的買賣合約是合法的文件，在法律上是受承認的，個別律師樓若結束營業，他們與客戶簽署的文件，可由另一家律師樓接手處理。
銀行貸款配套已批准，不過還是可以申請取消，但不曉得有關的貸款配套是否有鎖定期，慶幸的是銀行還未釋出部份貸款，這樣比較好辦，至少已付給發展商的屋款，相對來說還不會太大筆，如果銀行已出錢，貸款者反而每個月需償付銀行分期貸款利息。
另外，假如取消貸款合約，沒有拖欠銀行任何款項的記錄，日後欲購買其他房屋、申請房屋貸款獲批的機率應該不成問題。
還清房貸
要辦解押手續
辦理房貸解押：在償清房屋貸款後，我們必須委托律師辦理相關手續，在銀行簽署解押文件後，律師將把有關文件，連同正本地契等交給土地局，以辦理解押手續。
黃振原律師說，當貸款者繳清房屋貸款，欲贖回地契及辦理解押手續，可通過律師協助處理。
如果貸款者當年申請房屋貸款，也有購買房屋貸款保險，現在償清房屋貸款比預期較早，貸款者可申請領回部份保費；假如貸款15年，保險公司一次過徵收的保費，是以15年的風險計，現在提早5年還清，可按比率領回。
另一個問題是，如果產業是99年租賃契約單位，交易尚需尋求州政府的批准，因此轉名手續需用比較多的時間。
至於印花稅，負責買賣合約與貸款合約的律師，會協助處理。
當然這一切免不了要支付律師費，以及其他各項費用的支付，為了確保產業歸本身所有，這筆額外開銷的支付，自然無法避免。
當正本地契從土地局領出來後，我們必須確保銀行的名字已從地契中去除，在這之後，自己需要好好保存本身名字的正本地契。
律師費印花稅怎樣算
律師費、印花稅的疑問：購買房屋需要支付律師費及印花稅，這是一項無法避免的費用，現在市場上有不少發展商、金融機構打著零費用的旗幟，其實只是表面數據，認真算一算，與羊毛出在羊身上沒有兩樣。
律師費的架構是首15萬令吉1%，接下來的85萬令吉是0.7%，如果產業價格是20萬令吉，首15萬令吉1%收費，即等於1500令吉，另外的5萬令吉是以0.7%計，就是350令吉。
首10萬令吉印花稅1%
印花稅的支付是產業交易價的首10萬令吉1%、接下來的40萬令吉2%，以20萬令吉計算，首10萬令吉1%是1000令吉，接下來的10萬令吉是2000令吉，總共是3000令吉。
還有貸款合約的印花稅則是貸款數額的0.5%，假如貸款80%，就是16萬令吉，需付的印花稅是800令吉。
政府在2007/08財政預算案建議，購買價格低於25萬令吉的產業，印花稅獲減半優惠，在2008/09財政預算案建議，產業價格低於25萬令吉的房產，貸款合約的印花稅也獲減半優惠。
有關的優惠期，分別是2007年9月至2010年12月、以及2008年9月至2010年12月，在這期間購屋者只能享用一次。
外國人購屋需州政府批准
外籍人士購屋：外國人在大馬購置產業，手續與本地人基本一樣，惟一的不同點是，不論產業所在地點是永久地契或租賃地契，代表律師需向州政府提出申請。
關於向州政府提出申請，一般需要3至6個月時間才可能獲批。
由於各州政府對外籍人士設定不同的產業交易條例，因此，海外投資者在大馬半島不同州屬購買產業，將受到哪一些限制，有賴於個別州政府的條例與規定。
買新屋2至3年交鑰匙
購買新屋、二手屋的問題：我們不是在一手市場向發展商購買房屋，就是在二手市場購買轉手房屋，這兩者之間有一個共同點，就是本身要有足夠的首期錢，以及符合向銀行申請房屋貸款的條件。
購買興建中的房屋，需要等24個月（有地產業）或36個月（分層產業）的時間，才可能領取新屋的鎖匙，這段期間，個人可以進行一些規劃。
至於購買已建好的房屋，在簽署買賣合約後的3個月內，需要完成交易程序，至多也是獲得1個月寬限期，但這個月買主必須支付利息給賣主，視買賣合約所草擬的條文如何說明。
在購買房屋這個環節上，你購買的是永久地契或租賃契約的房屋，對交易的進程會有一些影響，假如購買的是租賃地契房產單位，需向州政府尋求批准交易，需要比較多的時間。
管理費糾紛層出不窮
公寓管理費：公寓管理費一直是個相當爭議的領域，公寓業主說，管理公司或發展商提供質量欠佳的管理，因此，採取消極態度，不按時繳交，或只繳交一部份數目。
結果，發展商或其管理公司說，由於有大半的業主沒有按時繳交管理費，資金來源不足，因此，降低或削減管理服務的素質與範圍。
這種惡性循環的局面由來已久，涉及的雙造一直沒有積極看待與處理，造成問題演變為更難處理的難題。
另外一種情況是，前業主拖欠公寓管理費，造成交易受阻，這對買家非常不公平。
結語
購買產業所面對的種種問題，幾乎是老調重彈，其實，只要業者以專業態度發展這個行業，問題可以減到最少，財力不足的話，就應該坦然退出，這樣才不會苦了自己、繼續連累其他人！
星洲日報／投資致富
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