節息積財（第2篇） 理財之道．慎選配套 五大考量規劃房貸

節息積財（第2篇）
理財之道．慎選配套
五大考量規劃房貸

未竣工產業的房貸利率一般較低。
房屋貸款規劃為財務規劃的一部分，由于房貸金額龐大，因此規劃得當，將能省下可觀利息。

除非有能力以現金購買產業，否則置產者多逃不了選擇房貸這一關。

以下數個要點，可供消費者選擇房貸時考量：

一、提領公積金

房貸節息專家賴瑩鼓勵符合資格者，提取公積金付房屋頭期款，以低回酬資金，償還更高息貸款。

她認為，公積金年回酬率只有5%左右，但房貸利息介于6%至7%，理想應以公積金還房債，以減少房子的利息成本。

當然，動用公積金前，最好和個人理財計劃一致。

如果客戶抱持不同想法，例如認為公積金應保留作退休金，則不會勉強。

二、比較首10年利率

銀行一般提供最長30年融資期限，但置產自居者，一般比較首5至10年的利率已相當足夠。

因為在鎖定期過后（一般介于3至5年），貸款者可以依需要及利率水平選擇再融資房貸，以節省房貸利息。

賴瑩指出，市場上有許多利率誘人的再融資配套，提供免成本房貸轉移，符合資格者不需花額外費用，就能轉換房貸配套。

三、產業脫售期限

供投資的產業，選擇房貸前必須考量產業脫售期限。

賴瑩舉例說，若貸款者計劃在3年內脫售產業，就應該比較不同銀行配套首3年的利率，再尋求最低利率配套。

如果產業仍在興建中，則可以考慮那些提供未竣工產業免利息的配套。

四、配套便利越多越好？

賴瑩指出，彈性更高、更方便的配套，利息一般更高。

若是商家，房貸戶頭現金流入及流出都很高，則會推荐彈性配套。

若現金流入高于流出，則不需要太多彈性或便利的配套，免得用不著便利徒浪費。

五、鎖定期限

若有關產業仍在興建中，簽訂配套前應注意房貸合約註明的鎖定期限，是從簽署獻議書（Offer letter）當日算起，還是銀行首次出錢給發展商時，才開始計算。

如果不確定，就盡量提問房貸顧問解疑惑，才能避免誤中違約罰款。

鎖定期限及罰款，主要避免貸款者在特定期限內還清貸款或取消貸款；違約者將被徵收罰款。

房貸選擇對照表

◎融資額（最高？） ◎貸款期限（最長？） ◎頭款成本（最低？）
◎利率（最低？） ◎最具彈性？ ◎最低罰款？
◎最短違約期限？

看升或看跌？
利率趨勢影響選擇

專家指出，以年回酬相對較低的公積金還房債，有助減低利息成本。
隔夜官方利率（OPR）是決定基本借貸率（BLR，基貸率）的關鍵；因此利率走勢，相對影響貸款者的房貸選擇。

一般在利率走勢穩定的情況下，消費者可選擇隨市場利率浮動的房貸利率配套。

若利率存揚升空間，宜選擇固定利率的配套。

綜觀區域多國央行已陸續調高利率，國家銀行在8月底，選擇維持隔夜官方利率在3.5%。

但通脹率一再飆至歷史新高，例如7月份的8.5%歷史新高，國行升息可能相對上揚，賴瑩不諱言，目前選擇固定利率配套的趨勢已明顯增加。

“另一個趨勢，是部分業者開始採用同業拆息利率（KLIBOR）作為房貸利率指標。”

她指出，同業拆息利率走勢相對更穩定，目前企于3.6%左右水平，市場已有房貸配套是與同業拆息利率掛鉤，避開升息衝擊。

和基貸率掛鉤的非固定利率配套，貸款利息一般以基貸率（6.75%）扣除利率（通常介于1.5%至1.9%，視銀行及促銷配套而定）。

採用同業拆息利率的配套，利息一般再加1%左右；因此兩種標準利率相去不遠，差別只在利率穩定性。

房貸利率最低
理想融資工具

銀行是根據產業市值決定房貸，符合資格申請再融資貸款的消費者，可取得更高額貸款。
賴瑩指出，綜觀市場上的貸款種類或融資便利，房貸可說是利率最低的貸款。

“信用卡欠債利息最高，年利率最高達18%，個人貸款平均利息也介于10%至12%，但房貸利息普遍介于6%至7%。”

她指出，由于銀行是根據產業市值決定房貸，符合資格申請再融資貸款的消費者，一般可取得更高額貸款，因此可以配合個人理財計劃、善用是筆現金。

她舉例說：“若以前是以10萬令吉買下產業，如今市值可能已達20萬令吉，銀行可提供高達18萬令吉的貸款額。”

換言之，扣除所欠的房貸余額，余下就是一筆現成資金可供自由調動，例如用作兒女教育費、裝修房子、投資、做生意等。