節息積財（第1篇） -精選房貸配套可節息

節息積財（第1篇）
沒有最好只有最理想
精選房貸配套可節息

許多人一生中最巨額的支出，就是購買房地產。

選定房子后，還得從市場上五花八門的房貸配套中，選出合適貸款配套。

各種繁文縟節，再加上數額不菲的房貸利息，都讓人傷透腦筋。

精明選擇房貸配套，才能達到節息功能兼改善現金流動。

賴凇瑩：選房貸最重要符合個人財務要求。
房貸市場競爭劇烈，不同金融機構或銀行，都聲稱自家房貸配套最劃算。

那市場上到底哪種房貸配套才是最好？

房貸節息專家指出，市場上沒有所謂最好的配套，最理想的配套，就是最適合個人需求及財務狀況的配套。

一站式房貸（簡稱OSM）私人有限公司創辦人兼經理賴瑩指出，選擇房貸配套最重要是迎合個人需求。

這包括置產目的、年齡、長短期現金流動及財務狀況等。

她接受《中國報》專訪時說，市場房貸配套眾多，消費者不能人雲亦雲。

考量現金流動

作為獨立房貸顧問，她發現部分消費者在選擇房貸配套過程中，除了掌握的資訊不全面，也常受旁人意見影響選擇。

“很多人在選擇房貸配套時，會優先考慮已開設戶頭的銀行配套，只為了方便日后繳付貸款。”

賴凇瑩強調，選房貸配套最重要是迎合個人要求，不能為了方便而錯過節息機會。

她透露，有些客戶在尋求諮詢前，可能受親友建議或評價影響，心里已有“心水配套”。

她認為，這種“預設結局、抗拒建議”的情況，將演變成無形障礙，影響顧問提供中立意見。

“市場房貸配套不斷在改變，親友多年前簽訂的配套可能不複見，或房貸條款已不同，因此建議尋求諮詢者，敞開心房接受房貸顧問建議，才能選對配套。”

賴凇瑩提醒說，消費者尤其置產菜鳥在選擇房貸配套前，必須確保收入足以應付每月房貸供款，一般估計方式，是房貸供款必須佔月收入的三分之一。

其次，是確保自己不在貸款“黑名單”內，盡量繳清信用卡欠款或其他借貸，避免影響房貸申請。

這兩大關鍵，皆足以影響貸款申請的成功率。

既然沒有最好的配套，那消費者該以什么作基準，才能選對房貸？

賴凇瑩指出，貸款額、貸款期限、首期及利率等，皆是主要考量。

“貸款者年齡、長短期現金流動及理財計劃等，也應納入考量內，才能在不影響財務分配的前提下，達到節息作用。”

借越多越好？
應盡量減少借貸額

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賴凇瑩提醒道，置產目的不同，選擇房貸配套的學問也大不同。

至于是否“借越多越好”，得視貸款目的及貸款者財務狀況而定。

她指出，如果已預算一筆現金或公積金來繳付房貸，應預先扣除這筆預算，再決定貸款額。

“若能力許可，建議盡量減少貸款額，因為在貸款額低、攤還期限長的前提下，每月供款也將更少，這是基本原則。

不利日後貸款

“尤其置產供自居的人，應盡量減少還債責任，以方便購置第2間或以上的產業，以及申請房貸。”

她指出，由于銀行釋出貸款前，是根據申請者總負債，即以每月總供款除以每月收入之后，再評估能否借錢給申請者。

因此，若初開始貸款即欠下龐大數額、推高每月供款，將不利日后貸款。

若有關產業是用作投資，則應該盡量提高貸款額，以盡量減少首期或其他初期投資成本。

此外，產業投資者應該選擇鎖定期限最短、違約罰款額最低的房貸配套，否則罰款額太高，將侵蝕買賣房子后的獲利。

供期越長越好？
供款低提早繳清

置產過程中，選對房屋貸款才能達致節息效果。
房貸市場競爭激烈，房貸配套不斷推陳出新，融資彈性和便利更是五花八門。

許多人在選擇房貸配套時，一般以利率高低作為遴選標準。

除了利率，坊間普遍認為，房貸供期越長越好，以及貸款額越多越好。

賴凇瑩指出，不管是自居還是投資，貸款期限確是越長越好。

利息算法相同

她說，銀行一般根據未付欠款（outstanding loan）總額計算利息，加上房貸是分期攤還，因此房貸期限越長，貸款者每月債務負擔越低，才不會影響其他借貸。

“而且貸款期限雖然長，但大部分房貸配套允許貸款人繳付更高月供款，因此貸款者每月可彈性還更多錢，甚至提早繳清房貸。”

她指出，不管貸款期限只有10年還是30年，利息算法都相同，分別只在每月負擔。

中國報