全球金融風暴引發海嘯效應，各國政府無不積極採取降息措施，甚至接近“零”的空前超低水平，而大馬國家銀行近更大砍隔夜政策利率（OPR）至2%，銀行的基貸率（BLR）也跟隨調低，目前大部份國內銀行都處於5.5%。
雖然擺在眼前的“進展”有利各種借貸活動，尤其是購置產業，不過凡事有利就必有弊，產業市場仍顯得格外淡靜，鮮少人敢在這個時候“問津”。
當然，也不乏有人趁著這段時間展開產業投資活動，加上借貸配套深具吸引力，肯定能佔上“先鋒”，且聽聽花旗銀行全球消費集團抵押業務董事吳清智怎麼說。
1萬回扣的誘惑
整體而言，從去年杪開始，整個本地市場的貸款數額已呈下滑趨勢，與前期比較，今年1月的房貸額挫跌了25%，這是因為可能受到減薪影響，加上消費者都暫時停止購置產業及採取觀望的態度；另一些則靜靜等待時機的來臨，準備展開融資舉措，以待市場好轉後就能先拔頭籌分一杯羹。
不過，吳清智透露，雖然之前美國房貸市場狂瀉，不過最近的跌勢稍微獲得控制，或許可以預見這是市場好轉的“先兆”，惟一切仍未明朗。
消費情緒成推動力
他說，目前的情況來看，消費情緒反而是推動市場前進的動力。因此，無論產業多麼超值，在沒有獲得足夠消費信心的前提下，仍無法激勵產業購置活動；反之，在市道良好的時候，就算產業價格多麼高，大家卻競相購置產業。
“其實政府已通過兩項經濟振興配套活絡市場的‘買氣’，相信他們正觀察這些配套即將帶來的效應。
他指出，全球經濟市場是環環相扣的，大馬也無法獨善其身而面臨經濟下滑窘境，目前只能加緊監督市場走勢並及早作出應對的策略。
政府最近祭出的“購屋者可獲得最高1萬令吉回扣”措施，能否激勵市場買氣？對有意購屋者是否非常有利？
吳清智表示，目前國內銀行業正積極跟進這項計劃的詳盡內容，惟他認為，高達1萬令吉的利息將成為其中一項可扣除稅務的項目，而不是完全獲得1萬令吉稅務回扣。
他舉例說：“去年你繳3萬令吉稅務，並不代表今年只需繳交2萬令吉。”
至於這項政策的效益有多高，他指出，以這個單一項目來看，相信其成效不大，因為只有借貸額高達30萬令吉者，才可享有整整1萬令吉的利息扣除。
“再深入剖析，你會發現1萬令吉的利息扣除，其實或只相等於2000多令吉的節省費用。以30萬令吉的貸款與省下的2000多令吉比較，還少於1%。”
吳清智補充，目前國人不會因這項政策的推出而蜂涌前去購置產業。從另一個角度看，若發展商開出優惠的價格並給於免費的印花稅及律師費，加上廉宜的融資便利，效果或許截然不同。
“如剛才所計算的1%利好，加上發展商所開出的優惠可以高達5至7%，整個配套或節省至8%，所彰顯的效果將略為好，況且目前的利率處於空前低點。”
利息遞減的盤算
吳清智表示，還未擁有屬於本身房子的人，若是在當前尋求購置產業的機會，未嘗不是一件好事。只要發展商的信譽良好、屬於優質的產業、喜愛的地點及價格公道，加上發展商均給於誘人的獎勵，如豁免律師費及印花稅等，那就不妨考慮購置產業。
同時，銀行方面也推出具吸引力的配套，包括利率創下史無前例的低點。以市場利率低於基貸率1.5至2%計算，利息甚至處於4%以下。
裝修建材費降低
他說，去年無論是水泥、鋼鐵或汽油都達到高峰水平，然而當一切都回落後，相對來說，裝修或建築費都大大降低，此時進行融資絕對能取得好的價格。
貸款利率調低後，以前1800令吉供期，現在可能只需1400至1500令吉。換言之，人們的可支配收入相對獲得提高，並可供投資、孩子的教育或為接下來瞬息萬變的經濟情況而作好準備。
重審房貸配套
因此，在這個低利息的時代，財務規劃成為當務之急，包括重新審核目前的借貸配套，並尋求其他可以省卻更多利息的配套。
隨利息降低後，吳清智鼓勵有能力的人士不妨增加每個月的攤還額，除了省下一筆利息，也能縮短攤還期限。
“當本金減得越多，所省下的利率將相當可觀。”
同時，他建議人們嘗試瞭解本身的財務狀況，並從他們至親的身上獲取意見，因為他們曾經歷過類似的經驗。
“當然尋求銀行的專業諮詢也非常重要，以選擇適合本身的房貸配套。”
他指出，需要確定的事項有本身擁有的儲蓄、是否有能力給首期供款、接下來每月供款的資金來源，又或者是否有額外的兼職收入及花紅等。
浮動固定利息比一比
吳清智強調，利率的高低不應該成為選擇房貸配套時的唯一考量因素。有時候，利率低反而不是最好的，一切仍胥視本身的“條件”及“需求”。
基本上，伸縮性貸款（flexible loan）的利率將稍微高，不過卻提供更“伸縮性”的便利，因為貸款者可以將“多餘”或超出每月供款的數額放進“戶口”內。
當放得越多，而又沒有將裡頭的錢拿出來，其整個供款期間將被縮短。隨每月繳付更多的本金，整個攤還期的利息也省下不少。
他說，一般上，這個配套較為受到高收入者的鍾愛，尤其是那些超過40歲的人士，因為他們擁有較高的能力來每個月償還更多的錢。這項配套的好處是可以隨時取出額外的供款，而所需付出的代價就是得承擔更高的利息。
“當你預期近期內需要動用到一筆錢，就能將它從這個戶口內取出，以應不時之需，包括進行投資或創業等。”
定期貸款受首次置業者歡迎
吳清智補充，以目前定存處於極為低的時代來看，將錢放入這個供期戶口反而令貸款者更加受惠，加上亞洲人，包括大馬人在內，較為傾向於趕緊把供款繳清。
至於定期貸款（fixed loan），則特別受第一次購置產業人士的歡迎，因為其利率相對來說比較低，加上他們的償還能力受限。不過，如果貸款者多付每月供款，卻不能在急用時將這筆錢取出。
“這個配套的概念仍相同，在減低本金後，利息也將獲得減少。”
同時，另一種房貸配套則是符合回教形式的貸款，與定期貸款沒有多大的差別，唯一不同的是，前者有最高利率水平設限，即約8.9%，猶如對貸款者附加另一層“保護網”。
必須緊記的是，錯誤的抉擇將招致痛苦的“下場”，因為轉換配套將面對相當“沉重”的罰款，而且一般上都設有5至7年的鎖定期限。
目前本地銀行的固定利率（fixed interest rate）約為5至5.5%，比逾4%的浮動利率（fluctuating interest rate）低。
選擇固定利率的理由是在借貸的期間內，不必擔心利率可能再度走高而被迫調升，並間接受到“保護”。
他說，預見2009及2010年的困局，利率走高的可能性微乎其微，所以或許是選擇浮動利率的時候。不過，他仍對目前市場的狀況有所保留，因為其轉變實在太大，叫人難以預測。
再融資值得嗎？
隨國內利率走低後，再融資（refinancing）受歡迎程度走高。國人紛紛開始盤算房貸的利息，及尋求市場更加超值的房貸配套，以取得最大的節約效益。
雖然市場上的再融資琳瑯滿目及多樣化，不過吳清智語重心長勸告，貸款者在踏出這一步前，不妨先與銀行方面進行溝通及磋商，以期將所徵收的利率減至較低的水平。
目前再融資配套共分為三種不同的方式執行，即貸款者繳付所有的再融資費、銀行為貸款者繳付再融資費，或銀行“融資”這筆再融資費。
他透露，最受歡迎的再融資配套是銀行為貸款者繳付再融資費，因為經過計算，這種方式的受惠程度最大，而且貸款者又不需從錢包里掏出現金。
值得留意的是，一旦進行再融資，需要重新支付律師費及印花稅等，所以唯一的明智之舉是，為各別現有的房貸配套和有意選擇的再融資配套進行計算，鑑定省下來的利息是否可以抵銷再融資所需的額外費用。
除了再融資，他也指出另一種方式獲得融資，那就是申請第二項個人貸款配套。他舉例，在一個人的房貸款項快要還清的時候，卻急需另一筆錢，或許有人會採取再融資舉措。然而，他認為，其實可以儘快把房貸還清，另一方面則作另一項借貸，相信這個方式有助省下更多金錢。
租屋不如買屋？
問及市道不好及擔憂呆賬率高企，銀行方面會否在借貸方面顯得更為嚴謹，吳清智卻強調，銀行仍積極秉持“借貸”信念，惟必須借貸予“正確”的領域和人士，像如果財務上面對問題的人士前來借貸時，則將更為謹慎並給予正確的指引。
“很多人往往都作出錯誤的決定，因為他們過去沒有相關的經驗。”
他透露，當每個月的房租與供一間屋子的費用不相上下時，人們就以為已有能力擁有本身的屋子。然而，很多人不曉得，搬入一間新家後，所需繳付的費用不僅僅是房租，還包括其他的“雜費”，如火險、門牌稅，又或是購買家具的費用。一旦把所有的費用加起來，絕對超出每個月的租金。
為此，他認為，只有總收入比每月供款多上3倍的人，才考慮購置產業。當然，這還得扣除其他的“負擔”，如車貸或“大肆”刷卡的習慣。
總結
總而言之，“針是沒有兩端利”，各項房貸配套均擁有其利與弊。目前可以看到的利好是，低利率時代的降臨為融資配套注入更大的“驚喜”，不過在考量其他細節時，仍需顯得更外謹慎，並確保沒有任何“隱藏式”的條例而降低受惠程度。
No comments:
Post a Comment