在資金市場低迷、產業市場偏淡之際，我們應該持有甚麼樣的資產，才能既安全又有增值性？
最佳的答案是不要因時間越長、損壞性越大的商品；換句話說，凡是可以大量製造的商品或是儲存愈久，愈容易變質或損壞的商品，都缺乏保值與增值的價值，在這種條件下，只有黃金、白銀、房地產才可能是不錯的選擇。
對於持有黃金、白銀而言，由於是“貨幣”的替代品，很容易成為政府貨幣政策下的犧牲者，尤其是在高通貨膨脹的年代，政府為了控制貨幣，目標通常轉向持有黃金、白銀者。
展望未來幾年，各國政府普遍將採取低利率剌激經濟的政策，勢必增加通貨膨脹的壓力，各國政府為了控制貨幣，自然對金銀持有者不利。
相對地，房地產持有者就沒有類似的壓力，在高通貨膨脹的環境裡，只有房地產具有免疫的特性，因為房地產不但不是貨幣的替代品，反而是與人民基本需求相關聯的商品，因此，政府頂多會採取管制租金的手法，以避免投資壟斷，剝削經濟弱勢的一群。
這其實反映了持有房地產的優點，在持有過程中還會有租金收入，這是所有其他資產難以相比的，至於投機壟斷情形，只會發生在房屋供不應求的地區。
2008年是多變的一年，單單金融市場的風暴，就足以讓我們坐立不安，世界5大投資銀行一夜之間崩盤，多國主要銀行瀕臨倒閉，必須由政府出面拯救或入主，幾乎成為國有銀行。
大家關心的經濟也是百孔千瘡，世界經濟由盛轉衰，蕭條的恐慌幾乎襲擊全世界，股市持續下跌，為了振興經濟，大幅的降息減稅政策成為主流，如此重大的巨變，2009年是否成為財富重新分配的一年，是危還是機？投資者要如何購屋取勝，以下有幾個可以參考的方法。
現金未必永遠稱王
投資房地產，要投資自已熟悉的領域，全世界最強的貨幣“美元”，目前存在二大危機：第一個危機是美元並非由美國政府發行，而是由一間“美國聯邦儲備銀行體系”所發行，在缺乏足夠擔保品（除了少數美國政府債券）下，大量發行美元，使得美元的發行數量，早已失控，貨幣危機一觸即發。
第二個危機是美國政府負債相當大（至2006年，已經超過44兆美元，其中聯邦政府接近9兆美元，每年支付利息即高達2.2兆美元），這些“負債”正由全世界人民承擔，為了償還這項數量巨大的負債，最溫和的方法是不斷地透過通貨膨脹（每年至少3至 4%）貶值；較為劇烈的方法就是讓美元計價的商品漲價，同時強迫商品國購買美國債券，以增加世界各國對美元的需求。
不論上述那一種方法，對於持有貨幣者而言，都不是一個好消息！尤其是為了控制金融海嘯，世界各國都在爭相加印鈔票，不斷地增加政府負債，再加上世界各國為了剌激經濟，都會採取不斷降息的政策；這種現象必然會導致所有的貨幣持有者，同時面臨一方面利息愈來愈低，另一方面貶值的壓力與日俱增的不利情況。
在這種情況下，雖然還有許多投資專家不斷提出“現金是王”的見解，但以投資的角度而言，持有資產顯然較持有貨幣（特別是美元）要有利得多。
最低風險的投資
我們可以發現持有“資產”顯然優於“貨幣”，而持有房地產又優於金銀。
環球屋業發展有限公司法律顧問林若輝律師說，如果能力允許，購買好地區、好品質的房地產勢必會成為2009年的贏家。
尤其重要的是，對於大多數的投資者而言，金融風暴後，投資自己所熟悉的領域，已成為投資主流思維，而投資最熟悉的房屋，自然是最重要也是最低風險的投資！
抱緊有現金流的資產
全世界精明的金融家，所設計的任何金融商品，都必須基於未來要有穩定的收益，例如：政府債券是以未來（無數年）人民的稅收為擔保、海關債券是以未來海關稅收為擔保、美國兩房債券是以未來貸款戶繳交的貸款利息為擔保、人壽保險債券是以未來壽險保戶所繳的保險費為擔保、如果缺乏長期穩定的收益能力（現金流），任何商品都不容易被市場接受。
建立長期穩定收益
友聯產業經紀公司經理包久武說，就投資的角度而言，如果不迅速將其投資轉換成具有長期穩定收益的不動產，對於資產的價值是有害無利的！
因此，如何掌握到一個長期、穩定，並能使人們相信的現金流資產，顯得尤其重要。
在2008年各種資產價格極度振盪的時候，仍有財團大手筆的購買經營良好或是出租率理想的辦公大樓，就是在反映這種現象。
因此，在面對未來幾年可能會有的環境變化，應該儘快將手中的資產快速出租，儘可能取得長期的租約，以建立資產的最大價值。
要知道市場如果不景氣，利率一定會降，而利率如果降，具有固定租金收入的資產，其價格就有可能會上漲！
為了振興經濟，全世界的政府會不斷地降低利率，這種趨勢對具有長期穩定收益的資產有利。
未來資產價格增值
必遠大於低租金損失
因此，快速的將所擁有的資產，建立長期穩定的租金收入是極為重要的工作，要記得只要有租金，即使低一些也不妨，因為未來資產價格的增值將會遠大於租金的損失。
“有夢最美”，對於新資產的購買也要注意這種原則，在政經環境不明朗的形勢中，所有美夢要成真的可能性都會大幅降低，所以不要被“美夢”所幹擾，要務實一些，最好是購買已有長期租約的資產！
不過，具有長期租約的資產，其業主為何要出售？一個原因是信心不足，擔心資產跌價；另一個則是其他投資吃緊，必須拋售產業套現，這兩種情況都有利於買家，此時，通常可以用較好的價格買到資產。
租金比地產價格重要
實力產業經紀公司的陳建業表示，許多時候“租金比價格重要”，許多外行的投資者，往往會誤認為買到便宜的價格就是有賺，這是較不明智的投資行為。
在政經環境不穩定的時期，投資前要先看租金、而非價格，許多外國投資機構常說要買“優質型股票”，所謂優質，就投資而言，其實就是指具有長期穩定的收益（租金或股息收入）。
就投資的角度而言，如果不迅速將店面轉換成具有長期穩定收益的不動產，對於資產的價值是有害無利的！市場上的投資資金勢必流向具有長期與穩定收入的資產，而收益型房地產就具備了這種特性，誰能越快將自己的資產變為收益型，誰就會是這波財富重新分配的贏家。
大家要緊記的是，具有長期穩定收益的房地產，其區位條件都不會太差，除非要自用，千萬不要去購買價格便宜、但不容易爭取長期穩定租金收入的房地產！
我們有不少親友、同事購買了地點欠佳的產業，不論是房屋或店屋，如今欲出租沒有租客，欲出售也沒有買家問津，只能每月償付銀行的分期貸款，有苦自己知。
自住房屋未必要最好
許多投資者在擁有一個或以上的房屋單位時，總是將新購買的出租，而自己仍住在最熟悉、或是最好的房產裡。
就投資的角度而言，其實是不大正確！應該將舊的、已經屬於成熟地區的房屋出租，而將新購的房屋自住。其主要原因有3：
1.能夠有較高租金的房屋，一定是在人氣較旺的地方，通常人們最熟悉的房屋，其社區居民的入住率通常比較高，房產也較成熟，各種環境（如交通、水電設備、管理模式等）多已成熟，所以較能爭取好的租金。
2.許多新建好的房屋或社區，可能還有一些基本設施未完成，或還不夠完善，需要一些跟進的後續工作，至少需要1至2年的時間，才能“成熟”起來，在這段時間裡，如果將房屋出租，可能會給租客造成不便，影響租客的滿意度與租金水平。
相反地，如果自己住在新區內，反而可掌握所有問題並可以迅速解決，使自己的投資商品（房屋）可以不斷改善，不斷增加價值，在變動的環境中，需要努力爭取租客，所以只有將自己較好、較沒有瑕疵的房地產出租，才較有競爭力，也才能爭取到最好的租客和敲定較好的承租條約。
3. 搬家的成本可能會越來越高，從吸引租客的角度來看，附有家具的出租單位吸引力較高，而最適合的家具，往往是舊屋中的廚具、冰箱、電視、沙發、餐桌、桌椅和床，這些家具搬到新家價值有限，可是放在舊屋，不但可以大幅增加“租約”的條件，又可因設備齊全而租到好價錢，會是雙贏策略。
維護舊屋長期獲利
對於房屋維護的觀念也將在這一波經濟蕭條中成為投資的主流，以往本地房地產投資者對於房地產的維護觀念不強，房屋除非到了非維修不可時，才會不得已維修。
相對歐美的屋主，他們會定期1、2年維修房屋一次，看起來花了些小錢，但每一幢房屋，都可以維持百年以上，成為不斷有收入的產業。
房屋維護的越好，租相就越好，租金就會更高，房價自然居高不下，投資報酬率就會更大。
我們在一間房屋“居住”（使用）本身就是一種投資行為！維修良好的舊屋一定會比新屋價值高，以往只靠買賣“新屋”賺錢的投資獲利型態，必須快速調整為以維護良好的“舊屋”、賺取長期利益的正確投資獲利型態。
儘可能減少貸款額
銀行家總希望讓人們認為，商品泡沫化的主因是資金寬鬆，因此，為緊縮銀根創造了一個“造反有理”的理論依據，他們會不斷地緊縮銀根，不論所持有的理由是本身資金不足、資產價值縮水，或是借方信用不佳，收縮銀根已成為2009年全球銀行的普遍共識！
當銀根被抽時，再好的賺錢機會都可能“看得到卻吃不到”，往往在投資的半路上就被腰斬，而這並不違背銀行家們的期望，因為有擔保的資產被腰斬，就會出現廉價取得的機會，他們又可透過購買不良資產或債權賺一筆。
投資者面對這樣的經營策略，投資風險自然大幅增加，要避免受到這類策略的拖累，最好的方法就是減少融資，儘可能減少向銀行（尤其是私人銀行）借貸。
價格波動後會回升
唯一的好消息是，當許多市場以廉價取得資產後，若沒有恢復市場價格，他們也無法獲利，換句話說，房地產如有任何價格的波動，只要時間夠長，一定會回升！
因此，精明的投資者一定要保護自己的投資目標，不要受到市場價格在短期內被破壞的波及。
高額的借款是投資獲利的最大風險之一，所以在目前金融環境還在劇烈變動的時候，迅速降低融資金額是極重要的工作。
具體作法是：如果是現有投資，可以透過與親友合作，分享投資利益，並降低自己持股比例，以減少借款數量；對於新的投資，儘可能不要“單打獨鬥”，要和親友合作，以共同集資的方法，儘可能降低借款，並將計劃獲利的時間拉長，就可以減低風險。
在金融環境趨向緊縮之時，用融資、借款投資，就是一種風險極大的冒險，如果無法用集資湊到足夠的錢，最好不要冒然投資。
結語
“外行看熱鬧，內行看門道”，每個人都不喜歡環境有大的變化，但如果環境沒有變化，每一個人就沒有向Ｍ型社會另一端移動的機會。
每一次的環境巨變，都使許多墨守成規的人賠了錢，但也有許多勇於改變的人，改善了自己的經濟環境。
2009年是一個環境變化巨大的時代，也是可以改善自己經濟環境的最佳時機。
大家一定要瞭解，經濟衰退了一定會再復甦，股市下跌了一定會再回升，利率低久了一定也會升高，這是必然的環境變化。
問題是：在這些必然的變化裡，我們是否能夠掌握正確方向？掌握到了，就可能“御風而起”；掌握不到，就可能“每況愈下”！
在大多數人都在擔心環境變化的時候，快速掌握正確的方向，正是可以“御風而起”改變一生的時候，為何不快些行動？
星洲日報／投資致富
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