發展商避風險看錢流

發展商避風險看錢流

2009-01-03 18:49

最近的將來，產業市況保持看淡，單看發展商的賺利潛能，可能不足以探討未來的走勢，雖然在2007/2008年的上揚週期，未入賬銷售取得相當高的水平。

過去幾年取得可觀的回酬，促使許多發展商有些雄心勃勃，他們推出不少產業發展計劃，資產負債可能面對壓力。

預見2009年延期付款的拖欠個案可能增加，視拖欠的程度，料將影響未來的現金流轉，在最壞的情況，甚至有可能打擊發展商的財務狀況，假如情況惡化的話，銀行撤回短期貸款的風險可能升高。

鑒於一些發展商可能展延部份發展計劃的推行，確定他們的持貨能力，以及他們度過危機的堅韌顯得尤其重要。

除非這裡所提風的險成為事實，否則高水平的未入賬銷售，以及嚴緊的現金流轉管理，將促使他們在接下來的1至2年，順利度過難關。

嚴謹管理財務渡難關

一些發展商如實達（SPSETIA,8664,主板產業組）、馬星集團（MAHSING,8583,主板產業組）及PLENITU（PLENITU,5075,主板產業組），以嚴謹態度管理財務，相信能償清付款，並順利度過即將到來的退跌期。

譬如馬星集團有能力通過延長付款制，融資一些策略地點的地皮收購，而且擁有釋放產業價值的紀錄，為發展商過去這些年賺取不少盈利，協助穩定資產負債水平。

另一方面，PLENITU在很大程度上依賴其在脫售地皮的策略，以供永旺佳世客及宜家零售廣場的發展，讓發展商在好價時釋放地皮的價值。

可是，上述3家發展商廣泛涉及柔佛依斯干達經濟特區的發展，在新加坡受金融危機波及採取裁員行動時，此區的發展在一定程度上將受影響。

相比下，怡保花園（IGB,1597,主板產業組）與游禮發（YNHB,3158,主板產業組）的負債率介於業界的平均水平，屬條件較遜色的產業公司。

其中，怡保花園獲得優質資產的支撐，如購物廣場、主要辦公樓、酒店，為公司帶來穩定的收入來源，而且接下來幾年已有固定租約，因此，除非經濟不景氣打擊大馬，不然，此公司的現金流量出現波動的風險不大。

至於游禮發，大多數進行中的產業計劃，特別是豪華公寓，以競爭性價格售出，延長付款拖欠的風險不大，進行中的發展計劃的現金流量保持嚴謹。

隨著霹靂路Lot 163的完工及交貨，大筆的現金將有助於改善該公司的資產負債表現，加上握有地皮的成本不大，游禮發度過近期難關的機會還是很大的。

發展商：陽光（SUNRISE,6165主板產業組）

風險度：中至高水平

最近推出的一些計劃，售價偏高，雖然吸購率保持可觀，不過，也可能在延長付款制下，面對風險較高的拖欠率，現金流時機欠佳，可能削弱他們抵擋風險的能力，預料在未來數月可能較為明顯。

假如陽光按計劃推行該公司的MK20建築工程，以及在不久後展開加拿大Richmond計劃，其資產負債將進一步緊縮，因為該兩項計劃將在“先建後售”概念的基礎上展開。

另外，陽光可能展延重新發展安卡沙拉也大廈工程，目前的辦公樓租金回酬超過3%，可能有助於該公司應付持貨成本。

發展商：大城市（BRAYA,1473,主板產業組）

風險度：中至高水平

此公司現金介於關鍵水平，假如提及的風險成為事實，我們對於大城市能否在明年抵擋金融危機的衝擊信心不大。

不過，此公司握有大筆的未入賬銷售（來自The Troika, One Menerung、 CapSquare Office Tower 2的業績），加上嚴謹的現金管理，預料將有助於此公司度過2008年的下跌週期。

不過，我們預計大城市可能面臨難以現有價值出售The Troika, One Menerung其餘單位的問題，之前保留有關單位主要是預期價格會上漲，該兩大產業計劃的剩下單位分別少於25%及15%。

發展商：游禮發（YNHB,3158,主板產業組）

風險度：中等

此公司大部份進行中的計劃，特別是豪華公寓，皆以極具競爭性的價格售出，因此，延長償還付款制所面對的拖欠風險不大，隨著霹靂路Lot 163計劃將在不久後完工，大筆現金的流轉，將有助於進一步舒解其資產負債壓力。

另外，此公司握有土地資產的成本不高，游禮發度過現有難關的機率還是相當大。

發展商：怡保花園（IGB,1597,主板產業組）

風險度：中至低水平

此公司的組合獲得優質資產的扶持，有關資產包括購物廣場、主要辦公樓及酒店，這些都足以帶來穩定的現金，還有接下來幾年已鎖定的租約也是個優勢。

除非經濟不景打擊大馬，否則此公司中短期內盈利及現金流出現大幅波動的風險不大。

發展商：實達、馬星集團及PLENITU

風險度：低水平

文中的分析顯示，這3家發展商最有條件度過明年的經濟週期，以馬星集團為例，此集團可以通過延長付款制，融資部份策略性地段的收購，釋放部份地皮的價值，對公司資產負債做出強穩貢獻已相當明顯。

PLENITU在很大程度上，有賴於脫售策略性地段，以發展永旺佳世客及宜家零售廣場計劃，這不只讓此發展商在好價時釋放有關地皮的價值，也通過這些投資推高產業計劃的銷量。

此公司涉及豪華共管公寓發展計劃不多，料將有助於大幅降低盈利及現金流所面對的風險。

星洲日報／財富廣場／產業情報‧2009.01.03