景氣寒冬‧投資產業捍衛財富

景氣寒冬‧投資產業捍衛財富

* 財富廣場

2008-10-18 22:45




投資選擇有很多類型，舉凡儲蓄、定期存款、貨幣存款、單位信託、互惠基金、股票、商品、衍生產品、政府債券、替代性投資如藝術品、珠寶、古董、貨幣、酒品、郵票、產業包括地皮，產業投資信託，都是多數人的投資工具。

算一算再投資

亨利行市場私人有限公司首席營運員鄧志明指出，不同的人投資產業，有不同的出，發點有些人投資產業準備產業增值、日後有固定的收入、做為孩子教育來源，或是退休後的儲蓄收入。

他說，如果購買產業準備投資，首先要為自己設一個底線：準備握有產業多長的時間、短期、中期或長期。

“我們一般這樣劃分，購買後的3年內持有屬短期、4－－6年內為中期、7年以上則屬長期。”

至於回酬的類型如何看待，是定期的固定收入或是一次過的資本收益？這些都要有一個底稿。

另外，對回酬率的期望是高或低水平，也要有個預算；對風險的承受程度屬那一個層次，最好也心理有數。

投資離不開資金，資金總額、單一投資，本金與相關成本有多大，還是算一算比較妥善。

投資產業可對沖通膨

鄧志明說，投資產業的好處之一，是不像股市般波動，可作為對沖通貨膨脹的工具，也是有形資產；如果投資得當，可以帶來穩定收入，有些時候，租金甚至足以概括產業貸款的分期付款。

產業的合法地契，可以作為申請貸款的抵押資產，如果條件符合，產業投資者只需支付產業價的10%作為首期錢，另外的90%以銀行貸款融資。

針對產業的價值，個人可以做出一些努力，以提昇產業的投資與租金回酬，假如沒有脫售，賬面上增值，可以用來再融資，以享有資本成長優勢。

與股市的波動性比較，投資產業相對較穩定，擁有產業一段較長的時間，可以意識其價值已逐漸增值。

另外，在政府廢除產業盈利稅後，投資產業、脫售產業進行套利顯示得心應手。

自住投資兩不同

假如購買產業是供自住或自用的話，那麼是第一間房屋、或是第二間，供假日或退休後居住？

如果是購買來投資，準備等它增值、是短期或長期持有，然後脫售，或純粹只是賺取租金回酬？

鄧志明說，購買產業要考慮的因素包括，準備購買哪一類型的產業，準備持有多久的時間、產業所在地點、出入是否方便、發展商的口啤、本身的預算，以及產業地契的年限。

說到產業的地點，有關單位是否靠近好的學校、購物商場、保健中心與其他設施；另外，是否靠近父母、孩子與朋友居住的地方。

還有，你準備購買的產業是否靠近工作的地點，出入會否很塞車？另外，乘搭公共交通如巴士、輕快鐵是否方便？

其他要考量的因素包括地區的治安、居民的素質，有關地區是否屬水患侵襲區等等。

鄧志明補充，假如是一些海外專業人士熟悉的地區，一般可以爭取較理想的租金，以及較佳的投資回酬。

一些基本設施已經較為完善的地區，可以取得較佳的租金、較理想的投資回酬，當然交易價也比較昂貴。

新區成長空間大風險也大

至於一些新成長地區的產業，售價比較便宜、租金相對也比較低，可能提供較強大的資本成長空間，不過，也需面對較大的風險。

要投資產業，應該選住宅或商業單位、工業產業、土地或大廈，要選擇有地產業還是分層單位、傳統的或是圍籬產業，個人對空間的要求，譬如有多少間房、是否有2個泊車位、是中間或角頭單位，都是一些先有答案的要點。

此外，產業的設計、附帶的設備，是永久地契房產或租賃產業，這些都是一些要考量的因素。

鄧志明說，在購買產業之前，需要儘量物色，多看幾個單位，以鑒定適合的選擇。

如果購買產業是做為投資，要購買擁有增值潛能的產業，不要因為你喜歡有關單位而購買。

與此同時，在準備購買產業期間，也要關注市場經濟的成長趨勢，國家財務水平是否健全等等。

竣工待建各有利弊

購買興建中新的產業單位，其優勢是新、別人沒住過、通常比建好的單位便宜、擁有修補房屋問題有效期；不過，也存在劣勢，譬如可能面對發展計劃擱置的風險、購買前看不到房屋的外觀、不肯定建築手工的質量、需等待2至3年產業才完工。

另外，在等待房屋建好期間，需同時面對貸款利息與租金的開銷，而且購買時，也不清楚會與哪些人做鄰居，這些都是購買興建中房屋的不利點。

鄧志明說，購買已完工的產業，其優勢是購買前可以先檢查，不存在產業面臨擱置風險，對建築手工是否理想有個基本概念，購買前，可以瞭解週邊鄰居是哪些類型的人。

購買轉手房屋不好的地方是已有人住過，可能會有不太好的紀錄、屋價通常比較昂貴，屋況可能已很糟，需要較大規模或花大筆錢整修。

購置土地興建手續繁瑣

說到投資購買土地，然後在有關土地興建房屋，鄧志明說，其優勢是可以根據本身的品味、需求進行設計；同時，在財務預算允許的情況下，擁有擴大居住空間的伸縮性。

不過，其不利點是比較耗時，在發展的過程中需尋求有關當局的批准，譬如申請轉換土地用途、需親自與承包商、金融機構、產業顧問等接洽，而且需耗較大的開銷。

因此，自己購地再聘請專業建築師、承包商興建房屋的市民一般不會太多。

說到購買產業的來源，多數人選擇向發展商購買、接下來是通過產業經紀、也有少數人向現有的業主直接購買，就是向親友或鄰居購買。

另外，也有一些人通過互聯網、公開拍賣、報章、雜誌、告示牌、流動廣告（巴士或德士）、收音機與電視的商業廣告、佈告版等獲取產業買賣的訊息。

確保擁充足資金與失質需求

鄧志明說，如果準備購買房屋，要確保自己擁有充裕的資金，資金的來源可以是個人儲蓄、朋友與家人提供短暫的借貸、公積金、商業銀行、政府貸款、僱主貸款、或是近年來積極提供借貸的保險公司。

如果你是一名中年投資者，要確定自己的財務與實質需求，是購買產業充作投資或退休後自住？

假如是自住，此產業單位是否靠近孩子或朋友的住所、是否靠近醫藥保健中心或商店，最好是避開交通擁擠，比較方便行人的地區。

如果房屋不只一層樓，樓下至少要有一個臥房，假如是住在高聳的建築物，電梯至少能容納擔架的置放，同時，附有行動不方便的設備。

鄧志明說，假如是居住在共管公寓，最好是設有花園空間，或其他休閒設施，讓住民有一個消閒的去處。

當然，要選擇一個自己打理得來的面積，太大未免浪費，擁有特定設施與服務的退休村也是不錯的選擇。

假如是購買來投資，要選擇一個容易出租的地點、容易出售的產業，另外，不要等到年齡太大、影響你領取貸款的數額才行動。

地點最重要
？
鄧志明認為，靠近公共交通系統如輕快鐵、新的成長中心如新大學、工業中心、行政中心及商業中心，都是一些不錯的地點。

如果有能力購買吉隆坡城中城附近地區的產業，也是不錯的選擇，一些被海外專業人士視為熱門的地點，也是值得探討的地區。

另外，如果產業所在地點靠近購物中心，假如是購買商業產業，要選擇人潮多的地方，這樣產業才可以爭取較高的租金。

還有一些已發展起來的地區，特別是未來供應有限的地點，也是理想的投資產業地帶。

談到投資產業的地點，鄧志明指出，城市中心、靠近吉隆坡城中城、黃金三角、孟沙、白沙羅高原／東姑山、滿家樂／金地花園、敦依斯邁花園／萬達鎮，這些都是熱門地點。

另外一些熱門地點包括舊巴生路的郊外嶺、華聯花園、珍珠白沙羅／白沙羅柏達納、阿拉白沙羅、吉隆坡中環廣場／十五啤／燕美路、冼都／怡保路、哥打白沙羅、泗岩沫（獲滿家樂帶動）、武吉加里爾／金鑾鎮／蒲種／無拉港／沙登／加影。

在巴生附近地區，擁長期增長潛能的產業計劃包括Setia Alam與Bandar Botanic。

至於要購買哪些類型的產業？鄧志明說，除了個人的需要，也要看投資產業的回酬，在現階段，排屋、半獨立及獨立式洋樓的租金回酬，平均在2－－4%之間、公寓5--8%、共管公寓6－－8%、服務公寓5－－8%、商店6－－8%、零售單位 4--6%，以及辦公樓單位4－－6%。

提及為何巴生河流域的產業發展一枝獨秀，鄧志明說，主要是這裡有一支強大的私人發展商隊伍，彼此的競爭形成一個百花齊放的畫面。

整體而言，大馬在2007年的產業市場相當活躍，以交易量和交易總值計，分別增長9%與25%。

新屋的吸納率下跌6.9%，住宅產業的價格，整體而言增長4.8%；首都吉隆坡，住宅產業交易量增加8%，購興集中在高檔領域。

結語

當然，投資產業也並非百分之百的穩賺，畢竟它不像股票般容易套現，買賣的過程比較冗長或複雜。

同時，購買產業需要有一筆較大的資金，不是手上有三、五千令吉就能行動，在當今的產業市場，至少要有數萬令吉才宜談論購買產業。

假如倒楣的話，購買到的產業單位，後期演變成擱置計劃，那就變成倒虧，在買賣產業的過程中，涉及相當多的費用，譬如產業經紀的佣金、律師費、印花稅，貸款的開銷，這些都是一筆不小的支出。

星洲日報／財富廣場／焦點策劃‧2008.10.18