专访大马股神冷眼 细挑2优股
二零零八年十一月十二日 晚上十一时十五分
专访冷眼－－张弓
金融海啸，全球肆虐，股市和金融，同属一个范畴，当然劫数难逃。
我国股市，由1500多点，降到今天800多点，可以说是凄风苦雨，惨不忍睹。
许多股友都在问股市还有前景吗？此时此刻，可以下场吗？
原名冯时能的冷眼，研究股票投资，已超过30年，即使股市大落，也能屹立不倒，到底有什么秘诀？
“要想在股市赚钱，不能只听贴士，一定要认真研究！”冷眼开门见山说：“尤其股市像现在，忽起忽落，只听贴士，往往会输到倾家荡产，不只是血本无归。”
从不听信股票贴士
冷眼从不听信贴士。
他早年特辟一个书房，专收股票报告书，天天认真研究，对我国上市公司每一间股票公司，了如指掌，问他任何细节，对答如流。
他的收藏，是马来西亚记录的缔造者。
如今，冷眼用电脑，也是天天认真研究。
在回答记者问题之前，冷眼先谈这次令人不寒而栗的金融海啸。
他说，这次海啸中心是美国，其次欧洲。
再其次是南美洲、阿根廷、冰岛。
“亚洲可以说最轻微，主要是包括我国在内的亚洲国家，比较落后，这次海啸是由衍生产品引爆。”他说。
冷眼举例说明衍生产品，譬如一个人向银行贷款100万买屋，订下合约，银行又把合约转实，卖给像这次渡不过难关的雷曼兄弟，这类像雷曼兄弟的公司，100万往往可赚37倍。
庆幸贷款制度谨慎
冷眼庆幸，我国贷款制度谨慎，不够资格不能获得贷款。
而且，贷款直接，一张合约，不会卖来卖去，要乱搞也不容易。
银行不能乱借钱，有一元的资本，最多只能借出十二元，逾越就成了违法。
也因此，不会陷入泡沫的地步。
话题一转，冷眼又举美国股票为例。
他说美国有5千个单位信托公司。
美国有56%的人民购买单位信托。
行情看落，个个要拿回钱。
单位信托公司那来现款？只有毫无选择性，拼命卖股票，股票能不落吗？
曾出版：“30年股票投资心得”一书，销售超过一万本，11次上榜，成为大马华文畅销书排名榜的冷眼，又是如何看待当前的海啸？
冷眼非常肯定，那些说经济没前途，股市没前途的人，是盲人模象。
他说：“海啸一定能过！”
他说一定能过时，语气坚定。
最主要原因，是全球政府倾全力打救。
当然救得了。
只是时间问题。
多长时间？冷眼保守推测，是三到五年时间。
冷眼特别指出，这次海啸和1929年的经济大萧条完全不同。
当时，是各家自扫门前雪。
这次，是全球一条心。
冷眼因此作出结论，这次金融海啸，会导致经济衰退，这是无可否认的事实。但是，绝对不会大萧条。
选择最好底子股票
明白了这次海啸的来龙去脉，冷眼才回过头，详细剖析我国股市。
冷眼以他纵横股市30年的经验告诉股友。此刻是：“进场的最好时机！”
但是，一定要作长期投资的准备。
长期，最少三年。
冷眼指出股票是公司股份。
公司是做生意。
现在，如果某人要做生意，要招股或者自己注入资金，要付出多几倍的钱，如果要从事地产，为什么不买产业股？要种棕油，为什么不买棕油股？
冷眼说：“现在买股，比你直接投资便宜几倍！”
“当然，不能闭上眼睛乱买，那真的会血本无归。你一定要在这最好时机，选择最好底子的股票，尤其重要，是最好股息的股票。”冷眼说。
收购省时又省事
说到这里，冷眼又提出他的看法，认为除了投资是最好的时机。收购，也是最好的时机。
在记者要求之下，冷眼举出CSC钢铁控股为例。
这只股，今年最高，1令吉6角9分，现在8角。
冷眼说：“这只股共3亿8千万股，每股8角，是3亿令吉左右。如果自己成立一家有规模的公司，要耗资7到8亿令吉，再加上制造业要经过漫长的五年才有规模，现在只要收购，既省时，又省事，更能早获利，你说，这是不是收购的最好时机?”
记者希望冷眼介绍几只可作总期投资，而且股息偏高的股。
冷眼不假思索说“PLENITUDE。”
这只股，没有中文名，是属产业股。
今年最高价3令吉4分，现在是1令吉7角。
冷眼说这间公司，在吉打、首都、尤其柔佛都有庞大的地库，资产值6令吉，当然买得过。
接着，冷眼提出一只属于消费股的ZHULIAN作说明，并强调“这是我的最爱”，这只股上市价是1.23令吉。
上市是2007年。
现在90仙左右。
去年每股赚18分。
今年赚20分。
难得是，去年派息15分半。
资本1亿7千200万。
竟然有现金1亿令吉。
这是一家直销公司，产品超过800样。是以假首饰和保健品为主。
产品85％是自家生产，远销至泰国和印尼，在我国主要对象是马来人。
冷眼说：“许多人对直销生意怕怕，才造成这只股不热门！”
此外，冷眼还透露，这只股的老板为人务实，很低调，知道的人不多。
这老板还有一个可取之处，不愿接见分析师。
冷眼的结论是这只股最近斥资4千多万建新厂，而且资产价值和赢利都属优质，当然是可以考虑了。
选择高派息股票
冷眼继续给喜欢买股票的人，提出以下的忠告。
要选什么股，最保守的答案，是有没有钱好分？
一定要重视股息，也就是有分红。
分红多少才理想？
答案很简单，比银行定期存款至少高一倍。
如果1000令吉存银行，一年可获35令吉，买股则至少要有70令吉。理由是买股风险高。
很多进入股市的人，忽略了股息，只希望股价节节上升，从股票赚钱，因此股市上升，股票交易所门庭如市，跟风的人挤破头，听“贴士”的人也挤破头，股市一落，都成了笼中困兽。
冷眼看到，那些天天在股市流连的人，是赚不到钱的。
因此冷眼给股友的另一个忠告，是劝大家进入股市，要量力而为，然后抱着储蓄的心理。
“尤其年纪大的人，经不起打击。期待股价上升而赚钱，往往会赔了棺材本而欲哭无泪，为何不重视股息？股息持续发出，便等于有固定收入了。”冷眼说。
在记者的整个访谈中，知道了冷眼这位报馆前总编辑，是用30年时间，倾全力研究股票后，有了自己的心得，他进入股市，最相信的人，只有一个，是自己。研究之后，他用逆向思考，人弃我取。因为他对每一只股票，能如数家珍，像这次股市大滑落，别人输得焦头烂额，痛不欲生，他呢，当然也有一些折损，但是，他手中握有许多派高股息的优质股，仍然可以安坐家中，等待领取股息。
后记
这次访问冷眼，是他刚从西班牙旅游回来，第二天又将要飞去广州参加美食团的。最后问他股市大落，何以有这种闲情?
冷眼说是靠股息之赐。
何其潇洒！
Sunday, November 16, 2008
Wednesday, November 12, 2008
馬股可谷底撈魚了嗎？
馬股可谷底撈魚了嗎？
* 投資廣場
2008-11-11 11:52
*
10月股市異常炎涼，令投資者冷汗浹背！雖然11月首3日成功拉響首砲，不過股市波動如更年期般難猜測，會否“虎頭蛇尾”仍是投資者心裡最大疑問。
“11月股市展望比10月來得好，主要是負面因素逐漸消化，而潛在正面消息蠢蠢欲動，本月走勢可望走高。
“不過，中期展望仍不樂觀，主要是今年第四季業績可能會反映全球經濟衰退衝擊，因此投資者最好是在明年1月前套利退場觀望。”僑豐投資研究主管吳寶雲表示。
短期或有技術反彈
他解釋，馬股10月走勢跟隨區域股市震盪，不過跌幅15%已算大幸，僅排在台灣之後，而本益比也是僅排在中國後區域最昂貴水平，為9.5倍。
雖然如此，根據歷史本益比紀錄，綜指已經寫下2000年以後正常值的下限，與1997年金融風暴時相似，短期或有技術反彈出現。
11月是財報季節，雖然部份公司已開始顯露受到全球經濟衰退衝擊的痕跡，不過大多數公司料不至於寫下“太難看”業績，主要是第三季本地消費仍非常強勁，影響多來自汽油與電費調漲的通膨而非衰退。
800點強力支持點
“其實，第三季原產品價格仍高企，如油價仍維持在每桶100美元以上，原棕油也企於每公噸2000令吉以上。若種植與石油天然氣公司財報告捷，相信不會刺激股價走高，主要是原產品價格展望看淡，不過料跌幅也有限。”
由於上述利好，吳寶雲看好11月馬股走勢上漲，強大支持點在800點，一旦繼續下挫，料在762點可尋找更堅穩扶托。至於立即強大阻力水平在883點，接下來仍是900點關口。
不過，中期技術展望仍是負面，雖然暫時脫離10月的“超賣”局面，不過力道仍稍弱，跨不過中期“下跌趨勢線”。
謹慎吸納飼機套現
儘管中期展望因經濟走緩而顯得不明朗，吳寶雲認為，11月走勢將回穩，或許可透過“ 底部釣魚（Bottom-fishing）”投資策略尋求遭低估優質股，惟仍須保持謹慎、小量吸納的立場。
“由於明年2月財報季節才會出現受經濟衰退衰退現象，投資者目前仍可維持底部釣魚投資方式，只要懂得在今年第四季業績報告出爐前退場就可，最好是儘量在明年1月前。”
推薦2投資策略
他也推薦兩大投資策略，假設投資者可放眼長期與風險趨避的，可以選擇下屬17個抗跌股；至於可以承擔較大風險的，則可趁低吸購下列14個深跌價值股。
其中，在總結兩者後，他推薦5個首選股，包括維持國油氣體（PETGAS,6033,主板工業產品組）與名勝世界（RESORTS,4715,主板貿服組）地位，另外以大眾銀行（PBBANK,1295,主板金融組）、IOI集團（IOICORP,1961,主板種植組）與戴樂集團（DIALOG,7277,主板貿服組）取代數碼网絡（DIGI,6947,主板基建計劃組）、丹絨（TANJONG,2267,主板貿服組）與大馬機場（AIRPORT,5014,主板貿服組）。
17隻推薦抗跌股
公司 週息率（%） 1年本益比（倍） 合理價（令吉） 推薦原因
國油氣體 5.6 17.4 11.10 天然氣盈利收入可望因強勁需求而穩定，大部份盈利也已經鎖定合約。
成功多多 7.5 12.9 5.10 博彩業務表現堅穩，未來2年周息率介於7.5%至7.9%是領域最高水平。
丹絨 10.5 6.5 18.60 獨立發電廠收徵暴力稅料已不是問題，其抗跌盈利特性與超過10%週息率是優勢；德國熱帶島嶼業務與潛在收購電力資產計劃
為股價催化劑。
馬航 5.6 8.8 3.18 適合長期投資，現金健康與股票流動率不大可減少股票下滑；財務重組方案是催化劑。
戴樂集團 7.7 7.9 1.47 終站儲油庫可創造循環收入。
肯德基 3.7 11.1 7.62 需求強勁、分店持續拓展與原產品價格下滑刺激賺幅走高。
倫平資本 14.6 10.7 13.3 卓越包銷封信管理、偏低淨求償率與柬埔寨業務可望改善；持有大眾銀行股票可望擁有龐大股息收入。
皇帽釀酒廠 3.4 12.1 5.00 麥芽酒市佔率持續增加
健力士英格 9.4 11.1 6.70 麥芽酒市佔率持續增加；儘管消費情緒可能受影響，不過穩定原產品價格可抵銷利空。
QL資源
3.8 7.5 3.90 業務多元，飼料、種植與海事業務持續成長。目前進軍印尼食物製造業。股價在過去半年跑贏大市超過40%。
海鷗企業 13 5.4 4.60 直銷業務持續成長，雖然未來兩年盈利成長步伐或放緩，不過派息率仍可望超過50%。
高產尼品 4.7 5.6 4.60 走高級手套路線料可擁有上調價格更多空間。
賀特佳 18.0 6.3 2.20 雖然生產平價丁晴手套，不過該產品需求持續增加；淨賺幅14%也笑傲業界。
啟順造紙業 ８.8 8.4 0.58 由於售賣必需品，因此可對抗目前挑戰性環境。市佔率高達60%，擁更多議價空間。
勇達集團 14.2 3.5 2.30 硬碟業務強勢復甦，促使上半年淨利暴漲431%；目前本益比為9年新低。
新鴻發集團 9.0 4.0 2.15 產品價格偏低可吸引更多車子安裝器材。
貨運管理 9.0 4.4 0.90 貨運銷量成長雙位數，並計劃進軍新業務與拓展外國業務。
14隻價值股
公司 今年跌幅（%） 1年本益比（倍） 合理價（令吉） 推薦原因
大眾銀行 -19.2 11.5 10.80 偏高貸款成長、資產素質優良、卓越股本回酬與派息率都是趁低吸購原因，目前仍跑贏金融指數
國家能源 -36.8 15.2 9.80 儘管電費可能不獲調漲，購電協議無新進展，不過煤炭價格下跌將解除盈利壓力，長期展望仍看俏
IOI集團 -71.0 8.4 4.00 擁有許多下游事業，因此盈利前景仍看俏，料是種植領域復甦領頭羊
馬電訊國際 -43.7 11.0 7.25 印度電訊融資問題可能影響投資情緒，不過料賣壓已結束，擁有多國電訊穩定收入仍維持長期明朗展望
名
勝世界 -41.6 11.3 3.20 本地消費情緒雖比想像惡化，不過以其低價位與壟斷營運特質仍值得吸購
MMC機構 -57.3 12.1 3.60 擁有多元業務如港口；天然氣與電力等都屬於天然抗跌性質
丹絨 -39.6 6.5 18.60 派息率持續走高，目前週息率超過10%，2009核心本益比只有5.8倍
金務大 -71.2 6.6 2.36 超賣已結束，目前股價已與淨資產價值1令吉34仙。儘管能否維持25仙股息存疑，不過相信仍能維持超過50%派息率。周息率9%非常誘人
亞地種植 -65.3 9.8 3.74 交易近淨資產值2令吉95仙；擁有龐大淨現金，料原棕油價格恢復後，盈利可快速反彈
怡保花園 -43.8 11.3 1.59 強穩資產素質與長期鎖定合約可穩定收入，不過周息率偏低，僅有2%
戴樂集團 -67.5 7.9 1.47 擁有抗跌業務
金獅工業 -78.7 0.9 2.40 雖然盈利暴跌51.8%，連累股價狂挫至明年本益比僅有0.9倍，不過仍有強勁資產背書
南達鋼鐵 -44.3 1.0 2.54 儘管盈利勁跌53.3%，連累股價下跌至明年本益比只有2.7倍，不過其管理嚴謹及專注高級產品料可抵禦險惡環境
柔佛醫藥保健 -32.7 5.8 5.00 其抗衰退業務與周息率超過8%都適合當作組合投資
星洲日報／投資廣場／投資大班‧2008.11.10
* 投資廣場
2008-11-11 11:52
*
10月股市異常炎涼，令投資者冷汗浹背！雖然11月首3日成功拉響首砲，不過股市波動如更年期般難猜測，會否“虎頭蛇尾”仍是投資者心裡最大疑問。
“11月股市展望比10月來得好，主要是負面因素逐漸消化，而潛在正面消息蠢蠢欲動，本月走勢可望走高。
“不過，中期展望仍不樂觀，主要是今年第四季業績可能會反映全球經濟衰退衝擊，因此投資者最好是在明年1月前套利退場觀望。”僑豐投資研究主管吳寶雲表示。
短期或有技術反彈
他解釋，馬股10月走勢跟隨區域股市震盪，不過跌幅15%已算大幸，僅排在台灣之後，而本益比也是僅排在中國後區域最昂貴水平，為9.5倍。
雖然如此，根據歷史本益比紀錄，綜指已經寫下2000年以後正常值的下限，與1997年金融風暴時相似，短期或有技術反彈出現。
11月是財報季節，雖然部份公司已開始顯露受到全球經濟衰退衝擊的痕跡，不過大多數公司料不至於寫下“太難看”業績，主要是第三季本地消費仍非常強勁，影響多來自汽油與電費調漲的通膨而非衰退。
800點強力支持點
“其實，第三季原產品價格仍高企，如油價仍維持在每桶100美元以上，原棕油也企於每公噸2000令吉以上。若種植與石油天然氣公司財報告捷，相信不會刺激股價走高，主要是原產品價格展望看淡，不過料跌幅也有限。”
由於上述利好，吳寶雲看好11月馬股走勢上漲，強大支持點在800點，一旦繼續下挫，料在762點可尋找更堅穩扶托。至於立即強大阻力水平在883點，接下來仍是900點關口。
不過，中期技術展望仍是負面，雖然暫時脫離10月的“超賣”局面，不過力道仍稍弱，跨不過中期“下跌趨勢線”。
謹慎吸納飼機套現
儘管中期展望因經濟走緩而顯得不明朗，吳寶雲認為，11月走勢將回穩，或許可透過“ 底部釣魚（Bottom-fishing）”投資策略尋求遭低估優質股，惟仍須保持謹慎、小量吸納的立場。
“由於明年2月財報季節才會出現受經濟衰退衰退現象，投資者目前仍可維持底部釣魚投資方式，只要懂得在今年第四季業績報告出爐前退場就可，最好是儘量在明年1月前。”
推薦2投資策略
他也推薦兩大投資策略，假設投資者可放眼長期與風險趨避的，可以選擇下屬17個抗跌股；至於可以承擔較大風險的，則可趁低吸購下列14個深跌價值股。
其中，在總結兩者後，他推薦5個首選股，包括維持國油氣體（PETGAS,6033,主板工業產品組）與名勝世界（RESORTS,4715,主板貿服組）地位，另外以大眾銀行（PBBANK,1295,主板金融組）、IOI集團（IOICORP,1961,主板種植組）與戴樂集團（DIALOG,7277,主板貿服組）取代數碼网絡（DIGI,6947,主板基建計劃組）、丹絨（TANJONG,2267,主板貿服組）與大馬機場（AIRPORT,5014,主板貿服組）。
17隻推薦抗跌股
公司 週息率（%） 1年本益比（倍） 合理價（令吉） 推薦原因
國油氣體 5.6 17.4 11.10 天然氣盈利收入可望因強勁需求而穩定，大部份盈利也已經鎖定合約。
成功多多 7.5 12.9 5.10 博彩業務表現堅穩，未來2年周息率介於7.5%至7.9%是領域最高水平。
丹絨 10.5 6.5 18.60 獨立發電廠收徵暴力稅料已不是問題，其抗跌盈利特性與超過10%週息率是優勢；德國熱帶島嶼業務與潛在收購電力資產計劃
為股價催化劑。
馬航 5.6 8.8 3.18 適合長期投資，現金健康與股票流動率不大可減少股票下滑；財務重組方案是催化劑。
戴樂集團 7.7 7.9 1.47 終站儲油庫可創造循環收入。
肯德基 3.7 11.1 7.62 需求強勁、分店持續拓展與原產品價格下滑刺激賺幅走高。
倫平資本 14.6 10.7 13.3 卓越包銷封信管理、偏低淨求償率與柬埔寨業務可望改善；持有大眾銀行股票可望擁有龐大股息收入。
皇帽釀酒廠 3.4 12.1 5.00 麥芽酒市佔率持續增加
健力士英格 9.4 11.1 6.70 麥芽酒市佔率持續增加；儘管消費情緒可能受影響，不過穩定原產品價格可抵銷利空。
QL資源
3.8 7.5 3.90 業務多元，飼料、種植與海事業務持續成長。目前進軍印尼食物製造業。股價在過去半年跑贏大市超過40%。
海鷗企業 13 5.4 4.60 直銷業務持續成長，雖然未來兩年盈利成長步伐或放緩，不過派息率仍可望超過50%。
高產尼品 4.7 5.6 4.60 走高級手套路線料可擁有上調價格更多空間。
賀特佳 18.0 6.3 2.20 雖然生產平價丁晴手套，不過該產品需求持續增加；淨賺幅14%也笑傲業界。
啟順造紙業 ８.8 8.4 0.58 由於售賣必需品，因此可對抗目前挑戰性環境。市佔率高達60%，擁更多議價空間。
勇達集團 14.2 3.5 2.30 硬碟業務強勢復甦，促使上半年淨利暴漲431%；目前本益比為9年新低。
新鴻發集團 9.0 4.0 2.15 產品價格偏低可吸引更多車子安裝器材。
貨運管理 9.0 4.4 0.90 貨運銷量成長雙位數，並計劃進軍新業務與拓展外國業務。
14隻價值股
公司 今年跌幅（%） 1年本益比（倍） 合理價（令吉） 推薦原因
大眾銀行 -19.2 11.5 10.80 偏高貸款成長、資產素質優良、卓越股本回酬與派息率都是趁低吸購原因，目前仍跑贏金融指數
國家能源 -36.8 15.2 9.80 儘管電費可能不獲調漲，購電協議無新進展，不過煤炭價格下跌將解除盈利壓力，長期展望仍看俏
IOI集團 -71.0 8.4 4.00 擁有許多下游事業，因此盈利前景仍看俏，料是種植領域復甦領頭羊
馬電訊國際 -43.7 11.0 7.25 印度電訊融資問題可能影響投資情緒，不過料賣壓已結束，擁有多國電訊穩定收入仍維持長期明朗展望
名
勝世界 -41.6 11.3 3.20 本地消費情緒雖比想像惡化，不過以其低價位與壟斷營運特質仍值得吸購
MMC機構 -57.3 12.1 3.60 擁有多元業務如港口；天然氣與電力等都屬於天然抗跌性質
丹絨 -39.6 6.5 18.60 派息率持續走高，目前週息率超過10%，2009核心本益比只有5.8倍
金務大 -71.2 6.6 2.36 超賣已結束，目前股價已與淨資產價值1令吉34仙。儘管能否維持25仙股息存疑，不過相信仍能維持超過50%派息率。周息率9%非常誘人
亞地種植 -65.3 9.8 3.74 交易近淨資產值2令吉95仙；擁有龐大淨現金，料原棕油價格恢復後，盈利可快速反彈
怡保花園 -43.8 11.3 1.59 強穩資產素質與長期鎖定合約可穩定收入，不過周息率偏低，僅有2%
戴樂集團 -67.5 7.9 1.47 擁有抗跌業務
金獅工業 -78.7 0.9 2.40 雖然盈利暴跌51.8%，連累股價狂挫至明年本益比僅有0.9倍，不過仍有強勁資產背書
南達鋼鐵 -44.3 1.0 2.54 儘管盈利勁跌53.3%，連累股價下跌至明年本益比只有2.7倍，不過其管理嚴謹及專注高級產品料可抵禦險惡環境
柔佛醫藥保健 -32.7 5.8 5.00 其抗衰退業務與周息率超過8%都適合當作組合投資
星洲日報／投資廣場／投資大班‧2008.11.10
Tuesday, November 11, 2008
通膨讓退休變夢魘
通膨讓退休變夢魘
* 財富廣場
陷入現實生活困境、為柴米油鹽打拚之際，內心總有股聲音吶喊“假如有一天我可以甚麼都不必做……”
美好的退休生活讓人嚮往，含飴弄孫、歸隱山林、遊山玩水……過著如同仙人般的生活，怡然自得渡過晚年。
但，現實總是殘酷的，尤其在突如其來的通膨之下，退休“美夢”不但可能變得遙不可及，還可能倒成“夢魘”，終日擔心退休老本被通膨“吃掉”、生活費被通膨“啃蝕”，晚年有鄉歸不得，還得繼續為生活“做牛做馬”。
2008年保誠退休儀表（Prudential Retire-Meter）顯示，通膨已侵蝕大馬人的退休美夢，生活成本高企不下，導致國人面對退休生活的信心每況愈下，對即將退休的中年人士更是雪上加霜，實現退休夢想的信心也顯著下滑。
然而，讓人遺憾的是，國人對未來退休生涯的規劃意識卻依舊薄弱。有人說，人生最重要的事，不是現在站在何處，而是今後要朝那個方向走，退休生涯規劃就是規劃人生的遠景，彩繪未來生命的藍圖，要如何為晚霞添彩？起點是自己，終點也是自己。
百物騰漲生活受衝擊
8月份通膨指數達8.5%，創下27年來新高，儘管汽油價格下跌，9月份已降溫至8.2%，但這仍是一個偏高的數據，且今年相信還是會以這個水平落幕。
通膨“數字”確實已經見頂，也相信會逐步下滑，但對於普羅大眾而言，數字歸數字，通膨陰影仍揮之不去，國人始終無法擺脫“節衣縮食”的命運。
根據上述調查，高達91%的受訪者意識到通膨在過去一年的升溫，年齡介於45至55歲的已婚人士就佔了當中81%，同時，多達87%已感受到生活身受其害，更有48%的國人對於沒有充裕的財務能力應付未來退休需求而感到擔憂。
通膨，對即將退休一族而言，猶如突如其來的狂風，36%即將退休的人士（年齡介於45至55歲）表示與一年前相比，對於實現退休夢想的信心已大大降低。
在這群人當中，有高達81%者認為，通膨升幅劇烈，已嚴重影響他們的生活方式，更有超過50%者聲稱，通膨壓力打碎退休夢，讓人感嘆生活“今非昔比”，即使強制退休年齡已屆，仍得為工作“打拼”，繼續工作數年以賺取更多薪金。
大馬保誠保險（Prudential）首席執行員比爾萊爾指出，大馬人顯然已感受到通膨惡化的對生活的衝擊，對未來退休生活感到困頓。
“通膨加劇及美國金融風暴，國人是否遭受漣漪效應影響已日益受關注，惟令人擔憂的是，國民對退休規劃的意識薄弱。”
這項調查為保誠委託全球性的研究機構-國際研究（Research International)於今年8月份，針對1千零24名來自國內各主要城市的非退休人士進行的調查，受訪者來自各族和家庭月入3000令吉及以上者。
退休問題惡化
在全球人口老化下，退休已是全球面臨的議題，聯合國更把人口老化問題視為21世紀其中一個社會經濟問題。比爾萊爾坦言，退休議題不再侷於限西方，統計數值說明，隨醫療科技發達，現在的人普遍比過去長壽，加上生育率大幅度降低，導致人口老化問題日漸突顯。
“韓國、新加坡、日本和香港等亞洲國家在近幾年來已面臨嚴重人口老化問題，大馬也無法倖免。”
資料顯示，在未來20年，大馬的總人口將提高36%，而55歲或以上者料增加114%！直到2050年時，估計男女的壽命分別自71.9和76.9歲提高至77和82歲。
人的一生中，工作時間大約是30多年，由於平均壽命的延長，退休後往往有30多年的日子要過。比爾萊爾笑言，對一些人而言，說不定退休生涯還比工作生涯漫長！
無法期盼孩子照顧
同時，在時代轉變下，“養兒防老”已經不切實際，今天許多年長者已面臨孩子沒有能力照顧的問題，所以即使老了，仍得自力更生，不能過度奢望依賴兒女。
同時，伴隨老化而來的往往是各種身體器官和生理機能的逐漸衰退，病痛輕易找上門，受疾病侵蝕機率增高。俗話說“人老就怕病來磨”，一旦病魔來襲，沉重的醫療費用最叫人吃不消，儘管孩子在身邊，經濟負擔能力也有限。
比爾萊爾直言，退休後的支出只會增加不會減少，因為除了有更多時間去完成夢想，例如旅行、學習……外，在醫療需求增加下，支出反而更多。
“若希望在退休後，仍能夠維持退休前的生活品質，退休規劃就更重要，畢竟一個人在退休後，經濟收入將明顯減少。”
調查中，有39%者表示在退休時仍得繼續工作，47%人舉出，財務問題為驅使他們在退休年屆時仍得工作的原因，當中的36%認為晚年時仍有必要提高收入；11%則儘力而為地在退休期時維持獨立。
他說，這意味著大馬退休生活素質的下滑，大馬傳統的退休夢想是無憂無慮地度過人生的黃金時期，調查中高達48%者渴望在退休時，可以享受生活，大部份人視與親愛的人相處和實現到處旅行打發時間為退休後歡度時光的首選，惟若退休規劃不足，夢想真的能實現嗎？
存老本不只是儲蓄
“居安思危，思則有備，有備無患。”這句老話，即說明規劃的重要性。無論你是6年級生，7年級生……及時行樂之餘，應不忘提醒自己總有一天，會步入歲月晚年，面臨退休生涯。
如果一心想著“今朝有酒今朝醉”，也要想好“先甜後苦”的滋味，畢竟人生何其短暫，免得終老時無依靠，回首從前，感慨萬分。
當然，退休不是人生趨於結束，而是另一階段的開始，想要實現退休前“快樂退休”與退休後“退休快樂”的生活，並非難比登天，唯賴於退休前完備的退休生涯規劃。
調查報告揭露，72%的受訪者表示本身有在為未來退休儲蓄，惟當中經常儲蓄以達到退休需求者僅佔28%。
比爾萊爾提及，儘管大部份人士傾向儲蓄，可是，逾77%者卻僅侷限投資於低回酬的儲蓄工具，例如銀行定存和儲蓄戶口，同時高達41%者表示他們只是儘力而為地儲蓄，並沒有實質的退休計劃，只是希望日後這筆錢足以應付退休所需。
國人未分開退休用途和生活儲蓄
“最讓人驚訝的是，大部份國民未將退休用途的儲蓄與生活區隔！這即意味這些人的錢財都把錢存放在一起當作普通儲蓄的用途。”
他一副不可思議的樣子說，在自覺性把退休儲蓄區隔出來的受訪者中，83%的人表示他們會在不得已的情況下動用這筆儲蓄，這一再曝露國民對退休規劃的不完善。
至於，辛勤工作的“打工仔”也許會想到在退休之際，把雇員公積金（EPF）派上用場，惟調查卻告訴我們，僅有21%的大馬人認同雇員公積金足以滿足退休需求。
根據雇員公積金去年的常年報告，會員的平均水平大約4萬2000令吉，直到54歲時，約12萬1000令吉。70%的會員認為，雇員公積金在退休後的3年內就蕩然無存。環顧現在四面八方的物價水平，想必多數人大致上都會對雇員公積金搖頭，大喊“錢不夠用”。
比爾萊爾表示，對退休人士而言，雇員公積金明顯不足，此數額和許多人的退休目標還有很大的差距，此差距，就要靠自己來補強。
此外，相信身旁亦有不乏例子證明，退休金或公積金都不能確保我們未來高枕無憂，加上大馬不是福利國，退休生活素質不如歐美國家，想要建構美好的退休生活更不能指望依靠政府。
當“錢”的主人
“全世界最聰明的理財，就是做錢的主人。”但是，缺乏財務知識，退休計劃就形同“缺憾”！
比爾萊爾指出，令人意外的是，國民對尋求財務專家咨詢的意願不大，多達73%者表示未向財務專家尋求專業意見，該行為進一步剝弱大馬人民退休規劃的能力。
調查顯示明，48%受訪者自己做財務決定，並未聽取他人意見；22%者向親朋戚友諮詢意見，但由自己做決定；3%人把財務抉擇留給另一半決定。
一般人對咨詢財務專家存有刻板印象，以為這是屬於富人的專利。他表示，在百物上漲和經濟低迷情況，國民更應考慮向財務專家徵求意見，讓專家來把關，而不是繼續在財務困境打轉，任由通膨肆虐。
瞭解自己財務找出合適退休計劃
他強調，國人必須清楚自己的需求，包括目前財務狀況、未來退休生涯定位、將來需要退休金數額，咨詢財務顧問，找出適合自己的退休計劃。
“國民在意識到通膨衝擊後，應積極看待退休一事，根據自己的需求去掌握未來退休生活，確保退休計劃不受通膨及經濟衰退影響，未來即使成了銀髮族，也不用為生活擔憂。”
他認為，對退休的規劃其實越早越好，因為在擁有更充足時間的情況下，國民可做更充份的準備，也越能達到事半功倍之效果。
“大馬人一般上對完整的退休計劃沒有概念，也沒有就退休儲蓄採取適當行動，加上市面上缺乏退休產品，對退休計劃的醒覺低。”他希望與大馬民眾分享調查結果後，提高國民的退休意識，並促使國民在累積及管理退休基金方面，採取更主動態度。
總結
退休象徵一個人從絢爛成熟歸於平淡，從豐富生產行列中隱退，這種生活上的轉換，會是黯淡無光？還是另一高峰？關鍵取決於退休前的規劃。
真正的裒退，不在白髮皺紋，而是停止進取與改變。想要點亮自己的心燈，掌握起跑點及目的地，就得想出最適合自己的方式，按部就班跑向目的地。
最實際的養老保障即是及早給自己做一份退休養老計劃，你準備好了嗎？
星洲日報／財富廣場／焦點策劃‧2008.11.08
* 財富廣場
陷入現實生活困境、為柴米油鹽打拚之際，內心總有股聲音吶喊“假如有一天我可以甚麼都不必做……”
美好的退休生活讓人嚮往，含飴弄孫、歸隱山林、遊山玩水……過著如同仙人般的生活，怡然自得渡過晚年。
但，現實總是殘酷的，尤其在突如其來的通膨之下，退休“美夢”不但可能變得遙不可及，還可能倒成“夢魘”，終日擔心退休老本被通膨“吃掉”、生活費被通膨“啃蝕”，晚年有鄉歸不得，還得繼續為生活“做牛做馬”。
2008年保誠退休儀表（Prudential Retire-Meter）顯示，通膨已侵蝕大馬人的退休美夢，生活成本高企不下，導致國人面對退休生活的信心每況愈下，對即將退休的中年人士更是雪上加霜，實現退休夢想的信心也顯著下滑。
然而，讓人遺憾的是，國人對未來退休生涯的規劃意識卻依舊薄弱。有人說，人生最重要的事，不是現在站在何處，而是今後要朝那個方向走，退休生涯規劃就是規劃人生的遠景，彩繪未來生命的藍圖，要如何為晚霞添彩？起點是自己，終點也是自己。
百物騰漲生活受衝擊
8月份通膨指數達8.5%，創下27年來新高，儘管汽油價格下跌，9月份已降溫至8.2%，但這仍是一個偏高的數據，且今年相信還是會以這個水平落幕。
通膨“數字”確實已經見頂，也相信會逐步下滑，但對於普羅大眾而言，數字歸數字，通膨陰影仍揮之不去，國人始終無法擺脫“節衣縮食”的命運。
根據上述調查，高達91%的受訪者意識到通膨在過去一年的升溫，年齡介於45至55歲的已婚人士就佔了當中81%，同時，多達87%已感受到生活身受其害，更有48%的國人對於沒有充裕的財務能力應付未來退休需求而感到擔憂。
通膨，對即將退休一族而言，猶如突如其來的狂風，36%即將退休的人士（年齡介於45至55歲）表示與一年前相比，對於實現退休夢想的信心已大大降低。
在這群人當中，有高達81%者認為，通膨升幅劇烈，已嚴重影響他們的生活方式，更有超過50%者聲稱，通膨壓力打碎退休夢，讓人感嘆生活“今非昔比”，即使強制退休年齡已屆，仍得為工作“打拼”，繼續工作數年以賺取更多薪金。
大馬保誠保險（Prudential）首席執行員比爾萊爾指出，大馬人顯然已感受到通膨惡化的對生活的衝擊，對未來退休生活感到困頓。
“通膨加劇及美國金融風暴，國人是否遭受漣漪效應影響已日益受關注，惟令人擔憂的是，國民對退休規劃的意識薄弱。”
這項調查為保誠委託全球性的研究機構-國際研究（Research International)於今年8月份，針對1千零24名來自國內各主要城市的非退休人士進行的調查，受訪者來自各族和家庭月入3000令吉及以上者。
退休問題惡化
在全球人口老化下，退休已是全球面臨的議題，聯合國更把人口老化問題視為21世紀其中一個社會經濟問題。比爾萊爾坦言，退休議題不再侷於限西方，統計數值說明，隨醫療科技發達，現在的人普遍比過去長壽，加上生育率大幅度降低，導致人口老化問題日漸突顯。
“韓國、新加坡、日本和香港等亞洲國家在近幾年來已面臨嚴重人口老化問題，大馬也無法倖免。”
資料顯示，在未來20年，大馬的總人口將提高36%，而55歲或以上者料增加114%！直到2050年時，估計男女的壽命分別自71.9和76.9歲提高至77和82歲。
人的一生中，工作時間大約是30多年，由於平均壽命的延長，退休後往往有30多年的日子要過。比爾萊爾笑言，對一些人而言，說不定退休生涯還比工作生涯漫長！
無法期盼孩子照顧
同時，在時代轉變下，“養兒防老”已經不切實際，今天許多年長者已面臨孩子沒有能力照顧的問題，所以即使老了，仍得自力更生，不能過度奢望依賴兒女。
同時，伴隨老化而來的往往是各種身體器官和生理機能的逐漸衰退，病痛輕易找上門，受疾病侵蝕機率增高。俗話說“人老就怕病來磨”，一旦病魔來襲，沉重的醫療費用最叫人吃不消，儘管孩子在身邊，經濟負擔能力也有限。
比爾萊爾直言，退休後的支出只會增加不會減少，因為除了有更多時間去完成夢想，例如旅行、學習……外，在醫療需求增加下，支出反而更多。
“若希望在退休後，仍能夠維持退休前的生活品質，退休規劃就更重要，畢竟一個人在退休後，經濟收入將明顯減少。”
調查中，有39%者表示在退休時仍得繼續工作，47%人舉出，財務問題為驅使他們在退休年屆時仍得工作的原因，當中的36%認為晚年時仍有必要提高收入；11%則儘力而為地在退休期時維持獨立。
他說，這意味著大馬退休生活素質的下滑，大馬傳統的退休夢想是無憂無慮地度過人生的黃金時期，調查中高達48%者渴望在退休時，可以享受生活，大部份人視與親愛的人相處和實現到處旅行打發時間為退休後歡度時光的首選，惟若退休規劃不足，夢想真的能實現嗎？
存老本不只是儲蓄
“居安思危，思則有備，有備無患。”這句老話，即說明規劃的重要性。無論你是6年級生，7年級生……及時行樂之餘，應不忘提醒自己總有一天，會步入歲月晚年，面臨退休生涯。
如果一心想著“今朝有酒今朝醉”，也要想好“先甜後苦”的滋味，畢竟人生何其短暫，免得終老時無依靠，回首從前，感慨萬分。
當然，退休不是人生趨於結束，而是另一階段的開始，想要實現退休前“快樂退休”與退休後“退休快樂”的生活，並非難比登天，唯賴於退休前完備的退休生涯規劃。
調查報告揭露，72%的受訪者表示本身有在為未來退休儲蓄，惟當中經常儲蓄以達到退休需求者僅佔28%。
比爾萊爾提及，儘管大部份人士傾向儲蓄，可是，逾77%者卻僅侷限投資於低回酬的儲蓄工具，例如銀行定存和儲蓄戶口，同時高達41%者表示他們只是儘力而為地儲蓄，並沒有實質的退休計劃，只是希望日後這筆錢足以應付退休所需。
國人未分開退休用途和生活儲蓄
“最讓人驚訝的是，大部份國民未將退休用途的儲蓄與生活區隔！這即意味這些人的錢財都把錢存放在一起當作普通儲蓄的用途。”
他一副不可思議的樣子說，在自覺性把退休儲蓄區隔出來的受訪者中，83%的人表示他們會在不得已的情況下動用這筆儲蓄，這一再曝露國民對退休規劃的不完善。
至於，辛勤工作的“打工仔”也許會想到在退休之際，把雇員公積金（EPF）派上用場，惟調查卻告訴我們，僅有21%的大馬人認同雇員公積金足以滿足退休需求。
根據雇員公積金去年的常年報告，會員的平均水平大約4萬2000令吉，直到54歲時，約12萬1000令吉。70%的會員認為，雇員公積金在退休後的3年內就蕩然無存。環顧現在四面八方的物價水平，想必多數人大致上都會對雇員公積金搖頭，大喊“錢不夠用”。
比爾萊爾表示，對退休人士而言，雇員公積金明顯不足，此數額和許多人的退休目標還有很大的差距，此差距，就要靠自己來補強。
此外，相信身旁亦有不乏例子證明，退休金或公積金都不能確保我們未來高枕無憂，加上大馬不是福利國，退休生活素質不如歐美國家，想要建構美好的退休生活更不能指望依靠政府。
當“錢”的主人
“全世界最聰明的理財，就是做錢的主人。”但是，缺乏財務知識，退休計劃就形同“缺憾”！
比爾萊爾指出，令人意外的是，國民對尋求財務專家咨詢的意願不大，多達73%者表示未向財務專家尋求專業意見，該行為進一步剝弱大馬人民退休規劃的能力。
調查顯示明，48%受訪者自己做財務決定，並未聽取他人意見；22%者向親朋戚友諮詢意見，但由自己做決定；3%人把財務抉擇留給另一半決定。
一般人對咨詢財務專家存有刻板印象，以為這是屬於富人的專利。他表示，在百物上漲和經濟低迷情況，國民更應考慮向財務專家徵求意見，讓專家來把關，而不是繼續在財務困境打轉，任由通膨肆虐。
瞭解自己財務找出合適退休計劃
他強調，國人必須清楚自己的需求，包括目前財務狀況、未來退休生涯定位、將來需要退休金數額，咨詢財務顧問，找出適合自己的退休計劃。
“國民在意識到通膨衝擊後，應積極看待退休一事，根據自己的需求去掌握未來退休生活，確保退休計劃不受通膨及經濟衰退影響，未來即使成了銀髮族，也不用為生活擔憂。”
他認為，對退休的規劃其實越早越好，因為在擁有更充足時間的情況下，國民可做更充份的準備，也越能達到事半功倍之效果。
“大馬人一般上對完整的退休計劃沒有概念，也沒有就退休儲蓄採取適當行動，加上市面上缺乏退休產品，對退休計劃的醒覺低。”他希望與大馬民眾分享調查結果後，提高國民的退休意識，並促使國民在累積及管理退休基金方面，採取更主動態度。
總結
退休象徵一個人從絢爛成熟歸於平淡，從豐富生產行列中隱退，這種生活上的轉換，會是黯淡無光？還是另一高峰？關鍵取決於退休前的規劃。
真正的裒退，不在白髮皺紋，而是停止進取與改變。想要點亮自己的心燈，掌握起跑點及目的地，就得想出最適合自己的方式，按部就班跑向目的地。
最實際的養老保障即是及早給自己做一份退休養老計劃，你準備好了嗎？
星洲日報／財富廣場／焦點策劃‧2008.11.08
REITs，買得起的產業
REITs，買得起的產業
* 財富廣場
2008-11-10 13:33
次貸危機橫掃全球，所到之處的股市、房市無不出現惡化跡象，將不少視購房為報值工具的投資者燒得焦頭爛額。
儘管如此，產業保值觀念仍屹立不到，不少投資者趁房價暴挫，趁低吸購優質產業以賺取豐厚回酬。不過，打工族身價單薄，根本買不起昂貴的優質產業，套句荷媽名言－－“別擔心，有產業投資信託（REITs）在大（交易）廳”，為打工族開啟投資好產業門戶。
甚麼是REITs
REITs是一種類似信託基金，但投資標的為產業的投資工具，是由美國國會於1960年創造，主要藉由資產證券化及投資人資金集資，使沒有龐大資本的投資者也可參與產業市場，獲得產業市場交易、租金、與增值所帶來的盈利，同時又不需要持有實質產業標的。
產業投資信託主要收入來自租金，並把多數盈餘用作派息用途，促使其派息率遠高於市面一般股票。
產業投資信託風險與回酬率居股票與債券間，而因其產業特性，也使得產業投資信託在對抗通貨膨脹時特別有利。
投資REITs的優點
1.容許小額投資人參與
由於一般產業動輒千萬，投資門檻相對較高，而REITs可讓小額投資者參與其中。
2.資產流動性、變現性高
過去，投資人欲投資產業，只能透過直接購買，或投資產業相關類股兩種管道。不過，由於直接購買產業往往需要仲介機構幫忙，費時費力，手續也複雜，更甚的是變現性不佳。
至於買賣產業相關類股，交易費雖然較低，但股市波動度大，投資者仍須承擔較大風險。
隨著產業證券化後，投資者可在集中市場，或者次級市場進行交易，REITs交易方式和股票相同，流動性也較佳。
3.收益能力穩定
由於公司財務狀況以及獲利能力，會迅速反映在股價表現上，一旦公司營收狀況及股息派發率不如預期，股價往往會重挫。
反觀REITs的現金流量主要來自租金收入、管理維修費用及承租率等，每年固定分配股利，使得其投資回酬率相當穩定。
4.風散投資組合風險
REITs常見的投資經營標的包括辦公樓、住宅、購物廣場、飯店等，多為綜合產業投資組合，較單一產業投資有效避免投資標的集中風險。
此外，投資標的交易資訊公開透明，以及完整的投資者保護機制，因此相較於其他投資產業的管道，REITs的投資風險相對較低。
REITs與股市、債市等資產類別相關係數低，將之納入資產配置中，可以達到分散風險效果。
5.對抗通貨膨脹
租金、停車費等REITs相關收益往往會隨物價水準提高向上調整，因此它還具有抵抗通貨膨脹的能力。
投資REITs須注意事項
1.產業管理品質評估
由於REITs資產以產業為主，但產業的淨收入中因反映出相當高折舊攤銷，加上產業土地價值會隨時間增長而增加，淨收入無法正確所以無法正確反映實際價值，所以投資者應著重營運收入資金而非淨收入，因此產業管理品質評估非常重要。
2.當地產業是否供需平衡
產業價值和區域性及供需息息相關，REITs最常被拿來包裝商品就是商用辦公樓，辦公樓容易受到景氣、以及是否有新樓釋出大量空間影響。
3.利率及空屋率為重要變數
產業是抗通膨商品之一，在利率溫和走揚時，產業發展商會提高租金，把通膨、利率上揚成本轉嫁承租者藉此獲利。
但當利率、通貨膨脹急速上揚，和其他商品如股票等相比，產業回酬率相對較低，產業的投資吸引力也會下滑。因此投資REITs最好時點，就是經濟穩健成長，但利率水準偏低的環境；不過，如果前一波產業週期留下來的空屋太多，也會壓抑產業市場表現。
4.標的物特殊，產品過度包裝
國外有些REITs為吸引投資者，將投資標的包裝很漂亮，並提供很高的回酬率參考，但投資REITs光看回酬率會有盲點，投資者還需仔細評估產業種類及所處地理位置及未來能夠承租的對象。
總結
REITs回酬率確實比債市還高，但預扣稅的存在，無疑令投資吸引力大打折扣。
雖然政府宣佈將外國機構投資者的預扣稅從目前的20%大幅減至10%，而大馬公民與非公民、其他國內機構等投資者的預扣稅也由15%降至10%，但仍遠比新加坡、香港的稅務架構遜色。因此，投資者在投資前可千萬得將上述因素納入考量。
星洲日報／財富廣場／基金道‧2008.11.08
* 財富廣場
2008-11-10 13:33
次貸危機橫掃全球，所到之處的股市、房市無不出現惡化跡象，將不少視購房為報值工具的投資者燒得焦頭爛額。
儘管如此，產業保值觀念仍屹立不到，不少投資者趁房價暴挫，趁低吸購優質產業以賺取豐厚回酬。不過，打工族身價單薄，根本買不起昂貴的優質產業，套句荷媽名言－－“別擔心，有產業投資信託（REITs）在大（交易）廳”，為打工族開啟投資好產業門戶。
甚麼是REITs
REITs是一種類似信託基金，但投資標的為產業的投資工具，是由美國國會於1960年創造，主要藉由資產證券化及投資人資金集資，使沒有龐大資本的投資者也可參與產業市場，獲得產業市場交易、租金、與增值所帶來的盈利，同時又不需要持有實質產業標的。
產業投資信託主要收入來自租金，並把多數盈餘用作派息用途，促使其派息率遠高於市面一般股票。
產業投資信託風險與回酬率居股票與債券間，而因其產業特性，也使得產業投資信託在對抗通貨膨脹時特別有利。
投資REITs的優點
1.容許小額投資人參與
由於一般產業動輒千萬，投資門檻相對較高，而REITs可讓小額投資者參與其中。
2.資產流動性、變現性高
過去，投資人欲投資產業，只能透過直接購買，或投資產業相關類股兩種管道。不過，由於直接購買產業往往需要仲介機構幫忙，費時費力，手續也複雜，更甚的是變現性不佳。
至於買賣產業相關類股，交易費雖然較低，但股市波動度大，投資者仍須承擔較大風險。
隨著產業證券化後，投資者可在集中市場，或者次級市場進行交易，REITs交易方式和股票相同，流動性也較佳。
3.收益能力穩定
由於公司財務狀況以及獲利能力，會迅速反映在股價表現上，一旦公司營收狀況及股息派發率不如預期，股價往往會重挫。
反觀REITs的現金流量主要來自租金收入、管理維修費用及承租率等，每年固定分配股利，使得其投資回酬率相當穩定。
4.風散投資組合風險
REITs常見的投資經營標的包括辦公樓、住宅、購物廣場、飯店等，多為綜合產業投資組合，較單一產業投資有效避免投資標的集中風險。
此外，投資標的交易資訊公開透明，以及完整的投資者保護機制，因此相較於其他投資產業的管道，REITs的投資風險相對較低。
REITs與股市、債市等資產類別相關係數低，將之納入資產配置中，可以達到分散風險效果。
5.對抗通貨膨脹
租金、停車費等REITs相關收益往往會隨物價水準提高向上調整，因此它還具有抵抗通貨膨脹的能力。
投資REITs須注意事項
1.產業管理品質評估
由於REITs資產以產業為主，但產業的淨收入中因反映出相當高折舊攤銷，加上產業土地價值會隨時間增長而增加，淨收入無法正確所以無法正確反映實際價值，所以投資者應著重營運收入資金而非淨收入，因此產業管理品質評估非常重要。
2.當地產業是否供需平衡
產業價值和區域性及供需息息相關，REITs最常被拿來包裝商品就是商用辦公樓，辦公樓容易受到景氣、以及是否有新樓釋出大量空間影響。
3.利率及空屋率為重要變數
產業是抗通膨商品之一，在利率溫和走揚時，產業發展商會提高租金，把通膨、利率上揚成本轉嫁承租者藉此獲利。
但當利率、通貨膨脹急速上揚，和其他商品如股票等相比，產業回酬率相對較低，產業的投資吸引力也會下滑。因此投資REITs最好時點，就是經濟穩健成長，但利率水準偏低的環境；不過，如果前一波產業週期留下來的空屋太多，也會壓抑產業市場表現。
4.標的物特殊，產品過度包裝
國外有些REITs為吸引投資者，將投資標的包裝很漂亮，並提供很高的回酬率參考，但投資REITs光看回酬率會有盲點，投資者還需仔細評估產業種類及所處地理位置及未來能夠承租的對象。
總結
REITs回酬率確實比債市還高，但預扣稅的存在，無疑令投資吸引力大打折扣。
雖然政府宣佈將外國機構投資者的預扣稅從目前的20%大幅減至10%，而大馬公民與非公民、其他國內機構等投資者的預扣稅也由15%降至10%，但仍遠比新加坡、香港的稅務架構遜色。因此，投資者在投資前可千萬得將上述因素納入考量。
星洲日報／財富廣場／基金道‧2008.11.08
Friday, November 07, 2008
擺脫貧困‧理財師授招
擺脫貧困‧理財師授招
* 財富廣場
2008-10-11 23:37
*
“新貧族”究竟是怎麼一回事？相信這幾週大家心理已有個譜了！本週此系列將進入最後篇章，不過卻不代表葫蘆裡的藥已經賣完了。除了延續探討國人理財習慣外，本期還邀請理財師針對國人理財習慣給於建議。
新貧族的出現已變成一個社會問題，相關數據也在繼續增長。如果長期內無法獲得援助，這群人可能涉及自殺性行為及刑事，並間接影響整個社會架構……
這並不是要恐嚇你，以上訊息也不是無跡可尋的。尤其許多人坦承理財能力與收入不成正比後，破產與卡奴消息比比皆是，已透露整體社會經濟出現危機。
若不想成為掀起社會惡性經濟骨牌效應的一環，本期請認真思考理財師的字字箴言，把它奉行在日常生活上。
逾半認為通膨會惡化
●你認為目前的通膨狀況會繼續惡化嗎？
可能會：438
一定會：693
不知道：54
不敢想像：86
不會：38
在通膨創下3個月高峰後，相信許多人對目前通膨情況抱持悲觀情緒。也難怪，儘管政府已逐漸下調汽油，不過較早前跟隨汽油價格調漲的零售商品卻“視若無睹”，試問通膨又怎會立刻下滑呢？
因此，超過一半受訪者相信通膨會惡化屬平常，甚至有近百人“不敢想像”，可見大多數人對政府控制通膨政策沒有多大信心。加上這次屬於全球性通膨，控制難度更大，因此只能自求多福，節約生活開銷，這才能在通膨衝擊中尋找喘息空間。
多因素引起通膨壓力
●你認為此次通膨壓力由甚麼引起（可複選）
環球問題：680
國際油價上漲所致：831
政府疏於控制局勢：858
政府調高油價所致：702
本國經濟不景氣：632
上述選項票數差不多，可見大家都認為目前通膨問題結構複雜，非三言兩語能立刻釐清。不過，“政府”與“油價”仍是公認為罪魁禍首，可看得出來國民對政府與國家石油（Petronas）執行與營運不滿，而較早前信誓旦旦要把油錢來提昇公共交通與其他福利措施，目前卻未見明顯成效。
總結來說，相信大家已沒有力氣追求通膨引起的原因，反而較關注解決方案。除了調整油價外，政府也必須委派相關部門檢查市面上漫天開價的商家，並針對中下階層提供更有效的津貼，這才能協助國家儘快擺脫通膨的魔掌。
先儲蓄再花費
●你的理財觀念如何
先花費再儲蓄：204
先儲蓄再花費：768
賺多少就花多少：89
先花了再打算：72
其他：133
沒回答：43
對國人來說，“儲蓄”這兩個字就是“王道”，看到它猶如中了魔咒，乖乖照吩咐去做。再次強調，這不是壞事，反而是健康的消費文化！須知美國人因偏好“先洗未來錢”，才導致次貸虧損像滾雪球般越滾越大，整個金融風暴才一發不可收拾。因此踏實的人未必是愚蠢，花費手上擁有的現金才是安全至上。
當然，仍有小部份人先花費再儲蓄或先花了再算……只好幫忙祈禱這些人財務能順利吧！尤其目前生活開銷吃緊，賺錢追不上通膨腳步，如果不好好計劃，恐怕再多信用卡透支也無法幫忙。
無力應付財務危機
●如果現在突然發生財務危機，你認為有能力應付嗎？
有：350
沒有：321
不確定：446
不敢想像：150
沒回答：42
有位專家曾說過：存款應該讓自己足夠生活半年。雖然這句話見仁見智，半年生活費數額也因人而異，不過卻也提醒每個人必須要準備一筆不時之需，以應對各種生活突發災難或病痛。
因此，回答有能力應付的固然值得恭喜；至於其他選項的則要好好檢討理財規劃，畢竟沒有人能完全預知災難發生，雖說可以透過保險支付降低風險，甚至透過社會捐款來度過難關，不過你真的希望淪落到這種地步嗎？
薪水低
創業人數增加
●你認為最大問題是甚麼（可複選）
沒有理財觀嚏G370
薪水低：712
沒有壓制消費的能力：365
沒有財務危機意識：313
懶於進行財務規劃：363
卡債太多：215
相信許多人跪在神明面前禱告時都不會缺少這句話：加薪！加薪！加薪！
政府每次都標榜大馬為先進國家，擁有一流設備與壯觀建築等，可是人民薪水單一攤開，相信直接就露餡。你看鄰國新加坡人均收入早已超過4萬美元，大馬卻仍苦苦掙扎在1萬美元以下。善哉善哉，難怪創業人數蒸蒸日上！
此外，有些人可能沒有理財相關知識與危機意識，相信市道若持續不景氣，這些人會自動自發拼命搜尋相關資料來自救；而卡債太多的，對不起，債有頭怨有主，你仍必須與金融機構去洽談或重組，否則欠款利息分分鐘與大耳窿有得比哦！
錢不夠用
大馬人的心聲
●目前你最擔心的財務問題是甚麼？（可複選）
錢不夠用：863
減薪裁員：364
投資不斷縮水：390
利率提高、還不起貸款：395
買不起房子：391
其他：65
請說明：
擔心結婚後開銷更大，包括小孩醫藥教育費與退休費
擔心存不到錢，無法結婚
找不到合适的投資方法
通膨太利害，錢不斷貶值
無法負擔每個月固定開銷
卡債
世界經濟大蕭條
政府的神經策略
生意額減少，營運開銷增加
恩……沒有甚麼好解釋！反正上述問題都是普遍問題，每看一則心就抽痛一下，倒不如阿Q一下，把希望縮窄至睡好吃好拉好就好－－老天，我看這樣好像也有點難度了！
理財師指點迷津
對症下藥
“新貧族必須自我鞭策，別一味埋怨自己的遭遇，而是找出為甚麼自己財務陷困。”Whitman獨立顧問公司董事經理、作家兼首席財富策略師葉明輝表示，“相關情況如果沒有受到壓制，未來肯定會越來越嚴重，因此不斷調整消費方式才是解決之道。”
他認為新貧族首先必須要認清事實，確認本身經濟能力，不要“隨波逐流”盲從時下消費方式，這樣才有望擺脫困境。他舉例，有些人喜歡健身中心運動的感覺，不過在通膨壓力升高下，這筆開銷其實可變得較經濟，如可改在住家附近跑步或打球，這樣甚至還可省下油錢與泊車費呢！
“另外，減少逛街與出門次數是必要的。如果非要出門採購必需品，儘量列明清單，利用最少的次數與地點完全買齊，剩下的不僅是油錢與泊車錢，還有寶貴的時間。”
他指出，新貧族應該徹底了解財務規劃概念，訓練消費行為變得更紀律，儘量控制奢侈品開銷，這才是根治方法。
“其實很多道理大家都明白，只是不願接受及施行而已。尤其年輕人必須早點自我教育理財觀念，學習如何去管理與分配財富，才能為以後的生活墊下穩定基礎。”
“提昇自己”作開源的動力與目標
不過，在通膨壓力逼迫下，可支配收入變得更吃緊，除了節流外，是否更要注重開源呢？葉明輝認為，如果新貧族年齡層介於20至30歲，這些人應該將“提昇自己”作為開源的動力與目標。
“要隨時做好準備，吸收不同領域的知識，才能把握任何機會，對長遠規劃有利。當然開源不僅是積極尋找副業，反而應該積極為本身工作生涯增值，透過積極上進表現爭取升職加薪機會，如果一味注重副業而正職，那只是治標不治本的想法。”
他透露現代年輕人與20年前不一樣，以前年輕人工作大多為了補貼家里開銷及供兄弟姊妹唸書，用錢較謹慎節制。反觀現代年輕人依賴性太強，收入不是剛好就是超支，喜歡追求名牌外，更不須供養家人，甚至車子房子都是父母供付。
“因此，若新貧族面對經濟問題，父母親應該勇敢讓孩子自立，讓他們學習如何控制本身開銷，不能依賴其他人來協助解決財務危機，否則這些人在溫室呵護下永遠不會長大，到頭來反而養成飯來張口的被動懶惰個性，最終成為社會問題。”
政府對症下藥減輕經濟負擔
另外，葉明輝認為政府也應該重視這個問題，尤其在通膨高企令新貧族不斷增加趨勢下，政府應先確定新貧族數量，並考慮提高社會救援基金所規定的收入水平，以讓更多人符合條件。
”政府必須對症下藥，設立專業部份打救這些經濟陷困人士，然後區分須救援的群眾類型提供輔導或解決方案，這才能減輕社會負擔。儘管債務屬個人問題，但料在政府及財務機構合作下，事半功倍機率就偏高。”
同時，他建議政府可提供更多就業機會如服務業，尤其目前旅遊業前景看俏，政府應鼓勵發展微型貸款，協助更多人經營小本生意。
“有關當局可考慮提供更多稅務折扣、貸款及管理知識培訓，並增加更多的培訓計劃，以提高人民的工作技能。而在國家與教育單位方面，可重新規劃人力資源結構，灌輸學生正確的工作與消費理念。”
他感慨，政府必須要擴大心理輔導機構涵蓋範圍，讓更多人獲得相關資訊，因為一般人害怕或不願接受心理輔導，因為政府有責任提高相關醒覺意識。“如果政府仍短視不思改進，預料未來不僅新貧族增加，貧富差距也會加劇。這對社會的長期安定與發展將不利。”
理財師建議的“脫貧”十大要語
1.擬訂生活目標
2.從記賬開始，找出財務漏洞
3.先積累再消費
4.強迫性儲蓄
5.將“需要”與“想要”分開
6.避免群體消費
7.少用信用卡
8.尋求替代消遣方式
9.進行投資型的享受
10.開源節流
新貧族的7大問題
（一）收入不穩定
大多數新貧族是失業群或剛剛離開學府，一般被逼涉及副業，以支撐日常生活開銷。在現有社會救援基金政策裡，這群人並不符合獲得救援條件。因此，收入不穩定成了他們最嚴重的問題。
（二）健康保健
新貧族的健康保健狀況與他們的不穩定收入息息相關。基於收入有限，他們一般“害怕”生病，更沒有多餘的錢進行甚麼保建。
（三）失業
新貧族一般是失業或非正規就業，他們面對的不受聘原因主要是圍繞在本身的技能與市場所提供的就業機會。在環球經濟放緩影響下，很多國家都面對失業問題，因此就業問題衍生將導致更多新貧族出現。
（四）房屋
一些新貧族需要透過借貸償還房屋貸款，一些則只能通過租房過日子。在沒有財務支撐下，他們將失去一個安頓所。沒有了住所，視問要如何讓整個情況變得更好。
（五）心理健康
當面對經濟問題時，個人將承受壓力及心理創傷。如果再面對失業，迎面而來的將是心理問題，例如出現憂慮、痛苦、緊張及自殺性的現象。一些拒絕接受心理治療的人將會演變成社會的一種“新威脅”，進而引發社會問題。
（六）家庭問題
如果新貧族已擁有家室的話，相關問題就不是個人問題了。這將直接影響其他家庭成員，特別是小孩。情緒化的性格將對導致家庭關係受損，並影響孩子的教育及心理。整個家庭的操作也會暫時性發生“故障”。
（七）債務
新貧族一般的借貸超過他們所能負荷的數額，這不包括房貸。這是指向信用卡債務，因為他們一貫出現超支情況，並沒有能力償還予銀行。如果失業，情況會更糟，加上房貸的話，情況可想而知。
星洲日報／財富廣場／焦點策劃‧2008.10.11
* 財富廣場
2008-10-11 23:37
*
“新貧族”究竟是怎麼一回事？相信這幾週大家心理已有個譜了！本週此系列將進入最後篇章，不過卻不代表葫蘆裡的藥已經賣完了。除了延續探討國人理財習慣外，本期還邀請理財師針對國人理財習慣給於建議。
新貧族的出現已變成一個社會問題，相關數據也在繼續增長。如果長期內無法獲得援助，這群人可能涉及自殺性行為及刑事，並間接影響整個社會架構……
這並不是要恐嚇你，以上訊息也不是無跡可尋的。尤其許多人坦承理財能力與收入不成正比後，破產與卡奴消息比比皆是，已透露整體社會經濟出現危機。
若不想成為掀起社會惡性經濟骨牌效應的一環，本期請認真思考理財師的字字箴言，把它奉行在日常生活上。
逾半認為通膨會惡化
●你認為目前的通膨狀況會繼續惡化嗎？
可能會：438
一定會：693
不知道：54
不敢想像：86
不會：38
在通膨創下3個月高峰後，相信許多人對目前通膨情況抱持悲觀情緒。也難怪，儘管政府已逐漸下調汽油，不過較早前跟隨汽油價格調漲的零售商品卻“視若無睹”，試問通膨又怎會立刻下滑呢？
因此，超過一半受訪者相信通膨會惡化屬平常，甚至有近百人“不敢想像”，可見大多數人對政府控制通膨政策沒有多大信心。加上這次屬於全球性通膨，控制難度更大，因此只能自求多福，節約生活開銷，這才能在通膨衝擊中尋找喘息空間。
多因素引起通膨壓力
●你認為此次通膨壓力由甚麼引起（可複選）
環球問題：680
國際油價上漲所致：831
政府疏於控制局勢：858
政府調高油價所致：702
本國經濟不景氣：632
上述選項票數差不多，可見大家都認為目前通膨問題結構複雜，非三言兩語能立刻釐清。不過，“政府”與“油價”仍是公認為罪魁禍首，可看得出來國民對政府與國家石油（Petronas）執行與營運不滿，而較早前信誓旦旦要把油錢來提昇公共交通與其他福利措施，目前卻未見明顯成效。
總結來說，相信大家已沒有力氣追求通膨引起的原因，反而較關注解決方案。除了調整油價外，政府也必須委派相關部門檢查市面上漫天開價的商家，並針對中下階層提供更有效的津貼，這才能協助國家儘快擺脫通膨的魔掌。
先儲蓄再花費
●你的理財觀念如何
先花費再儲蓄：204
先儲蓄再花費：768
賺多少就花多少：89
先花了再打算：72
其他：133
沒回答：43
對國人來說，“儲蓄”這兩個字就是“王道”，看到它猶如中了魔咒，乖乖照吩咐去做。再次強調，這不是壞事，反而是健康的消費文化！須知美國人因偏好“先洗未來錢”，才導致次貸虧損像滾雪球般越滾越大，整個金融風暴才一發不可收拾。因此踏實的人未必是愚蠢，花費手上擁有的現金才是安全至上。
當然，仍有小部份人先花費再儲蓄或先花了再算……只好幫忙祈禱這些人財務能順利吧！尤其目前生活開銷吃緊，賺錢追不上通膨腳步，如果不好好計劃，恐怕再多信用卡透支也無法幫忙。
無力應付財務危機
●如果現在突然發生財務危機，你認為有能力應付嗎？
有：350
沒有：321
不確定：446
不敢想像：150
沒回答：42
有位專家曾說過：存款應該讓自己足夠生活半年。雖然這句話見仁見智，半年生活費數額也因人而異，不過卻也提醒每個人必須要準備一筆不時之需，以應對各種生活突發災難或病痛。
因此，回答有能力應付的固然值得恭喜；至於其他選項的則要好好檢討理財規劃，畢竟沒有人能完全預知災難發生，雖說可以透過保險支付降低風險，甚至透過社會捐款來度過難關，不過你真的希望淪落到這種地步嗎？
薪水低
創業人數增加
●你認為最大問題是甚麼（可複選）
沒有理財觀嚏G370
薪水低：712
沒有壓制消費的能力：365
沒有財務危機意識：313
懶於進行財務規劃：363
卡債太多：215
相信許多人跪在神明面前禱告時都不會缺少這句話：加薪！加薪！加薪！
政府每次都標榜大馬為先進國家，擁有一流設備與壯觀建築等，可是人民薪水單一攤開，相信直接就露餡。你看鄰國新加坡人均收入早已超過4萬美元，大馬卻仍苦苦掙扎在1萬美元以下。善哉善哉，難怪創業人數蒸蒸日上！
此外，有些人可能沒有理財相關知識與危機意識，相信市道若持續不景氣，這些人會自動自發拼命搜尋相關資料來自救；而卡債太多的，對不起，債有頭怨有主，你仍必須與金融機構去洽談或重組，否則欠款利息分分鐘與大耳窿有得比哦！
錢不夠用
大馬人的心聲
●目前你最擔心的財務問題是甚麼？（可複選）
錢不夠用：863
減薪裁員：364
投資不斷縮水：390
利率提高、還不起貸款：395
買不起房子：391
其他：65
請說明：
擔心結婚後開銷更大，包括小孩醫藥教育費與退休費
擔心存不到錢，無法結婚
找不到合适的投資方法
通膨太利害，錢不斷貶值
無法負擔每個月固定開銷
卡債
世界經濟大蕭條
政府的神經策略
生意額減少，營運開銷增加
恩……沒有甚麼好解釋！反正上述問題都是普遍問題，每看一則心就抽痛一下，倒不如阿Q一下，把希望縮窄至睡好吃好拉好就好－－老天，我看這樣好像也有點難度了！
理財師指點迷津
對症下藥
“新貧族必須自我鞭策，別一味埋怨自己的遭遇，而是找出為甚麼自己財務陷困。”Whitman獨立顧問公司董事經理、作家兼首席財富策略師葉明輝表示，“相關情況如果沒有受到壓制，未來肯定會越來越嚴重，因此不斷調整消費方式才是解決之道。”
他認為新貧族首先必須要認清事實，確認本身經濟能力，不要“隨波逐流”盲從時下消費方式，這樣才有望擺脫困境。他舉例，有些人喜歡健身中心運動的感覺，不過在通膨壓力升高下，這筆開銷其實可變得較經濟，如可改在住家附近跑步或打球，這樣甚至還可省下油錢與泊車費呢！
“另外，減少逛街與出門次數是必要的。如果非要出門採購必需品，儘量列明清單，利用最少的次數與地點完全買齊，剩下的不僅是油錢與泊車錢，還有寶貴的時間。”
他指出，新貧族應該徹底了解財務規劃概念，訓練消費行為變得更紀律，儘量控制奢侈品開銷，這才是根治方法。
“其實很多道理大家都明白，只是不願接受及施行而已。尤其年輕人必須早點自我教育理財觀念，學習如何去管理與分配財富，才能為以後的生活墊下穩定基礎。”
“提昇自己”作開源的動力與目標
不過，在通膨壓力逼迫下，可支配收入變得更吃緊，除了節流外，是否更要注重開源呢？葉明輝認為，如果新貧族年齡層介於20至30歲，這些人應該將“提昇自己”作為開源的動力與目標。
“要隨時做好準備，吸收不同領域的知識，才能把握任何機會，對長遠規劃有利。當然開源不僅是積極尋找副業，反而應該積極為本身工作生涯增值，透過積極上進表現爭取升職加薪機會，如果一味注重副業而正職，那只是治標不治本的想法。”
他透露現代年輕人與20年前不一樣，以前年輕人工作大多為了補貼家里開銷及供兄弟姊妹唸書，用錢較謹慎節制。反觀現代年輕人依賴性太強，收入不是剛好就是超支，喜歡追求名牌外，更不須供養家人，甚至車子房子都是父母供付。
“因此，若新貧族面對經濟問題，父母親應該勇敢讓孩子自立，讓他們學習如何控制本身開銷，不能依賴其他人來協助解決財務危機，否則這些人在溫室呵護下永遠不會長大，到頭來反而養成飯來張口的被動懶惰個性，最終成為社會問題。”
政府對症下藥減輕經濟負擔
另外，葉明輝認為政府也應該重視這個問題，尤其在通膨高企令新貧族不斷增加趨勢下，政府應先確定新貧族數量，並考慮提高社會救援基金所規定的收入水平，以讓更多人符合條件。
”政府必須對症下藥，設立專業部份打救這些經濟陷困人士，然後區分須救援的群眾類型提供輔導或解決方案，這才能減輕社會負擔。儘管債務屬個人問題，但料在政府及財務機構合作下，事半功倍機率就偏高。”
同時，他建議政府可提供更多就業機會如服務業，尤其目前旅遊業前景看俏，政府應鼓勵發展微型貸款，協助更多人經營小本生意。
“有關當局可考慮提供更多稅務折扣、貸款及管理知識培訓，並增加更多的培訓計劃，以提高人民的工作技能。而在國家與教育單位方面，可重新規劃人力資源結構，灌輸學生正確的工作與消費理念。”
他感慨，政府必須要擴大心理輔導機構涵蓋範圍，讓更多人獲得相關資訊，因為一般人害怕或不願接受心理輔導，因為政府有責任提高相關醒覺意識。“如果政府仍短視不思改進，預料未來不僅新貧族增加，貧富差距也會加劇。這對社會的長期安定與發展將不利。”
理財師建議的“脫貧”十大要語
1.擬訂生活目標
2.從記賬開始，找出財務漏洞
3.先積累再消費
4.強迫性儲蓄
5.將“需要”與“想要”分開
6.避免群體消費
7.少用信用卡
8.尋求替代消遣方式
9.進行投資型的享受
10.開源節流
新貧族的7大問題
（一）收入不穩定
大多數新貧族是失業群或剛剛離開學府，一般被逼涉及副業，以支撐日常生活開銷。在現有社會救援基金政策裡，這群人並不符合獲得救援條件。因此，收入不穩定成了他們最嚴重的問題。
（二）健康保健
新貧族的健康保健狀況與他們的不穩定收入息息相關。基於收入有限，他們一般“害怕”生病，更沒有多餘的錢進行甚麼保建。
（三）失業
新貧族一般是失業或非正規就業，他們面對的不受聘原因主要是圍繞在本身的技能與市場所提供的就業機會。在環球經濟放緩影響下，很多國家都面對失業問題，因此就業問題衍生將導致更多新貧族出現。
（四）房屋
一些新貧族需要透過借貸償還房屋貸款，一些則只能通過租房過日子。在沒有財務支撐下，他們將失去一個安頓所。沒有了住所，視問要如何讓整個情況變得更好。
（五）心理健康
當面對經濟問題時，個人將承受壓力及心理創傷。如果再面對失業，迎面而來的將是心理問題，例如出現憂慮、痛苦、緊張及自殺性的現象。一些拒絕接受心理治療的人將會演變成社會的一種“新威脅”，進而引發社會問題。
（六）家庭問題
如果新貧族已擁有家室的話，相關問題就不是個人問題了。這將直接影響其他家庭成員，特別是小孩。情緒化的性格將對導致家庭關係受損，並影響孩子的教育及心理。整個家庭的操作也會暫時性發生“故障”。
（七）債務
新貧族一般的借貸超過他們所能負荷的數額，這不包括房貸。這是指向信用卡債務，因為他們一貫出現超支情況，並沒有能力償還予銀行。如果失業，情況會更糟，加上房貸的話，情況可想而知。
星洲日報／財富廣場／焦點策劃‧2008.10.11
Subscribe to:
Posts (Atom)