REITs，買得起的產業

REITs，買得起的產業

* 財富廣場

2008-11-10 13:33

次貸危機橫掃全球，所到之處的股市、房市無不出現惡化跡象，將不少視購房為報值工具的投資者燒得焦頭爛額。

儘管如此，產業保值觀念仍屹立不到，不少投資者趁房價暴挫，趁低吸購優質產業以賺取豐厚回酬。不過，打工族身價單薄，根本買不起昂貴的優質產業，套句荷媽名言－－“別擔心，有產業投資信託（REITs）在大（交易）廳”，為打工族開啟投資好產業門戶。

甚麼是REITs

REITs是一種類似信託基金，但投資標的為產業的投資工具，是由美國國會於1960年創造，主要藉由資產證券化及投資人資金集資，使沒有龐大資本的投資者也可參與產業市場，獲得產業市場交易、租金、與增值所帶來的盈利，同時又不需要持有實質產業標的。

產業投資信託主要收入來自租金，並把多數盈餘用作派息用途，促使其派息率遠高於市面一般股票。

產業投資信託風險與回酬率居股票與債券間，而因其產業特性，也使得產業投資信託在對抗通貨膨脹時特別有利。

投資REITs的優點

1.容許小額投資人參與

由於一般產業動輒千萬，投資門檻相對較高，而REITs可讓小額投資者參與其中。

2.資產流動性、變現性高

過去，投資人欲投資產業，只能透過直接購買，或投資產業相關類股兩種管道。不過，由於直接購買產業往往需要仲介機構幫忙，費時費力，手續也複雜，更甚的是變現性不佳。

至於買賣產業相關類股，交易費雖然較低，但股市波動度大，投資者仍須承擔較大風險。

隨著產業證券化後，投資者可在集中市場，或者次級市場進行交易，REITs交易方式和股票相同，流動性也較佳。

3.收益能力穩定

由於公司財務狀況以及獲利能力，會迅速反映在股價表現上，一旦公司營收狀況及股息派發率不如預期，股價往往會重挫。

反觀REITs的現金流量主要來自租金收入、管理維修費用及承租率等，每年固定分配股利，使得其投資回酬率相當穩定。

4.風散投資組合風險

REITs常見的投資經營標的包括辦公樓、住宅、購物廣場、飯店等，多為綜合產業投資組合，較單一產業投資有效避免投資標的集中風險。

此外，投資標的交易資訊公開透明，以及完整的投資者保護機制，因此相較於其他投資產業的管道，REITs的投資風險相對較低。

REITs與股市、債市等資產類別相關係數低，將之納入資產配置中，可以達到分散風險效果。

5.對抗通貨膨脹

租金、停車費等REITs相關收益往往會隨物價水準提高向上調整，因此它還具有抵抗通貨膨脹的能力。

投資REITs須注意事項

1.產業管理品質評估

由於REITs資產以產業為主，但產業的淨收入中因反映出相當高折舊攤銷，加上產業土地價值會隨時間增長而增加，淨收入無法正確所以無法正確反映實際價值，所以投資者應著重營運收入資金而非淨收入，因此產業管理品質評估非常重要。

2.當地產業是否供需平衡

產業價值和區域性及供需息息相關，REITs最常被拿來包裝商品就是商用辦公樓，辦公樓容易受到景氣、以及是否有新樓釋出大量空間影響。

3.利率及空屋率為重要變數

產業是抗通膨商品之一，在利率溫和走揚時，產業發展商會提高租金，把通膨、利率上揚成本轉嫁承租者藉此獲利。

但當利率、通貨膨脹急速上揚，和其他商品如股票等相比，產業回酬率相對較低，產業的投資吸引力也會下滑。因此投資REITs最好時點，就是經濟穩健成長，但利率水準偏低的環境；不過，如果前一波產業週期留下來的空屋太多，也會壓抑產業市場表現。

4.標的物特殊，產品過度包裝

國外有些REITs為吸引投資者，將投資標的包裝很漂亮，並提供很高的回酬率參考，但投資REITs光看回酬率會有盲點，投資者還需仔細評估產業種類及所處地理位置及未來能夠承租的對象。

總結

REITs回酬率確實比債市還高，但預扣稅的存在，無疑令投資吸引力大打折扣。

雖然政府宣佈將外國機構投資者的預扣稅從目前的20%大幅減至10%，而大馬公民與非公民、其他國內機構等投資者的預扣稅也由15%降至10%，但仍遠比新加坡、香港的稅務架構遜色。因此，投資者在投資前可千萬得將上述因素納入考量。

星洲日報／財富廣場／基金道‧2008.11.08