把握4次置產黃金機會

把握4次置產黃金機會

* 財富廣場

2008-12-27 19:43

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2008下半年物價漲勢升溫，隨之而來的通膨率創新高，許多人知道投資房地產可以保值，而且可以獲利，可是面對居高不下的房價，卻怎麼也買不下手，自己住的房屋雖然賬面漲了價，卻又無法出售獲利，真正面對“有價無市”的窘境。

新一波的全球金融危機，對美洲、歐洲及亞洲多個市場帶來巨大衝擊，大馬的情況雖說還好，但也在某種程度上感受到受牽連，市場購興或買氣減弱，產業購買者基本採取觀望態度。

大馬房地產發展商會不久前的調查結果顯示，有70%業者認為產業購買者擱置產業購買計劃，選擇在場外觀望，待形勢較明朗再另行決定。

不過，業內人士指出，目前有條件、手上有現金、數額較大筆公積金儲蓄的繳納者，或是對產業市場稍有跟進的投資者，這是一個選擇投資產業的機會，現階段是購買者有條件議價的時候，發展商出售的房產單位，或是轉手市場的交易，基本價格保持在原位、一些地區甚至有稍微回落的跡象，因此對投資產業有購興者，應該掌握這個良機。

要如何脫穎而出、投資獲利？且聽專家的以下分析：

時間是房地產獲利的主要原因：

“要賺房地產的錢，最大的機會在於時間！”簡單說，投資房地產可以說是賺取“時間”財，所有曾獲利的房地產投資者，都是因為“時間”成熟了，就增值了，也就賺到一些錢。

對一般人而言，大約在30歲才開始接觸房地產，60歲退休後就比較沒能力再投資房地產（即使增值也享受不到）。因此，只有30年的投資時間，即使最樂觀的估計，也不超過40年。

依歷史的經驗，平均大約每10年，房地產會有一波漲勢，也就是說，對大多數人而言，一生中只有3至4次“機會”，這是非常公平的，不論你很富裕或只有適中財富，都有3至4次機會。

所謂“20看學歷、30看能力，40看機率、50看財力”，絕大多數的人在20歲與30歲之間，沒有太多的錢，可是到了50歲的時候，情況就不一樣，有些人的財富可能已經翻了幾倍，甚至更多倍，為甚麼呢？

就是因為在同樣的“時間”裡，有些人掌握正確的方法賺到了錢，有些人卻堅持自己的想法，採用了錯誤的方法，而失去了“時間”機會。

友聯產業經紀公司經理包久武、不久前在首都的產業展銷會上表示，要如何掌握3至4次的機會？只有2種方法，“儘早開始”是一種；“方法正確”是另一種：

方法一：儘早開始

對於“儘早開始”，“有多少能力，做多少投資！”是許多人的堅定思想，不先擁有一個自有住宅，不願意去思考投資房地產獲利的事，正是他們不能快速累積財富的主要原因。

有了這種思想，一生的獲利“機會”可能已經失了一大半！為甚麼呢？因為當他們依自己能力購買一個自用的房屋時，從購買到貸款可以減輕能力的範圍，大約要10年，然後他們因為能力增加了，又想換一個大一級的房屋（由小屋換大屋），可能又要10年。

當他們準備好可以“開始”投資房地產時，一般只剩1到2次機會，所以我們常可以看到許多人到了40、50歲才開始想投資房地產，雖然他們的能力足夠了，但“機會”卻已經不多。

有些人選擇提早退休，可能是45歲的時候，基於對產業買賣有興趣，考取房地產經紀文憑後，全力投資房地產，因此還賺了一些錢；也有一些單身年輕人，先與父母住，將自己收入的一部份拿去投資房地產，比別人多一到二次的機會，待賺到錢後，自然可以悠哉閒哉、自在的生活。

在投資房地產的道路上，不要輕易失去機會，到了40、50歲夜深人靜的時候，坐在客廳的沙發上想：“為何如此努力工作，財富卻比不上那些能力看起來遠不及自己的人？”主要原因是因為沒有掌握“時間”機會，自然賺不到房地產的投資利益。

我們相信一定會有人提出這樣的問題，不用買的就用租的，租的話可能要看房東的臉色，會沒有安全感！在供不應求的時代，難免要看房東的臉色，但在供過於求的階段，可能是房東看房客的臉色。

方法二：正確方法

對於“方法正確”的論調，目前社會中有許多高學歷的年輕雙薪家庭，夫婦兩人的月收入超過七八千令吉，卻仍擠在不是“自有住宅”裡，不但缺乏生活品質，生了小孩後，常因空間狹小，常影響到夫妻以及與父母親之間的感情。

他們為何不住大一些的房子呢？常聽到的原因是房價太高買不起。如果每個月付2000令吉，能否在都市租到品質不錯的房屋？當然可以！可是為甚麼不“馬上”改善居住環境呢？

若要等到辛苦一生，犧牲生活品質20年後，才換大房子住，那時可能已經40至50歲了。在自己能力不及的過度期，何不選擇短期內租一些優質產業，這樣即可讓自己住得舒適，也讓投資者在產業的投資道路上更為順暢，形成一個平穩的產業投資市場。

目前在大馬的大都市，豪宅價格即使沒有持續上漲，也不會跌價，增值性有目共睹，可是大多數人為甚麼不去買豪宅呢？最常見的答案是能力不足，買不起！

相對地、小面積的公寓，增值潛力有限，而且還有供過於求的現象，可是為甚麼要買房屋的時候，卻還是去買小面積的房屋呢？

最常聽到的答案是能力有限！郊區的房屋也出現類似的情況，明知交通不便、供過於求、出租困難，再加上交通成本不斷升高，還是有許多人去購買，為甚麼呢？也是因為能力有限，只買得起郊區的房屋。

這種“能力”至上論，就是讓許多人一生富不起來的重要原因！明知會增值，卻不投資；相反地，明知供過於求，不會增值，卻因自己買得起而去投資，這是投資的錯誤觀念，卻是許多人的投資方式。

環球屋業發展有限公司法律顧問林若輝律師說，就房地產而言，地段愈佳、面積愈大、品質愈好，自然就會愈稀有，愈稀有的東西價值就愈高；因此，要投資就是選擇具有上述特質的商品。但是具有這種特色商品的價格自然也高，要如何買得到呢？

募集資金加強能力

集中力量是第一步，要將自己的投資力量集中，開始的時候，可以先租房屋（甚至住在父母家）、遲一些購買車子、更努力工作（甚至兼職）、配偶可以晚些退休，透過這些方式，可以將自己的投資能力加強。

房地產是具有高槓桿機會的投資商品，只要增加一分能力，就可以產生數倍甚至數10倍的效果，因此儲備實力（錢）至為重要。

第二步是努力募集低利率資金，如果行得通，也可以暫時向父母、兄弟姐妹借，要儘可能運用各種關係，只要能夠募集到愈多低成本的資金，就愈能快速累積財富。

房地產投資風險不會很高，唯一需要的是時間，尤其是在通貨膨脹嚴緊的時期，貨幣貶值的情況愈明顯。

實力產業經紀公司的陳建業說，他有一個朋友，父親在他小的時候，幫他買了一個30年期的1萬令吉保險，1萬令吉在當時可說相當大，父母辛苦付了30 年的保費，當期滿時拿到1萬令吉，可能只可以買到一部已有二手車。這個例子說明“時間”對於房地產投資是“仙丹”，但是“保留”現金，未必是“靈藥”。

第3步是努力募集合夥人。在房地產投資的世界裡，沒有一個人是能力充足的，即使許多地產專家，也有與其他人合夥、共同投資房地產的時候。

所以，資金不足是房地產投資永遠會碰到的問題，只要想投資，就不要逃避，應該和父母、兄弟姊妹、好親友或好同學組成投資團隊，集資去購買好的，會增值的產業。

要注意房地產投資世界的兩個重要原則：“買得起通常可能賣不掉！”、“價格低通常可能不會漲！”千萬不要投資一個賣不掉或是不會漲的房地產。

因此，只要能善用自己的能力、能募集到低利率的資金，或能夠找到合作的股東，就沒有買不到的商品，而能夠成功募集這些資金才是真正能力的表現。

租金就是一切

國際性企業為出租對象的辦公大樓，不但品質較佳，面積也較大，租金上漲的速度將會增加，投資獲利的機會自然較大。房地產為甚麼會有價值？就是因為有人願意付租金使用，願意承租的人愈多，價值就愈大，如果是相反的情況，產業的價值可能沒有看頭。

陳建業說，“人潮即錢潮”，意思是說，如果附近來往的人多，對產業的需求自然增加，租金回酬也比較可觀，房地產就可以保值。

因此，如果想投資房地產，判斷租金能力即為最重要的工作，而判斷租金的方法，最重要的有3個指標，地點、產業類型與企業租戶：

地點：

就房地產投資而言，財力優厚與否是一個因素，最重要的另一個因素是產業的所在地點，到太偏遠的地方投資，往往面對失敗率也比較高。

一些坐落在出入交通方便、距離輕快鐵站的地區，產業的增值與出租率，往往比較可觀，出入這些地點的人潮較多，有關地區的租金與價值相應提昇。這些都證明了，順勢而為，可以事半功倍，逆勢而為，往往徒勞無功，而地點就是“勢”！

產業類型：

如果不瞭解產業需求的變化，將觀念停留在過去的框框裡，就會冒極大的風險。最好的例子是店面，由於大型商場的興起，以及都市管理手法的嚴格，再加上運輸系統及交通方式的改變，人們的購買習慣已經改變，地點極佳的店面，，租金的獲利機會才可能比較高。

住宅產業也是另一個例子，不論是硬體或軟體，新舊住宅的差異都在加速擴大，因此一些地區的轉手屋投資價值開始褪色；反之，市區一些新建、概念新穎的房屋，投資價值則不斷上升，當然，地點特好的的轉手屋，依然不愁沒有買家或租戶。

辦公室的情況也在改變，以國內企業為出租對象的Ｂ、Ｃ級辦公室，由於軟硬體水準不容易提昇，因此，租金也難有大幅度上漲；相對地，以國際企業為出租對象的Ａ級辦公樓，不但品質較佳、面積也較大，租金上漲的步伐將加速，投資獲利的機會自然比較大。

企業租戶：

由於多種商品有供過於求的現象，因此，國際化將成為房地產投資的必然方向，能付得起高租金的外國人（或是本國大企業），自然成為創造房地產價值的重要推手。

因此，有能力協助房地產擁有者去賺企業客戶租金的產業經紀，重要性自然大幅提高，專業經紀的能力，表現在提供專業性服務或專業經營，以及作為與企業客戶進行產業交易的媒介。

這種讓產業經紀與產業投資者雙贏的房地產投資模式，在可預見的未來，會成為重要的模式，這些都必須有賴於能創造、保持高租金能力的專業人士或團隊去進行。

“房地產投資不是投機行為”，許多人都以為房地產投資是一種投機行為，其實是對房地產投資缺乏瞭解；只有很少人可以用低於市價買到房地產單位，因此，必須能真正掌握趨勢才有獲利可能。

在目前的市場，只有少數人有能力去購買交易金額大的房地產商品，因此必須要有良好的募資能力，才有獲利可能，只有少數的人可以將低租金的房地產賣到好價格。

結語：

我們經常面對多數人對房地產投資缺乏瞭解，動輒以投機心態和方法參與投資，自然容易蒙受損失；因此，還是要提醒大家，不要誤將房地產視為投機工具，而忽略了其獨特優點！

星洲日報／財富廣場／焦點策劃‧2008.12.27