大多數消費者在購買產品之前，舉凡汽車、手提電腦、手機、電器產品、音樂器材，都會貨比三家，或是徵求親友的意見，也許是這些商品的展賣商店相當多，顧客得以針對廠商提供的貨源、價格、款式進行比較。
即使是選擇錯誤，消費者在這些商品做出的投資，所蒙受的虧損最多也是數千令吉，這與購買房屋走錯第一步，蒙受數萬令吉虧損相比，可以說“微不足道”。
但是購屋者在購買房屋之前，鮮少會進行市場“研究”或實地考察、貨比三家，經常因為產業公司促銷經理的一席話，譬如單位所剩不多、現在不付訂金，可能機會就沒了等等，倉促付了訂金（訂金已付多數無法退回），待查清楚產業所在位置，欲退貨卻又捨不得已付的訂金，後悔不
買房子應避免的錯誤
不少購屋者可能是第一次購屋，也有一些不是購屋新丁，但卻無意間犯了一些錯誤，我們常見的有購買到位於積水的低洼地房屋，他們可能是在房屋展銷會上訂購，不清楚產業所在位置的實際情況。
另一種情況是，房屋所在位置與高壓電纜距離很靠近，關於高壓電纜所在位置應該保持在多遠以外，才不會對居者的健康造成不利影響，先進國家與發展中國家各執一詞。
嚴格來說，越遠越好，但我國有不少情況是離住家可能只有數個單位的距離，一開門就可以清楚看到，因此應避免購買類似這樣的單位。
特許測量師張仰榮說，第三種應避免的錯誤是儘量不要購買非法擴建的單位，特別是前業主若沒有申請擴建准證，情況可能更加麻煩。
假如你是這類單位的業主，胥視非法擴建的程度，如果情況不是很糟，可能補申請批准文件、罰款了事；也有一種情況是除了繳付罰款，還需將擴建的部份推倒，還回房屋的原有建築面貌，如果是後者，真的是傷腦筋。
還有一種情況是不可忽略的民間避忌，當你購買房屋時，可能需要反問自己一個問題：“當我在日後準備脫售時，能否容易找到買家？”
在這種時候，你需要顧及的可能一些比較非科學的考量，譬如風水學的方面，如房屋所在位置是否對正“T”交叉點、座落在低於馬路或比馬路高的地方，甚至是房屋的門牌號碼，這些都不能忽略，雖然你可能不避忌這些，但下一個買主可能特別忌諱，情況就比較麻煩。
50萬人誤入產業陷阱
張仰榮是在一項有關“如何避開產業市場隱藏的危機”專題演講時指出，買屋是讓自己對一件資本財物做出終生承諾的計劃。儘管如此，許多購屋者似乎還是 忽略一項重要的任務：查看發展商的背景或信用、產業市場的市況。還有一項也很重要，就是有沒有能力償付每月的分期付款至少長達15年？
特許測量師張仰榮說，遺憾的是大馬的購屋者能夠做到這一點的不多，在他們對一項數十年的財務義務做出承諾之前，並沒有對發展商及其房產計劃進行精確調查。
對多數的大馬購屋者來說，購買夢想家園恐怕是一生人一次的機會，萬萬不能走錯一步或犯下錯誤；可是，大馬運氣不佳的購屋者大約有50萬名，說明這說詞一點也不為過。
當我們從一開始就走對了，大馬的購屋者及其親人，可以省卻因購屋所面對的困擾或煩惱，避免成為下一個擱置房產的受害者，或是房屋貸款的拖欠者。
購買力測試
今天百物飛漲，欲購買一間舒適的房屋並不容易，看看以下的測試例子，或許我們的購屋一族，可掌握一些基本的概念：
大馬市民一般分為低收入、中等收入及高階層收入3等級，以一個月收入2500令吉的家庭來說，他剩下可以用來償還房屋貸款的盈餘只是125令吉：
例子1：低收入家庭的每月收入與開支（令吉）
總收入：2,500
開支：
公積金：275
所得稅：50
食品雜貨：200
屋租：600
電單車供期：400
電單車維修與汽油：200
在外用餐：200
教育費：200
孩子零用錢：150
其他：100
共：2,375
剩餘供償付房貸：125
屋價：60,000
10%首期錢：6,000
銀行貸款：54,000
每月分期付款（25年、年利6%）：350
盈餘供償付房貸：125
每月赤字：-225
例子2：中等收入家庭的每月收入與開支（令吉）
總收入：6,000
開支：
公積金：660
所得稅：200
食品雜貨：300
屋租：1,300
汽車供期：1,100
電單車維修與汽油：600
在外用餐：200
教育費：300
孩子零用錢：300
其他：300
共：5,560
剩餘供償付房貸：440
屋價：200,000
20%首期錢：40,000
銀行貸款：160,000
每月分期付款（25年、年利6%）：1,800
盈餘供償付房貸：440
每月赤字：-1,360）
例子3：高收入家庭的每月收入與開支（令吉）
總收入：12,000
開支：
公積金：1,320
所得稅：1,000
食品雜貨：1,000
屋租：2,500
汽車供期：2,000
電單車維修與汽油：800
在外用餐：400
教育費：600
孩子零用錢：400
其他：400
共：10,420
剩餘供償付房貸：1,580
屋價：500,000
20%首期錢：100,000
銀行貸款：400,000
每月分期付款（25年、年利6%）：4,500
盈餘供償付房貸：1,580
每月赤字：-2,920
購買產業可能面對的風險
購屋者在購買產業會否面對風險？
─在產業市場好景期12個月之後脫售產業
─在產業市場不景氣12個月之後脫售產業
產業市場好景期：
產業交易價：200,000
12月之後產業價：300,000
銀行貸款：160,000
資本收益：100,000
12個月分期付款：21,600
購屋開銷：5,000
經紀佣金：6,000
首期付款：40,000
總投資：：72,600
12個月之後凈利：27,400
12個月之後投資回酬：38%
產業市場衰退期：
產業交易價：200,000
12個月後產業價值：150,000
銀行貸款：160,000
尚欠銀行貸款：10,000
首期錢泡湯：40,000
購屋開銷：5,000
經紀佣金：3,000
12個月投資回酬：-39.8%
你有能力買第二間房子嗎？
談到購買第二間房屋的問題，張仰榮說，今天你算一算，購買第一間房屋至今已有10年時間，目前你每月的收入是1萬令吉，加上妻子及你的副業收入，總收入是2萬令吉。
也許你心裡在盤算，應該考慮購買第二間房屋，以便為孩子的未來累積財富。
問題是：你是否有能力購買第二間房屋？以下例子可供大家參考：
中等家庭收入測試例子1（令吉）
家庭收入：10,000
其他收入：10,000
總共：：20,000
開銷：
公積金：900
所得稅：1,000
雜貨：1,500
房貸分期付款：1,800
2部汽車貸款：4,000
汽車維修與汽油：2,000
出外用餐：800
教育費：2,000
孩子零用錢：1,000
其他：500
共：15,500
盈餘供第二間屋房貸：4,500
中等家庭收入測試例子2（令吉）
家庭收入：10,000
其他收入：6,000
總共：：16,000
開銷：
公積金：900
所得稅：1,000
雜貨：1,500
房貸分期付款：1,800
2部汽車貸款：4,000
汽車維修與汽油：2,000
出外用餐：800
教育費：2,000
孩子零用錢：1,000
其他：500
共：15,500
盈餘供第二間屋房貸：500
中等家庭收入測試例子3（令吉）
家庭收入：10,000
其他收入：4,000
總共：：14,000
開銷：
公積金：900
所得稅：1,000
雜貨：1,500
房貸分期付款：1,800
2部汽車貸款：4,000
汽車維修與汽油：2,000
出外用餐：800
教育費：2,000
孩子零用錢：1,000
其他：500
共：15,500
沒有盈餘供第二間屋房貸：-（1,500）
不能單靠收租來供第二間房子
張仰榮說，假如要購買第二間房屋，確保不要依賴不穩定的收入，譬如從股市或直銷市場賺取利潤，以償付房貸分期付款。
另外，你也不能純粹依賴第二間屋的租金收入，來償付有關房屋的分期付款，因為這些收入來源都將受到當地及全球市場經濟的影響，一定要確保在任何情況下，償付銀行的分期付款不會受到影響才可以做出購買決定。
他說，前面我們看到的一些例子，說明了一個事實，當我們月收入在6000令吉以內，欲購買一間20萬令吉的房屋並不容易，也許只能退而求其次，購買一間15萬令吉的公寓。
再說，如果月收入在1萬令吉或1萬2000令吉以內，欲購買一間房價50萬令吉的房屋，也不可能如願，也許將目標放低，轉為30萬至35萬令吉會比較容易實現願望。
產業價值看長遠
張仰榮說，經過2次世界大戰的洗禮，身為全球紛爭集中點的歐洲，如今正經歷史無前例的繁榮與富強。
再看國內的情形，數十年前的那一場暴動，促使不少國人競相脫售手中產業、紛紛走出國門。
當年，吉隆坡首要產業地點如班底山庄、肯尼山庄以及白沙羅高原的業主，以超便宜的價格拋售他們的產業，然後舉家遷移至澳洲、紐西蘭、加拿大及英國。
那時，班底山庄的住宅空地，以每平方尺1令吉50仙售出，今天同樣地點的地皮產業，售價可能比當年超出100至200倍！
美國億萬富豪華倫巴菲特曾經忠告投資者：“當其他人對市場前景表示樂觀時，我們應該警惕，當其他人警惕時，我們應該樂觀，這是他獨特的見解。”
特許測量師張仰榮說：“在產業市場因暴動或內戰發生後崩跌，緊接下來很可能出現新一輪的生機。”
結語
在張仰榮的眼中，影響產業價值的因素主要有幾個：分別是地點、所在位置具備優勢、規劃是否受到限制、市場基本因素與市況是否理想，以及基本設施是否有望改善。
說到地點，大家都知道出入要方便、至少有一些可以應付市民基本要求的設施，如設有便利商店，這是主要的一點。
第二，產業所在位置具備優勢，不好一雨成災、與高壓電纜有一定距離等。
第三，當規劃受到限制時，就會出現設施不完善的問題，對市民造成不便。
第四，市場基本因素與市況是否理想，這是一個比較大的課題，超出大家的掌控之中，如果能度過市場不利的因素，走出谷底，情景一樣樂觀。
說到基本設施是否有望改善，這與規劃是否受到限制相互影響，一件產業在完工後交到購屋者的手中，前面數年也許基本設施還不是很完善，譬如距離公共車站、輕快鐵站較遠，就是必須有本身的交通工具，否則寸步難移。
但如果按計劃推行，2至3年內不遠將設有購物廣場、公共交通轉站，這些將有助於帶動有關產業計劃的增值潛能，不論是轉手或物色租戶都不難，對業主或投資者都是具有吸引力的因素。
星洲互動
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