杨子佑硕士财福人生导师 Yong Chu Eu Money & Life Master: 财富问诊

Thursday, December 14, 2023

财富问诊 | 马币跌不休想购房保值-星洲日报

您好，我是贵栏长期读者。

代友人请教财务专家指导其财务情况，要改良或优化的地方。（他受英文教育）

他57岁，单身，疫情后进入退休情况，除了租金，没有其他收入，每月开销2000。另有房贷每月1900，尚欠9万。

1.排屋还清，租金800，市值35万

2.公寓租金500，市值12万

3.排屋（自住）市值75万

4.店屋租金2500 ，市值90万

5.地皮6片，市值250万

6.车还清贷款

A.股票 20万

B.基金 10万

C.公积金40万

D.外币市值50万

E.定期 130万

也请教

1.如再买一间店屋，70万左右，以收租，是否明智？因马币跌跌不休。

2.没有任何保险。

3.他想在未来的十多年内，每年投入10万于公积金，可行吗？或有更好建议？

感恩

答：

TT,

你好，TT，非常感谢你长期以来对我们的支持。针对你朋友的财务情况，我将提供一个基于所提供信息的财务概览和一些专业建议。根据你给与的资料，我就把它整理成现金流表和资产负债表如下：

TT友人的现金流表 (月度)

收入

TT友人排屋的租金收入 800

TT友人公寓的租金收入 500

TT友人店屋的租金收入 2500

总收入 3800

支出

日常开销 2000

房贷 1900

总支出 3900

净现金流量（总收入-总支出） -100

目前，你的友人的现金流虽然是负的，但是数额不大，才100。只要稍微调整日常开始，基本上不难达到收入和支出的平衡，所以是健康的，这时基本上可以说你的友人已经达到财务自由了，因为他的收入是租金，是被动收入，同时数额足以应付日常开销，所以，算是财务自主了，恭喜，恭喜。

TT友人的资产负债表

资产

固定资产

已还清并出租的排屋 350,000

出租的公寓 120,000

自住的排屋 750,000

出租的店屋 900,000

6片地皮 2,500,000

总固定资产 4,620,000

流动资产

股票 200,000

基金 100,000

公积金 400,000

外币 500,000

定期存款 1,300,000

总流动资产 2,500,000

总资产 7,120,000

债务

房屋贷款 90,000

总债务90,000

净资产 (总资产-总负债) 7,030,000

在TT友人的资产负债表上，他拥有700多万的资产和区区的9万负债，似乎接近没有债务，其中以固定资产最多，占65%。其实，行业中都会建议，在接近和进入退休时，该慢慢的把流动不足的固定资产，转成流动资产，让它的比重占接近70至80%，但是，这项建议不见得可以适合每个人，这是主要考量固定资产在紧急需要大笔钱，或想脱手时不容易, 所以，你的友人确实可以考虑渐进式，慢慢把那些租金不理想的固定资产脱售，然后转去产托（Reits）。产托同样是房地产，同时还是优质房地产，由专业人士管理已经脱手容易。有些国家的产托同样吸引人，比如超级大城市如新加玻、香港及上海等等。

还有一项保守建议就是，如果房贷的利息比定存高很多，比如超过1.5或2%，可以考虑把小部分定存拿来清掉房屋贷款，变成零负债，但是这样做，你的固定资产比重会加大。对保守的人来说，零负债是其梦想，因为没有心理负担，但是，对另外一类的人来说，反而觉得负债不是问题，甚至不打算还完贷款，因为有保险这个保护层，不会把债务留给下一代，只要每个月负担得起就行了。多数富豪都是通过负债来倍增财富的，当然是在计算风险过后，这种做法不是每个人都能接受。

针对你的友人第一个问题，是否可以购买店铺收租金，因为马币一直跌。大原则来说，通过投资来应对通货膨胀或货币贬值，方向是对的，如果可以进一步把该投资用比较稳定或有未来的国际货币如新币，投资在全球（投资在全球有业务的公司或全球基金）效果更好。看回你友人给的资料，是有投资房地产的经验，店铺租金也比房屋高，是可以去进行研究，那个热门商业区（比如和麦当劳、银行同排；靠近人口拥挤，热闹场地；靠近地铁，楼上住户和楼下店铺和超市的高级公寓；靠近大学或学院，办公大厦的店铺）可以买来出租。

从资产有效分配的角度来看，你友人的投资非常集中在房地产，再进一步去投资店铺，这可能会降低投资组合的多样性。虽然只投资自己擅长的，是投资金律，但是，当投资组合开始膨胀一定程度后，需要考虑其多样化，以便可以有效分散风险，不把全部鸡蛋放在同一个篮，避免一打翻，就全盘输。你的友人可以慢慢提高在股票和基金的投资。机器人理财顾问（RoboAdvisor）也是非常适合没有任何基础的普罗大众。

针对第二个问题，说没有保险。这和我常说的真实故事一样，在跨国公司工作时，是拥公司给予全面和完整的保险保障，但是，一旦退休的隔天，所有保障全失，在55岁退休后，因为高血压和糖尿病的他，基本上无法买到任何保险，虽然退休时拥有几百万的退休金，但是无法享受退休生活，因为怕未来庞大医疗费，所以，还非常小心和战战兢兢的花费。个人保险保障一定要在健康的时候买，当你需要它时，基本上你是买不到的。如果你的友人整体还健康，没有什么严重疾病或慢性病，那就尽快去申请严重疾病和住院卡保障，贵是免不了的。

如果和我的个案一样，已经有了严重疾病，那要如何应对呢？其实也不是没有办法，在马来西亚，我们还是可以仰赖政府医院，虽然大排长龙，但是如果有认识一些在政府医院服务的医生或护士，通过他们的推荐，还是可以得到优先安排。

第二个应对方式就是，善用有执照的中医，根本上管理自己的健康和处理健康问题，但是不能等到严重时再来找中医，因为这时已经比较棘手，病人也没有耐心和时间。据我所认识的老中医师告知说，中医在敏感、中风等很多健康问题上，比西医治疗方面还要好，甚至有些医院警告病人不能去吃中药，但是医院自己却开重新包装后的中药给病人。

第三，尝试去找有没有一些团体的集体保险（Group Insurance）加入会员，把自己纳入该会员保险保障中，虽然该保障额不高，总比没有来得好。或者去找拥有高自付额医疗费的保险（Deductible Insurance），比如1万5000自付额保险，就是每个理赔（claim）的首1万5000，是自己付，所以比较便宜，对保险公司风险更低，可能会得到批准，虽然该保障数额还是不高，总比用自己的钱来得到。为什么保险很重要，因为，它给予我们杠杆效果1对100或1对1000，我们只需要每个月供几百块保费，就可以得到超过万或百万的保额保障，保险可是最好的杠杆和理财工具，我们用自己的钱来应对医疗费只是1对1的，没人任何杠杆效应，也是最不划算的。

针对你的友人第三个问题。每年投入10 万马币于公积金是一种稳健的储蓄方式，是可行的，适合退休和保守人士，同时也非常适合你的友人，来加大流动资金（公积金对退休人士算是流动的）。毕竟大约83%的公积金是投资在债券（83%投资在本地），但是公积金的平均回酬只有5.8%左右，如果有保守低风险又更高回酬的投资，比如高股息的蓝筹股、产托、国际指数基金（ETF）等等，同样值得考虑。就算不是你的强项，也可以委托拥有执照和诚信的理财师帮忙。为了踏上虚拟货币的趋势上，可以投资少量在比特币和以太坊也是不错的选择，因为，这两款币是可以合法和长期持有的。

财富问诊 | 马币跌不休想购房保值-星洲日报

https://www.sinchew.com.my/news/20231120/finance/5134257