存了一筆錢
先買房還是買產托？
■引言：
投資買房，既可以收取租金收入，又能以房養老，所以很多人都希望能買房收租，過上包租公、包租婆的生活。
其實除了直接投資房產，買產托（REITs）也是一個投資房產的渠道，而且門檻較低，只需約1000令吉就能入場。
但產托真的值得買嗎？抑或應該直接投資物業，至少房契寫的是自己的名字？對一般人而言，到底應該先買房還是買產托呢？
■主文：
理財專家建議，還沒有房產的人們，應該先把自己的住房問題解決了，才來談投資。
VKA財富管理集團理財師方穩彬回應《中國報》提問時說，先買房還是買產托（REIT），需要考量個人現金流和風險承受能力。
他說，兩種投資各有好壞處，應根據投資目標選擇適合自己的，比如退休人士或者不善於管理房產的人，就適合買產托。
財務規劃師楊子佑受訪時認為，每個人應至少買一間房自住，因為我國政府推崇“居者有其屋”鼓勵國人買房，長期來看，在我國買房是一項好投資。
“在過去30、40年，大馬房產價格都出現增長，每年平均增長6%至8%，大概10至12年就會翻一倍。”
他說，一個國家房價增長與政策息息相關，若政府鼓勵國人買房，房子價格就會增長，就如美國和英國。
若看德國、瑞士在過去30、40年數據，當地房產價格平均值僅僅增長了70%至80%，因為當地政府主張把房產當成是基本需求。
****小題：投資房產成本多
不過，從成本費用方面來比較，投資房產需要投入較多資金，而且從買到手到出租，需要繳納的費用有印花稅、裝修費、中介服用費、物業費用以及后續的維修管理費用等。
楊子佑說，買產托沒有這些成本，投資門檻較低，相比起買賣實體房產，只需數百令吉（取決於產托的股價）就可以入場，每個季度或半年只需坐等股息，操作較簡單，蠻適合沒有管理房產經驗的人和退休人士。
“買產托的另一個好處是能分散投資，分散在不同資產與行業。因為一個產托旗下有多個資產，若其中一個物業租金表現不佳，還有其他物業收入。”
方穩彬說，相比房產，買產托的流動性較高，幾時出場都可以，但賺錢與否還看中長期投資。
不過，買產托就需要面對股價波動的風險，並不適合每個人，房產的價格則較為穩定。
■副文：可在屬意地區租房觀察
買房產的好處就有更多借貸槓桿，指的是買房時只需自備10%頭期款，剩下的90%就可以向銀行貸款；而買產托就只是1比1。
楊子佑說，買產托只是1比1，用多少錢就只能買到多少錢的產托單位，反觀買房產的杠杆是1比9，買房產會比較劃算，尤其是第一間房子。
儘管如此，買房並不能急，因為合適的地點很重要，他建議，有意買房者可在屬意地區附近先租房子觀察學校、醫院等公共設施的完善度，而且要經常留意政府的發展動向。
“最好是買在大城市，附近有公共交通、發展項目的，但管理房產不容易，尤其是當你擁有第3、4間房產時。”
不過，隨著國家銀行去年開始升息，若選擇買房投資，就務必得確保個人現金流充裕。
方穩彬指出，近期許多房產投資者的租金收入都無法完全支付每月房貸供期，這意味著買房后還要“貼錢”，所以買房前一定要確保自己的現金流足夠。
■副文：什麼是產托？
房地產信托基金（簡稱產托，REIT），全名為Real Estate Investment Trust，顧名思義是一個投資房產的投資工具。
信託基金公司將匯集投資者的錢，購買各類不動產，比如購物商場、酒店、辦公樓及工業倉庫等，再出租來賺取租金收入。
你去過吉隆坡谷中城購物中心（Mid Valley Megamall）和The Gardens Mall嗎？其實首都這兩家著名購物廣場，都是怡保花園產託（IGBREIT，5227，主要板產託）旗下的資產。
大部分信託基金公司會在每半年或每個季度，以收益分配方式派發股息給投資者。
■副文：先了解才投資
在決定投資產托之前，必需先了解各個產托的資產組合，才能挑到一個能穩定賺錢的產托。
理財師認為，挑選產托需要看的2項指標，是產托種類和股息回酬率（dividend yield）。
每個產托的物業種類、資產素質和獲利能力都不同，例如酒店、工業建築、商場等。
方穩彬說，如果產托的資產種類較多，那麼租金收入就比較穩定，不會因為某項資產租戶冷清而影響租金收入，繼而影響投資者獲得的股息。
楊子佑指出，工業產托和醫院的租戶合約通常是長期的，所以相對零售商場，風險較低。
“若是辦公室資產，則要謹慎挑選，因為吉隆坡的辦公室已經供過於求，加上疫情導致居家辦公盛行，而且租戶可以隨時更換合約。”
若買產托，要考量資產本質是否會受到經濟影響，比如醫院、學校就不大會受到經濟影響。
無論如何，買房或買產托都是中長期投資，兩者亦能相輔相成，各有千秋。但這兩者都不是穩賺不賠的，因此投資前務必得做足功課，同時以個人投資目標和能力為準。
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