Sunday, February 12, 2023

存了一筆錢先買房還是買產托?中国报-報導:黃雪儀

 


存了一筆錢
先買房還是買產托?

■引言:

投資買房,既可以收取租金收入,又能以房養老,所以很多人都希望能買房收租,過上包租公、包租婆的生活。

其實除了直接投資房產,買產托(REITs)也是一個投資房產的渠道,而且門檻較低,只需約1000令吉就能入場。

但產托真的值得買嗎?抑或應該直接投資物業,至少房契寫的是自己的名字?對一般人而言,到底應該先買房還是買產托呢?

■主文:

理財專家建議,還沒有房產的人們,應該先把自己的住房問題解決了,才來談投資。

VKA財富管理集團理財師方穩彬回應《中國報》提問時說,先買房還是買產托(REIT),需要考量個人現金流和風險承受能力。

他說,兩種投資各有好壞處,應根據投資目標選擇適合自己的,比如退休人士或者不善於管理房產的人,就適合買產托。

財務規劃師楊子佑受訪時認為,每個人應至少買一間房自住,因為我國政府推崇“居者有其屋”鼓勵國人買房,長期來看,在我國買房是一項好投資。

“在過去30、40年,大馬房產價格都出現增長,每年平均增長6%至8%,大概10至12年就會翻一倍。”

他說,一個國家房價增長與政策息息相關,若政府鼓勵國人買房,房子價格就會增長,就如美國和英國。

若看德國、瑞士在過去30、40年數據,當地房產價格平均值僅僅增長了70%至80%,因為當地政府主張把房產當成是基本需求。



****小題:投資房產成本多

不過,從成本費用方面來比較,投資房產需要投入較多資金,而且從買到手到出租,需要繳納的費用有印花稅、裝修費、中介服用費、物業費用以及后續的維修管理費用等。

楊子佑說,買產托沒有這些成本,投資門檻較低,相比起買賣實體房產,只需數百令吉(取決於產托的股價)就可以入場,每個季度或半年只需坐等股息,操作較簡單,蠻適合沒有管理房產經驗的人和退休人士。

“買產托的另一個好處是能分散投資,分散在不同資產與行業。因為一個產托旗下有多個資產,若其中一個物業租金表現不佳,還有其他物業收入。”

方穩彬說,相比房產,買產托的流動性較高,幾時出場都可以,但賺錢與否還看中長期投資。

不過,買產托就需要面對股價波動的風險,並不適合每個人,房產的價格則較為穩定。

■副文:可在屬意地區租房觀察

買房產的好處就有更多借貸槓桿,指的是買房時只需自備10%頭期款,剩下的90%就可以向銀行貸款;而買產托就只是1比1。

楊子佑說,買產托只是1比1,用多少錢就只能買到多少錢的產托單位,反觀買房產的杠杆是1比9,買房產會比較劃算,尤其是第一間房子。

儘管如此,買房並不能急,因為合適的地點很重要,他建議,有意買房者可在屬意地區附近先租房子觀察學校、醫院等公共設施的完善度,而且要經常留意政府的發展動向。

“最好是買在大城市,附近有公共交通、發展項目的,但管理房產不容易,尤其是當你擁有第3、4間房產時。”

不過,隨著國家銀行去年開始升息,若選擇買房投資,就務必得確保個人現金流充裕。

方穩彬指出,近期許多房產投資者的租金收入都無法完全支付每月房貸供期,這意味著買房后還要“貼錢”,所以買房前一定要確保自己的現金流足夠。

■副文:什麼是產托?

房地產信托基金(簡稱產托,REIT),全名為Real Estate Investment Trust,顧名思義是一個投資房產的投資工具。

信託基金公司將匯集投資者的錢,購買各類不動產,比如購物商場、酒店、辦公樓及工業倉庫等,再出租來賺取租金收入。

你去過吉隆坡谷中城購物中心(Mid Valley Megamall)和The Gardens Mall嗎?其實首都這兩家著名購物廣場,都是怡保花園產託(IGBREIT,5227,主要板產託)旗下的資產。

大部分信託基金公司會在每半年或每個季度,以收益分配方式派發股息給投資者。

■副文:先了解才投資

在決定投資產托之前,必需先了解各個產托的資產組合,才能挑到一個能穩定賺錢的產托。

理財師認為,挑選產托需要看的2項指標,是產托種類和股息回酬率(dividend yield)。

每個產托的物業種類、資產素質和獲利能力都不同,例如酒店、工業建築、商場等。

方穩彬說,如果產托的資產種類較多,那麼租金收入就比較穩定,不會因為某項資產租戶冷清而影響租金收入,繼而影響投資者獲得的股息。

楊子佑指出,工業產托和醫院的租戶合約通常是長期的,所以相對零售商場,風險較低。

“若是辦公室資產,則要謹慎挑選,因為吉隆坡的辦公室已經供過於求,加上疫情導致居家辦公盛行,而且租戶可以隨時更換合約。”

若買產托,要考量資產本質是否會受到經濟影響,比如醫院、學校就不大會受到經濟影響。

無論如何,買房或買產托都是中長期投資,兩者亦能相輔相成,各有千秋。但這兩者都不是穩賺不賠的,因此投資前務必得做足功課,同時以個人投資目標和能力為準。


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