对于投资者来说，了解了监管单位应如何加强竞争力及众产托须具备哪些成功因素后，投资产托将会面临哪些风险，也是非常值得关注的。
凡是投资，都会涉及风险，因此，认清相关的风险是必须的。
谈及产托的风险，安联投资研究主管程宏扬，分析了以下6项风险因素：
1.可包含不同类型产业
投资者须了解，不同类型的产业，将对产托造成不同的影响，带有不同的风险。
因此，对于投资者，包含单一类型产业的产托，评估和管理或许会来得比较简单。
2.与资金市场息息相关
产托一直被视为具有抗跌能力，而且属于收入稳定的资产类型，但不幸的是，产托的部分回酬，是源自单位价格（即在交易所上市的“股价”）。
调查显示，虽然产业投资提供多元化的组合，但产托与全球股市相关，加上市场资金自由流动，加强了产托回酬与股市之间的关联；比如2008年全球经济趋弱时期，产托的表现也一样不理想。
因此，投资者必须了解相关产托的特质，并采纳长期展望来投资产托。
对于产托管理公司，股市波动也可能冲击他们的筹资活动，进而影响收购计划，特别是在低周
期时以廉价购入优质产业的机会。
3.风险调整回酬率压缩
随着投资者因外围市况不明确，而采取谨慎投资态度，产托的风险调整回酬率，近期已被压缩。
必须注意的是，产托虽属低风险投资产品，但并非毫无风险。
在回酬稳定的政府债券回酬滑落之际，如美国10年国库券回酬率，从3.7%滑落至1.7%及大马政府债券回酬率从4%跌至3.5%，将进一步冲击投资者的情绪，包括了产托的表现。
4.平衡长短期融资计划
投资者必须知道，财务议决会影响产托的表现和回酬率。
较短期的融资如商业票据和透支的成本，一般上比长期融资来得更便宜。
不过，短期融资会让产托面临再融资的风险。
在全球陷入经济危机时期，这种情况相当常见，当时有许多产托拖欠贷款，一些更透过脱售资产来解决财务问题。
5.没有阐明增长潜能
资讯不足，导致投资者无法真正了解相关产托的特质，从而不能与市面其他产托做比较。
产托的回酬率，也依该产托的增长方式而定，即透过内部增长，或者是收购方式。
产托管理人持续加强现有资产和鉴定资产潜能的能力，以及拟定合适的融资计划等等，都会影响产托的表现。
投资者往往会觉得，更低的回酬分配，是为了该产托未来的增长潜能。
因此，分析员和投资者在鉴定产托的增长潜能方面，面对着一定的挑战，即该为未来的增长潜能支付多少的溢价。
6.交易流通量偏低
交易流通量偏低，是投资产托的主要风险之一；尤其在大马，本地产托的规模并不会很大。
不过，近期已有一些规模比较大的产托加入大马市场。
如何仔细分析风险？
程宏扬指出，产托的回酬率压缩并非不好，因这意味着资本回酬（即股价）走高；不过，回酬率压缩之际，每单位股息（DPU）同时必须增加，才符合原有的回酬率。
“因为这表示收入增长，抵消了回酬率被压缩的冲击。至于DPU的素质，产托透过收购或资产提升来给予更高的DPU，会比调整租金所带来的DPU更好，因为产托管理公司无法控制租金的调整，这是以市况而定。”
他补充，另一个有助于提高DPU的因素，是产托管理公司进行再融资，惟此情况比较少见。
程宏扬也指出：“从单位持有者的角度，他们可根据正常化或市场平均回酬率（如在大马是4%），在长期内评估相关产托价值，而不是根据现有利率。”
“从产托管理公司的角度，在融资产托时，他们也可使用同样的方式。他们在收购一项资产时，必须确保根据正常化利率（而不是现有利率），该资产长期内是项合理的收购。”
单一或混合类型？
Khong&Jaafar集团公司董事经理艾尔文费南德斯表示，很多人认为混合类型的产托比较复杂，特别是散户。
他称：“但精明投资者（sophisticated investors）却偏爱混合类型产托，因为综合多类型的产业，意味着该产托包含更多元化的类型，或者说分散风险。”
“这从而降低投资者可能面对的波动情况。因此，此类型产托相当具吸引力。”
程宏扬认同上述看法，因为市场上有部分管理非常良好的混合类型产托，此类产托也确实给予稳定的回酬。
但他说：“问题是产托管理公司和投资者之间，并没有很透明化的沟通，那投资者该如何评估混合类型产托的风险呢？”
他补充，目前，本地未设有任何法律架构，规定产托管理公司必须公开哪类讯息给投资者。
“如果相关产托管理公司未自愿提供所需的资讯，投资者将面对评估和决议方面的问题。”
外资流入带动
此外，在欧元区市况疲弱和展望不明确之际，当地的资金也不断流入亚洲。
古玛说：“这些资金过去多流向悉尼、新加坡和香港，惟随着这些经济体的产业价已过高，他们因而探讨其他潜能市场，包括大马、泰国和印尼。”
“这些因素，一一对大马产托的主要平台———零售产业市场，带有非常多的惠利！”
因此，他预见本地会有更多产托加入本地股市，如在本地拥有多间零售广场的永旺（Aeon，6599，主板贸服股）、拥有国油双峰塔的吉隆坡城中城（KLCC），以及拥有许多办公楼和医院的森那美（Sime，4197，主板贸服股）等等。
产托种类多元化
古玛相信，本地未来会增添更多种类的产托，其中之一就是基建产托，尤其是南北大道（PLUS）。
“关于基建产托，我不认为南北大道（PLUS）会持续维持私有地位，它是个良好的产托机会，因其现金流量稳定，也将会是深受本地人欢迎的产托！”
再来，是英国和美国相当盛行的学生住宿产托，古玛披露，目前，伦敦是此类型产托规模最大的市场。
他也说：“还有就是教育产托。更多教育城的发展，如在赛城和努莎再也，显示着本地非常有潜能推出教育产托和学生住宿产托。”
国内可探讨新产托类型
基建产托
●机会 收入稳定 轻资产服务供应商 有效的成本管理
●例子南北大道（PLUS）旗下大道、国能水力发电厂、港口、机场等。
学生住宿产托
●机会 长期收入担保 群集式教育中心
●例子 赛城、努莎再也、Seri Iskandar
教育产托
●机会 学生人口逐渐增加 更多优质的私人和外国大学
●例子 依斯干达教育区、多媒体大学
城市化催化产托发展
大马产业机构（MPI）总执行长古马塔马林甘指出，商务产业市场（包括零售、办公室、酒店和医院），是本地产托成功主要平台。
他说：“近年来，随着平均收入和旅游收入增加，本地的零售产业市场也表现不俗。国内主要的地区的零售产业仍相当健全，大吉隆坡内的零售空间租用率介于80%至85%水平。”
他补充，“城市化”情况增加，也持续支撑我国的零售产业市场。
“大马2010年城市化比率是71%，这表示只有29%本地人居住在郊区。国内搬迁进度一直在加快，一旦比率达致75%，我们将被视为‘全面城市化’国家。”
他指出，人们主要搬迁到国内的3个主要地区，即雪隆、柔佛和槟城，他们大部分的年轻的专业人士。
“随着每年都有新的毕业生加入社会，这3区的人口一直在迅速增加。其中，雪隆的人口在10年内便增加了200万人，即从2000年557万人在2010年增加至720万人。”
他补充，捷运（MRT）系统的发展，也塑造就业率、扩大联系网络，沿着捷运路线的产业和土地，皆会受到带动。
亚洲产托强劲复苏
过去11年内，亚洲的产托市场取得非常大的发展；据亚太房地产协会资料，本区域的产托数量从2001年仅有的两项激增至133项（截至今年6月1日），市值也从20亿美元（61亿令吉）大幅扩大至1013亿美元（3089.6亿令吉）。
亚太房地产协会总执行长彼得米切尔表示，虽然这期间，各类型产托曾受2007/2008年的金融危机影响，但亚洲产托市场在香港和新加坡的领导下，已重新强劲复苏。
“随着亚洲退休基金进行改革，这给予区域产托市场进一步发展和扩大的机会。”
据亚太房地产协会旗下一项关于“亚洲退休基金对产业的重要性”的研究报告，在全球20大退休基金当中，有8个来自亚洲。
报告也指出，亚洲的退休基金预计资产会在2006至2015年期间倍增，并且会在2020年增加至超过4.3兆美元（13.1兆令吉）。
彼得说：“然而，亚洲的退休基金，目前却鲜少将产业纳入它们的投资组合。
相比之下，西方国家的退休基金，一般上会有7%至10%的管理资产（AUM）是投资在产业方面。”
“这是因为，许多亚洲退休基金采纳比较保守的投资方式，即多专注在比较有保障的国内固定收入产品。”
基金不熟悉暂却步
他披露，随着老年人口迅速增加、退休计划的覆盖率较低及整体经济环境因城市化而转变，亚洲退休基金也正经历相当大规模的改革过程。
“持续专注投资低回酬的固定收入资产，将可能导致这些亚洲退休基金未来难以应付对老年人口的义务。”
他补充，这也是如今可看见一些亚洲退休基金，包括大马的雇员公积金局（EPF），开始将更多资金投入在产业方面的原因。
但彼得也称，对产业资产类型不熟悉、产业缺乏如其他资产类型的基准来做比较、资讯不足和缺乏技巧，是阻碍许多亚洲退休基金投资产业的原因。
“一旦有了能提供相关工具、风险管理和资讯的管道及产业业者积极提高退休基金的信心，后者自然会投资产业资产，产托从而具备良好的增长机会和潜能。”
南洋商报
凡是投资，都会涉及风险，因此，认清相关的风险是必须的。
谈及产托的风险，安联投资研究主管程宏扬，分析了以下6项风险因素：
1.可包含不同类型产业
投资者须了解，不同类型的产业，将对产托造成不同的影响，带有不同的风险。
因此，对于投资者，包含单一类型产业的产托，评估和管理或许会来得比较简单。
2.与资金市场息息相关
产托一直被视为具有抗跌能力，而且属于收入稳定的资产类型，但不幸的是，产托的部分回酬，是源自单位价格（即在交易所上市的“股价”）。
调查显示，虽然产业投资提供多元化的组合，但产托与全球股市相关，加上市场资金自由流动，加强了产托回酬与股市之间的关联；比如2008年全球经济趋弱时期，产托的表现也一样不理想。
因此，投资者必须了解相关产托的特质，并采纳长期展望来投资产托。
对于产托管理公司，股市波动也可能冲击他们的筹资活动，进而影响收购计划，特别是在低周
期时以廉价购入优质产业的机会。
3.风险调整回酬率压缩
随着投资者因外围市况不明确，而采取谨慎投资态度，产托的风险调整回酬率，近期已被压缩。
必须注意的是，产托虽属低风险投资产品，但并非毫无风险。
在回酬稳定的政府债券回酬滑落之际，如美国10年国库券回酬率，从3.7%滑落至1.7%及大马政府债券回酬率从4%跌至3.5%，将进一步冲击投资者的情绪，包括了产托的表现。
4.平衡长短期融资计划
投资者必须知道，财务议决会影响产托的表现和回酬率。
较短期的融资如商业票据和透支的成本，一般上比长期融资来得更便宜。
不过，短期融资会让产托面临再融资的风险。
在全球陷入经济危机时期，这种情况相当常见，当时有许多产托拖欠贷款，一些更透过脱售资产来解决财务问题。
5.没有阐明增长潜能
资讯不足，导致投资者无法真正了解相关产托的特质，从而不能与市面其他产托做比较。
产托的回酬率，也依该产托的增长方式而定，即透过内部增长，或者是收购方式。
产托管理人持续加强现有资产和鉴定资产潜能的能力，以及拟定合适的融资计划等等，都会影响产托的表现。
投资者往往会觉得，更低的回酬分配，是为了该产托未来的增长潜能。
因此，分析员和投资者在鉴定产托的增长潜能方面，面对着一定的挑战，即该为未来的增长潜能支付多少的溢价。
6.交易流通量偏低
交易流通量偏低，是投资产托的主要风险之一；尤其在大马，本地产托的规模并不会很大。
不过，近期已有一些规模比较大的产托加入大马市场。
如何仔细分析风险？
程宏扬指出，产托的回酬率压缩并非不好，因这意味着资本回酬（即股价）走高；不过，回酬率压缩之际，每单位股息（DPU）同时必须增加，才符合原有的回酬率。
“因为这表示收入增长，抵消了回酬率被压缩的冲击。至于DPU的素质，产托透过收购或资产提升来给予更高的DPU，会比调整租金所带来的DPU更好，因为产托管理公司无法控制租金的调整，这是以市况而定。”
他补充，另一个有助于提高DPU的因素，是产托管理公司进行再融资，惟此情况比较少见。
程宏扬也指出：“从单位持有者的角度，他们可根据正常化或市场平均回酬率（如在大马是4%），在长期内评估相关产托价值，而不是根据现有利率。”
“从产托管理公司的角度，在融资产托时，他们也可使用同样的方式。他们在收购一项资产时，必须确保根据正常化利率（而不是现有利率），该资产长期内是项合理的收购。”
单一或混合类型？
Khong&Jaafar集团公司董事经理艾尔文费南德斯表示，很多人认为混合类型的产托比较复杂，特别是散户。
他称：“但精明投资者（sophisticated investors）却偏爱混合类型产托，因为综合多类型的产业，意味着该产托包含更多元化的类型，或者说分散风险。”
“这从而降低投资者可能面对的波动情况。因此，此类型产托相当具吸引力。”
程宏扬认同上述看法，因为市场上有部分管理非常良好的混合类型产托，此类产托也确实给予稳定的回酬。
但他说：“问题是产托管理公司和投资者之间，并没有很透明化的沟通，那投资者该如何评估混合类型产托的风险呢？”
他补充，目前，本地未设有任何法律架构，规定产托管理公司必须公开哪类讯息给投资者。
“如果相关产托管理公司未自愿提供所需的资讯，投资者将面对评估和决议方面的问题。”
外资流入带动
此外，在欧元区市况疲弱和展望不明确之际，当地的资金也不断流入亚洲。
古玛说：“这些资金过去多流向悉尼、新加坡和香港，惟随着这些经济体的产业价已过高，他们因而探讨其他潜能市场，包括大马、泰国和印尼。”
“这些因素，一一对大马产托的主要平台———零售产业市场，带有非常多的惠利！”
因此，他预见本地会有更多产托加入本地股市，如在本地拥有多间零售广场的永旺（Aeon，6599，主板贸服股）、拥有国油双峰塔的吉隆坡城中城（KLCC），以及拥有许多办公楼和医院的森那美（Sime，4197，主板贸服股）等等。
产托种类多元化
古玛相信，本地未来会增添更多种类的产托，其中之一就是基建产托，尤其是南北大道（PLUS）。
“关于基建产托，我不认为南北大道（PLUS）会持续维持私有地位，它是个良好的产托机会，因其现金流量稳定，也将会是深受本地人欢迎的产托！”
再来，是英国和美国相当盛行的学生住宿产托，古玛披露，目前，伦敦是此类型产托规模最大的市场。
他也说：“还有就是教育产托。更多教育城的发展，如在赛城和努莎再也，显示着本地非常有潜能推出教育产托和学生住宿产托。”
国内可探讨新产托类型
基建产托
●机会 收入稳定 轻资产服务供应商 有效的成本管理
●例子南北大道（PLUS）旗下大道、国能水力发电厂、港口、机场等。
学生住宿产托
●机会 长期收入担保 群集式教育中心
●例子 赛城、努莎再也、Seri Iskandar
教育产托
●机会 学生人口逐渐增加 更多优质的私人和外国大学
●例子 依斯干达教育区、多媒体大学
城市化催化产托发展
大马产业机构（MPI）总执行长古马塔马林甘指出，商务产业市场（包括零售、办公室、酒店和医院），是本地产托成功主要平台。
他说：“近年来，随着平均收入和旅游收入增加，本地的零售产业市场也表现不俗。国内主要的地区的零售产业仍相当健全，大吉隆坡内的零售空间租用率介于80%至85%水平。”
他补充，“城市化”情况增加，也持续支撑我国的零售产业市场。
“大马2010年城市化比率是71%，这表示只有29%本地人居住在郊区。国内搬迁进度一直在加快，一旦比率达致75%，我们将被视为‘全面城市化’国家。”
他指出，人们主要搬迁到国内的3个主要地区，即雪隆、柔佛和槟城，他们大部分的年轻的专业人士。
“随着每年都有新的毕业生加入社会，这3区的人口一直在迅速增加。其中，雪隆的人口在10年内便增加了200万人，即从2000年557万人在2010年增加至720万人。”
他补充，捷运（MRT）系统的发展，也塑造就业率、扩大联系网络，沿着捷运路线的产业和土地，皆会受到带动。
亚洲产托强劲复苏
过去11年内，亚洲的产托市场取得非常大的发展；据亚太房地产协会资料，本区域的产托数量从2001年仅有的两项激增至133项（截至今年6月1日），市值也从20亿美元（61亿令吉）大幅扩大至1013亿美元（3089.6亿令吉）。
亚太房地产协会总执行长彼得米切尔表示，虽然这期间，各类型产托曾受2007/2008年的金融危机影响，但亚洲产托市场在香港和新加坡的领导下，已重新强劲复苏。
“随着亚洲退休基金进行改革，这给予区域产托市场进一步发展和扩大的机会。”
据亚太房地产协会旗下一项关于“亚洲退休基金对产业的重要性”的研究报告，在全球20大退休基金当中，有8个来自亚洲。
报告也指出，亚洲的退休基金预计资产会在2006至2015年期间倍增，并且会在2020年增加至超过4.3兆美元（13.1兆令吉）。
彼得说：“然而，亚洲的退休基金，目前却鲜少将产业纳入它们的投资组合。
相比之下，西方国家的退休基金，一般上会有7%至10%的管理资产（AUM）是投资在产业方面。”
“这是因为，许多亚洲退休基金采纳比较保守的投资方式，即多专注在比较有保障的国内固定收入产品。”
基金不熟悉暂却步
他披露，随着老年人口迅速增加、退休计划的覆盖率较低及整体经济环境因城市化而转变，亚洲退休基金也正经历相当大规模的改革过程。
“持续专注投资低回酬的固定收入资产，将可能导致这些亚洲退休基金未来难以应付对老年人口的义务。”
他补充，这也是如今可看见一些亚洲退休基金，包括大马的雇员公积金局（EPF），开始将更多资金投入在产业方面的原因。
但彼得也称，对产业资产类型不熟悉、产业缺乏如其他资产类型的基准来做比较、资讯不足和缺乏技巧，是阻碍许多亚洲退休基金投资产业的原因。
“一旦有了能提供相关工具、风险管理和资讯的管道及产业业者积极提高退休基金的信心，后者自然会投资产业资产，产托从而具备良好的增长机会和潜能。”
南洋商报
