業者說觸底啦！國行之前接連出手降息，各銀行房貸利率也緊跟下降，陸續推出更低的房貸優惠以搶攻房貸商機。不少房貸族近來最關心的議題大概是怎麼貸款最省息？
利率創新低，除讓房貸戶引發“轉貸潮”之餘，也牽動民眾的購屋神經，將原本在門外觀望的投資者“吸”進房市。
然而，在產業復甦消息“敲鑼打鼓”、浮動利率房貸變搶手、市場高呼：“房貸族是最大受惠者！”的同時，想著“錢”進房市的民眾是否想過，垂頭喪氣的利率也可能隨經濟復甦有朝一日恢復趾高氣揚？
利率有潛在上揚風險
ING保險首席投資員王銘元預計，大馬經濟明年恢復增長。當該情況發生，利率可能會提高，同時強調民眾須理解通膨率不可能長期保持在低水平，必定會捲土重來，基於目前的短期利率空前低，民眾更應對利率變動保持謹慎。
他直言不諱，貸款利率越低越好、房貸率將保持低，甚至更加低、目前每月還款“負擔得起”，以及可在其他地方取得更低利率都是民眾當前的融資偏誤！而民眾典型與不足的借貸觀念是習慣性根據現有財務狀況來衡量貸款的攤還能力。
“事實上，民眾必須釐清，房貸率‘重設’是一個陷阱且難預測，房貸率不會永遠處於低水平，倘若本身貸款屬浮動利率貸款，房貸付款將受波動。”他提醒，許多人非常專注目前的低貸款利率，卻沒有預見利率潛在上揚的風險。
精明財務規劃3步驟
他指出，精明財務規劃第一步是設立目標，並瞭解財務目標不能超越本身的風險承擔度；第二步是多元化投資，避免把所有資金投注在同一籃子，因為不同投資品有不同市場，此舉將有助於多元化風險；第3步是儘量掌握確定性。
“投資往往受‘不確定性´牽制，反而是投資者應設法降低這些不確定風險，其中貸款利率波動就是財務規劃的不確定因素之一，想要買房子的無殼族最好衡量自己的還款能力再下手。”
他認為，在理財過程中，除銀行存款、租金收入、保險工具外，貸款也是關鍵的資金來源管道，以通過存款、債券、股票、產業投資，來達到退休、教育、保障與財富累積的目標。
固定VS浮動=各有千秋
究竟固定還是浮動利率貸款配套有利可圖？顯然兩者“各有千秋”，投資者反而胥視本身的目標與條件來掌握彼此的優勢。
ING保險首席營運員伊索披露，選擇固定利率房貸的好處在於利率完全透明化（期限高達30年）、無須擔憂利率波動、在能夠於預定期限內還清貸款下助於節省時間、且提供具彈性的“儲值（Top up）”
工具，惟壞處是當貸款配套的浮動或基貸率下滑，利率將保持不變。
浮動利率適合短期貸款
針對浮動利率貸款，他認為，比較適合尋求短期貸款的人，因為開始的負擔輕，儘管如此，他不忘提醒，貸款額可能因利率走高而增加。
浮動利率可以選擇性啟動提取還款功能（redraw facility），然而，在還款期限可能遭延長下，結果可能導致無法在預定期限內還清房貸，而且，一旦貸款處理不好，或面臨很多問題，以及缺乏便利性。
伊索強調，民眾在貸款前必須區別兩種類型利率，即受國家銀行利率政策、流動性與通膨預期等因素主導的短期利率，以及受固定收入市場主導的長期利率，同時在選擇浮動利率貸款前必須清楚，利率是依基本貸款利率（BLR）還是銀行同業拆息市場（KLIBOR）來定，畢竟有關的利率將隨市場利率波動，並影響房貸。
“雖然在利率下跌時，浮動利率貸款者可享有更少的每月付款，但是，在利率上漲時，貸款者不知不覺得付出更多‘血汗´錢。”他補充，升息期間是採浮動利率房貸客戶最痛苦的時候，因為隨國行升息時，民眾付出的房貸利息就會更高。
固定利率減少不明確性
基本上，住屋貸款期限若達5年以上，最好選擇具有固定房貸支出特性的固定利率房貸，避免持續升息的風險，做好家庭財務規劃。
伊索說：“利率固定在某水平，意味可清楚知道每個月的房屋貸款數額，以為前路未雨綢繆。”
此外，王銘元認為，精明的財務規劃往往與管理風險息息相關，一些不確定因素可管理但一些不能，因此，建議民眾不妨利用固定貸款利率來減少不明確性，尤其涉足長期貸款的房貸。
詢及如果民眾購買多項產業，是否應結合浮動與固定利率貸款配套來分散風險時，伊索回應，對於散戶而言，這概念並不合適，因為這將複雜化貸款問題，除非本身的資產高達1000萬至2000萬令吉。
“一般上，若擁有多項產業，大部份人傾向選擇固定利率配套，主要是不太能承擔太大的波動。”
須清楚未來還款能力
ING保險房屋貸款主管林吉基認為，民眾在選擇貸款產品以前，應考慮下列3項因素，包括如何償還未來10至25年的貸款、分期付款的預付金多寡、若突發情況發生，是否需進行第二次貸款？
他指出，目前利率的確是前所未有的低，看起來負擔輕，但長遠來看，這“可負擔”因素或受利率走勢波動而動搖，所以，房貸族首要考量因素是，必須清楚本身還款能力，這進而牽動另一問題：是否能夠承受未來利率波動？
“民眾應瞭解自身的預算，再通過財務規劃來選擇貸款產品。”他舉例，如果民眾不能承擔未來波動性，就應選擇固定利率產品。
他也提到，民眾必須清楚自己能夠支付多少預付金，是否有足夠現金來應付產業估價費等其他費用？
若沒有足夠現金，就應選擇“零門檻”貸款產品，讓相關財務機構承擔這些費用，自己則只承擔預付款。
勿因利率優惠衝動買屋
所以，即使利率低，民眾仍應試算收入與房貸支出比率，不要僅憑利率優惠就衝動買屋，以免未來房價或利率波動，損失更大。
根據調查，一般家庭開銷比重如下：消遣、娛樂與教育（13%）、醫療保健與費用（3%）、公用開銷（4%）、交通與通訊（15%）、衣褲與鞋類（13%）、食物（23%）、房屋貸款（26%）。
這項數據反映，房屋貸款在日常生活中扮演舉足輕重角色，也是財務規劃的一部份，民眾應更有效地管理貸款成本，以達到更高的理財效益。
租屋或買屋？三思後行
王銘元坦言，無論市場情況如何，產業乃是民眾理想的長期投資選擇，只是精明的投資方式應避免不確定性因素影響投資與借貸成本。
“民眾在購買產業前更應三思而後行。為何租屋？為何買屋？都是必須認真考慮的目標。”
伊索披露，如果民眾迅速需要住所、住的期限不明確、能夠預付的成本較少，也不想承擔維修與修理費，可考慮租房；置產則可為通膨作護盤、發揮潛在資本增值，同時能夠持產業主權，為自己擁有的產業付款。
他直言，租屋猶如為他人房子還款，長期而言，購買屋子有助於抗通膨，所以是較明智之舉。
保險公司搶攻房貸規劃市場
另一方面，隨商業模式轉變，保險公司已日漸扮演了財務顧問角色，基於貸款是財務規劃一部份，進而推出房貸配套。
王銘元坦言，保險業者因資金來源較穩定，有能力規劃固定利率房貸。
這間公司是數家保險公司有提供房貸配套的公司，大馬是為數不多的國家中，能夠提供固定利率房貸的國家，因而看好大馬市場的房貸潛力。
據他瞭解，中國與香港皆沒有固定利率的貸款服務，只有台灣才有相關服務。他強調，房貸服務只是公司資產的一小部份，不超過10%。
這間公司自今年1月以來，固定利率貸款配套的利率水平處於4.85%，並按月對此評估。
國人“購屋能力”攀頂峰
根據馬銀行研究，隨著利率降至5.5%的近10年低水平，房貸率現介於3至3.5%（因借貸者以基本借貸率負2至2.5%鎖定貸款），負擔能力達到頂峰，房屋負擔能力比率現處於4.82倍高峰，遠比2006和2007年的3.57倍和2.43倍為高。
馬銀行研究指出，大馬的低利率或於2010年杪方逐漸調高，在低利率仍將保持一段長時間下，已刺激產業市場的購興，預期一些借貸者將繼續藉此機會進行再融資或貸款購置產業。
產業銷售3年內有望續增
產業向來是抗通膨最佳選擇之一，隨著現有房貸利率僅較12個月定期存款2.5%高出50至70基點，加上良好的租金回酬，以及負擔能力的提昇，預計產業市場未來2至3年仍有望延續近期銷售額增長趨勢。
馬銀行研究指出，銀行在近期產業需求走揚下扮演推手角色，相信在產業發展商創新行銷活動持續、低房貸利率托高負擔能力、住宅產業價格觸底反彈等因素支撐下，首要市場銷售的迅速增長勢頭將獲得延續，整體產業市場前景趨向樂觀。
經濟不明朗和全球股市崩潰，促使買家在2008年下半年開始對產業市場卻步，但隨現金回扣、免律師費、印花稅等獎掖措施，買氣開始在今年首季凝聚，促使一些發展商的銷售在6個月內突破10億令吉，產業發展商創新和成功的行銷活動料延續至2010年。
馬銀行研究表示，鑒於住宅產業市場前景改善，他們樂觀看待未來12至24個月基本借貸率將保持低迷。
選房貸要貨比三家
另外，一名本地銀行家認為，民眾在選擇貸款以前不妨貨比三家，事實上，在各銀行房貸愈推愈低的高度競爭下，一些銀行如國貿與渣打銀行都有推出具吸引力的貸款優惠方案，房貸戶大可仔細比較。
她坦言，一些保險公司向來有提供誘人的固定利率房貸配套，貸款期限不一，不管國行升息幾次，利息支出並不會增加，民眾不妨考慮。
儘管如此，她提醒，部份號稱固定利率的房貸方案，其實也有分階段，例如第一年固定的利率和第二到五年都不同，平均起來並不一定會比銀行分段式浮動計息的房貸方案划算，想要申請的房貸戶得先比較清楚。
轉換房貸要留意“違約金”
此外，她指出，房貸“搬家”要特別注意是否需額外支付“違約金”，最好先留意當初簽定的房貸合約條款，避免付出的違約金比省下的利息還多，反而得不償失，勞民還要傷財。
違約金條款一般出現在“前低後高”的房貸利率產品，以第一年超低利息吸引民眾申辦房貸，第二年則會提高加碼利率，並以浮動利率計算，貸款人若提早還清可能需承擔違約金。
她建議，民眾若有意替房貸“搬家”，大可先跟銀行爭取降息，一些銀行有免費提供轉貸相關手續費，然而房貸戶不只要評估利率優惠，也要仔細計算整體平均利率。
她認為，房貸族選擇房貸商品時，應以家庭財務規劃為首要考量，同時評估目前住屋需求年期，若在3年內考慮售屋或換屋者，轉貸對民眾的效益較不大；但若有5至10年或以上的長期住屋需求者，可選擇固定利率房貸，避免房貸支出隨著利率調升而增加。
星洲日報／投資致富
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