你好。我有些困扰。
我今年57岁，公司前景不好，随时面对失业，目前我没负债。
退休后基本开销大约3800令吉，公积金76万1000令吉，定存55万令吉，一间市价18万令吉公寓自住，租赁地契，还有大约50年。基本退休应该是没问题。
如果我用现金价值购买租金回酬利高的新山关卡房产行得通吗？
只是想到房产价值会提升，现金价值会贬值，现在购买以后留给孩子至少还是升值的。
但想到退休金少了一半，会太冒险了吗？因为退休后没想过要孩子负担我的费用，想要做个有自尊的退休老人。
希望能得到你的宝贵建议。谢谢。
蔡女士
答：
蔡女士你好，关于你的询问。
如果计算你现在57岁退休，退休后每月开销为3800令吉，计算每年通货膨胀的5％和活到80岁，你大约需要130万6452令吉作为你23年的退休生活，以你目前的资产131万1000令吉是足够的（还没有包含自住和尚有50年的公寓）。恭喜你可以财务上无忧无虑的退休生活。这里也同时假设你已经做好的财务保障的设立，尤其是医疗、严重疾病、意外和老人残疾的保险保障，最少至80岁或以上，同时避免掉入任何投资圈套，否则一样可以拖垮你充足的财务状况，最后需要继续工作和仰赖孩子的支持。
投资新山关卡房产2考量
关于是否应该考虑投资于新山关卡房产，这里需要考量有两项：一、你是否熟悉新山市场，做足了研究功课，同时还听了不少当地人和专业的意见，附近的租金是否客观。之前，柔佛房屋市场确实供过于求，需要去了解现在和未来需求可以消化之前的过度供应；二、房产是属于非流动资产，也就是不容易转换成现金的投资工具，买卖不容易。进入退休的人士，基本上需要80％或以上的流动性和保守的资金／投资。房产确实可以跑赢通货膨胀，但是最关键还是地点，没有比地点更重要了。
可申请灵活贷款 须购买MRTA
如果有投资房产的经验，做足了功课，又坚持要拥有一间实物投资收租金，那么可以考量向银行申请灵活贷款（Flexi Loan），因为你有很多流动现金，可以非常容易得到贷款，不需要动用你的现金和公积金（心安），同时你可以非常自由调动你的现金来还贷款，比如你把现金放入低于你借贷的数额（如果放入现金等于贷款数额，贷款户头就会结束），你的利息基本可以忽略，需要钱时再把钱从Flexi Loan户头提出，这时贷款利息又开始启动，这就是灵活贷款的好处，但是每间银行的贷款条款稍微有不一样，一直跟进时代变动而变更，可以去比较，拿最适合你的，同时别忘了购买递减式房屋贷款保险（MRTA），避免把债务留给子孙。当你的房产有租金，就用租金去支付贷款数额。当你的这一间房产有稳定租金收入，基本可以应付超过75％或以上的每个月贷款数额时，就可以考量复制同样的手法购买第二间房产。
如果要走比较保守路线的话，可以考量购买产托（REITS），流动性高，好像随时可以买卖多或少，同时有非常稳定的租金，还有专业公司／人士管理。这是一种懒人房产投资方式。
亚洲产托回酬诱人
亚洲的产托回酬是非常吸引人的，前景也非常光明，尤其是超级大城市比如吉隆玻、新加玻、香港、上海、悉尼等等。产托种类也是有讲究的，比如目前非常火热的是零售（Retail）和工业（Industrial），而医疗（Health Care）和工业比较不受市场好坏影响，同时租客合约都是长期的。暂时避开办公室产托，因为现在疫情后，大家办公（和生活）方式有变，可以无需办公室，就可以随时随地办公，同时居家办公也变成新工作方式，多以对办公室需求少了很多，除了少数黄金商业地段之外。
至于选择哪一种，或同时拥有两种，都应该是根据你的投资喜好，接受度和经验来决定。
关于说目前工作不稳地，其实，最坏没有工作，可以考量找自己兴趣，善用之前累计的经验和人脉，而又轻松的工作来做。现在无所事事的退休人士风险最高，太得空反而无聊，胡思乱想，闲出病来，但是不管如何，做你喜好的和让自己有寄托就对了，这一点你最清楚。
最后，祝福你，退休快乐，同时投资大赚。
