产业是否是一个良好投资?

财富锦囊: 产业是否是一个良好投资？ 2008/10/06
●郑汉聪 大华银行（马）个人财务服务部门高级主管

如果询问这段期间投资在股市中蒙受重大亏损的任何客户，他们如今最大的期望是什么时，相信大部份受到询问的客户会说，如果两年前多买一间满家乐共管式公寓或是吉隆坡城中城地点漂亮的服务公寓单位，那就好了。

所以，产业看来是一个很好的投资！

产业价值好像不断地在增值，而更重要的是，产业还是摸得着的有形资产。

有形资产不断增值

真的，如果你拥有能力以及投资地点正确的话（正如上周所提到的情况一样），产业确实是很好的投资。

让我们来讨论产业投资。对于马来西亚而言，产业投资并不是一件新鲜的事情。

有一批的客户他们只投资在产业，其他的他们一概不投资。至于一些富有的个人，他们甚至结合起来一起发展一些小型的产业计划！

为何产业会成为这么多人钟爱的对象呢？

有一点人们可能不完全明白的是，产业投资是属于杠杆。

在大部份的情况下，投资者在购买产业时，不会缴付100%的钱。

大多数的人都会贷款。举个例子，如果你贷款80%，那么，１００万令吉房子实际上你只付出20万令吉头期钱。

其余的80%是通过分期付款方式支付。

这就是所谓的杠杆，在这样的情况下，你只付出最少的代价便可以“拥有”价值比你付出更高的东西。

现金流成最主要风险

对于非常认真的产业投资者而言，只缴付5%至10%的头期钱，其余的通过贷款支付，是一件非常普通的事情。

支付10%头期钱，杠杆比是10倍！这意味着如果你从有关产业中赚钱10%的盈利，那么杠杆比将相等于10乘10%或100%减去借贷的成本。

相反的，如果这样的计算法成立的话，要是你脱售产业的价格低过你购买价10%的话，你所收到的钱将不够支付你未偿还的贷款。

在这样的情况下，你将使去你的头期钱再加上所有的成本。因此杠杆的最主要风险便是现金流。

胥视财务状况

只要你的财务情况良好的话，尽可能持有关的产业。只要租金率不错，你便可以还你的供期。不过，如果你不能偿你的分期付款，那么，问题就来了。就好像美国那样，贷款人无法偿还贷款，债权人就会充公房屋以及拍卖有关产业，以追回欠款。

杠杆因素小钱盈利

平均而言，产业贷款持续7年至8年，一些的期限甚至是达到20年或30年。

在这7年或8年期间，几件事情可能会发生，而其中一件事情便是将产业脱售。

另外一些情况，便是时间久了，一个人赚钱能已经提高，这使到他可以提前一笔过还清债务，进而降低债务的负担。

一些人持有产业的期限只有两年到三年期限而已。

一些人在共管式公寓推介时买了一个单位，过后，在三年交屋时，可能发现脱售会有利可图，特别是在这几年期间屋价已经不断地增值。

在这样的情况下，杠杆因素实际上意味着，客户只用小部份的钱，便可以取得盈利。

在上述的例子中，让我们假设，在3年内屋价值已经增值至120万令吉。

初步投资的总投资成本为20万令吉，再加上其他成本，以及3年来周转分期付款。

根据头期钱的付款（当然必须加入周转利息、律师费以及其他等），这一投资可以取得的盈利为20万令吉，或是100%。

南洋商报