節息積財（完結篇）
配套利息偏高
再融資房貸省成本
利率隨著經濟狀況而變動，不同時期簽下的房屋貸款利率各異，例如上世紀90年代金融風暴期間，房貸利率可能高達雙位數。
如果現今支付的房貸利息成本重，應該再融資（Refinancing）嗎？
賴瑩希望透過電子咨詢系統，打造OSM成為國內首屈一指的房貸專家。
國家銀行定下的隔夜官方利率（OPR）現今企于3.5%，商業銀行的基本貸款利率（BLR）則是依隔夜官方利率而變動，現為介于6.75%。
但以現有利率水平而言，許多銀行因為借貸成本差距，難以依循客戶要求，降低過去簽下的房貸利率。
房貸咨詢賴瑩建議，目前仍在繳付高利率房屋貸款的消費者，應該申請房貸再融資（Refinancing）配套，除了節省利息成本，也能調整現金流管理。
她指出，貸款者的現金流需求及財務管理，可能隨著職業、年齡及家庭負擔等的不同而改變。
她舉例說，從前是打工族，現在改行做生意的商人，配合經商現金流需要，可能需要彈性更高的房貸。
應考量便利彈性
市場大部分房貸配套賣點之一，是允許貸款者在有能力時，繳付更高房貸金額以減低未付欠款總額，進而減少未來應繳利息。
一些以房貸便利及彈性作賣點的配套，提供貸款者提領房貸戶頭內預付款額的便利。
這些便利，有者只是象徵式收費甚至零收費，有者需要當事人提早通知、親自到櫃檯處理等，視不同金融機構及配套而定。
經商者在選擇房貸或再融資房貸時，這些彈性及便利應在考量之內。
但是，時間、精力和資訊管道有限，往往限制消費者選擇最適合個人需要的房貸。
除了親力親為、貨比三家，消費者可選擇咨詢房貸經紀或顧問，讓后者代物色房貸配套。
市場上不乏房貸咨詢公司，但不少只和數家金融機構掛斷，房貸資訊不完整，也存潛在利益衝突。
賴瑩就是發覺消費者常無法獲得全面房貸資訊，因而成立OSM，以獨立顧問形式，針對市場不同銀行推出的各類所有貸款，提供消費者更全面的資訊。
OSM旗下顧問，主要針對客戶的貸款或再融資要求，提供分析及咨詢、縮減貸款、營運資本管理等服務。
一站式咨詢
明智選擇合適配套
時間、精力和資訊管道有限，往往限制消費者選擇最適合個人需要的房貸。
以獨立顧問形式提供房貸咨詢服務，在市場上可說相當新鮮。
賴瑩不諱言，公眾對此類獨立咨詢了解不深入，因此目前致力提高公眾認知及注重品牌宣傳，預期仍需時2至3年才能獲得公眾普遍認識。
她的公司OSM，從聘請顧問及分配佣金的傳統經營開始，期間不斷創新經營模式，如今更電子化咨詢系統，透過個人特許經營方式擴大業務版圖。
她透露，消費者在尋求咨詢、確認房貸配套后，著手申請貸款時才支付30令吉的手續費。
“30令吉的咨詢收費主要供配套調查、手續費、后續等開銷。”
OSM得以提供低收費，關鍵在于旗下房貸顧問群主要收入仍源自銀行、保險公司等，所提供的佣金。
物色新市場
特許經營擴業
目前仍在繳付高利率房屋貸款的人，應該申請房貸再融資配套，以節省利息成本及調整現金流。
目前，OSM旗下共有50名顧問提供咨詢服務，主要集中在巴生谷。
賴瑩計劃，旗下顧問可在2年內，增至3000名。
除了雪隆區，她也計劃，逐步開拓柔佛、檳城及沙巴州，這些不乏產業發展計劃、而且以傳統房貸經紀為主的市場。
她的目標，是透過特許經營方式，在國內各地設立OSM據點（OSM Point），讓消費者隨處可獲得專業諮訊。
OSM向來沒有限制咨詢個案的房貸額高低，惟隨著獨立咨詢的作業方式在金融機構、產業發展商等推舉人（referal）間相當受落，賴瑩除了擴大業務規模，也致力物色新市場。
她透露，早前已獲“我的第二家園計劃”（MM2H）負責單位批准，向MM2H旗下認可代理的外籍客戶提供房貸咨詢，進一步擴大市場。
注資10萬
跟進趨勢設電子咨詢
認清市場趨勢及電子化的重要性，賴瑩早前注資近10萬令吉，開發網上咨詢系統OSM電子咨詢（e-consultant），讓註冊用戶透過網上平台作業，同時減少紙張作業及簡化流程。
“網站仍在測試階段，預計今年底可正式啟用。”
她指出，OSM扮演提供網上平台的角色，讓不同單位的註冊用戶上載、管理並使用相關資料，例如上載房貸配套資料、調查咨詢個案進展等。
而且配合不同用戶群，她也推出不同收費配套，使OSM逐漸改變經營模式至個人特許經營，主要收入來自網站用戶月費及個案處理收費。
她放眼，透過電子咨詢系統，打造OSM成為國內首屈一指的房貸專家。
“房貸咨詢行業確實能賺到錢，只要有努力、有付出，就能取得收獲，因此許多人不介意繳付月費，使用系統資訊。”
而且，OSM多年來已有一定客源，因此更具條件向銀行、保險公司爭取旗下顧問的佣金分配。
為了確保旗下顧問保持中立、提供中肯資訊，賴瑩也經常提供培訓及考試，評估顧問專業水平之余，也加強他們的道德操守。
中國報
Sunday, October 05, 2008
Saturday, October 04, 2008
李兆基分享“致富基本法”
李兆基分享“致富基本法”
香港著名實業家、綽號“四叔”的李兆基，因為享有“香港巴菲特”美譽和過千億港元身家，而常常成為熱門新聞人物。人們不免好奇，這位有著傳奇經歷的富豪是如何發達，又是怎樣走上熱衷慈善之路的呢？
李兆基早前現身上海復旦大學，為自己捐資興建的“李兆基圖書館”揭牌，更向眾多滬上師生講述了他的慈善之心，親授了他的成功之道。
致富：選對行當不早婚
談起自己今天取得的成功，年過八旬的李兆基卻是謙遜不已。
“假如大家不介意我的庸俗，我願意與你們分享我的四個‘致富基本法’。”
面對幾百名復旦大學的大學生，李兆基大談“青年致富成功之道”：首要的一點自然是“刻苦耐勞，勤奮努力”；其次，經濟未定，不宜早婚，這一點和李兆基從小所受的傳統教育不無關係；第3，最重要先找到“第一桶金”，然後以錢賺錢，才容易致富；第四，則是經常挂在李兆基嘴邊的一句話——“男怕入錯行，女怕嫁錯郎”。
四叔笑稱，其營商致富“功夫”中的最重要一招，便是不要過早成家立室，避免創業受到家庭影響。他自己年輕時就是以事業為重，直至三十多歲才結婚。
而提到自己這幾年來在中國屢屢捐款過億的大手筆，李兆基相當低調，他這樣說：“我只是一介商人，故此事事都要講求‘投資回報’，例如今天捐款給學校，受益者不獨是學生本人，更可相傳至下一代以至整個社會，是值得的投資，是很好的回報。”
星洲日報／財富廣場／致富路上‧2008.09.20
香港著名實業家、綽號“四叔”的李兆基，因為享有“香港巴菲特”美譽和過千億港元身家，而常常成為熱門新聞人物。人們不免好奇，這位有著傳奇經歷的富豪是如何發達，又是怎樣走上熱衷慈善之路的呢？
李兆基早前現身上海復旦大學，為自己捐資興建的“李兆基圖書館”揭牌，更向眾多滬上師生講述了他的慈善之心，親授了他的成功之道。
致富：選對行當不早婚
談起自己今天取得的成功，年過八旬的李兆基卻是謙遜不已。
“假如大家不介意我的庸俗，我願意與你們分享我的四個‘致富基本法’。”
面對幾百名復旦大學的大學生，李兆基大談“青年致富成功之道”：首要的一點自然是“刻苦耐勞，勤奮努力”；其次，經濟未定，不宜早婚，這一點和李兆基從小所受的傳統教育不無關係；第3，最重要先找到“第一桶金”，然後以錢賺錢，才容易致富；第四，則是經常挂在李兆基嘴邊的一句話——“男怕入錯行，女怕嫁錯郎”。
四叔笑稱，其營商致富“功夫”中的最重要一招，便是不要過早成家立室，避免創業受到家庭影響。他自己年輕時就是以事業為重，直至三十多歲才結婚。
而提到自己這幾年來在中國屢屢捐款過億的大手筆，李兆基相當低調，他這樣說：“我只是一介商人，故此事事都要講求‘投資回報’，例如今天捐款給學校，受益者不獨是學生本人，更可相傳至下一代以至整個社會，是值得的投資，是很好的回報。”
星洲日報／財富廣場／致富路上‧2008.09.20
富翁富婆擁有的九大特質
富翁富婆擁有的九大特質
* 財富廣場
2008-09-13 20:59
有錢總是好事情，但不是每個人拼死拼活地賺，就一定可以成為富翁、富婆——想成為有錢人，一定要具備某種人格特質，缺乏這種條件的人很難發財。那麼，眾多富翁、富婆具有什麼樣的特質呢？
浪漫
想成為富翁，一定要有非常強烈的賺錢慾望。而現實的金錢，也是用來滿足個人慾望的。羅曼蒂克的人為了實現人生的夢想，也就充滿了鬥志，這鬥志就是激勵賺錢的最大動機。因為，只有賺大錢，才能實現“美夢”。
很小氣，但懂得施捨
越有錢的人越小氣，賺過錢的人才知道賺錢的困難，但他（她）們一定懂得適度“施捨”，因為施捨也是賺錢的重要手段。白手起家的人，一定待己儉樸，一條毛巾可以用到破，一塊香皂可以磨到完，但他知道賺錢是靠大家一起完成的，因此，他絕對樂於與他人分享。
有女人緣
想賺錢的男人，身上會散發一種說不出來的吸引力，他們充滿活力，熱心、勇敢、謙虛，這些也同樣是激勵個人賺錢慾望的要件。具備這種吸引力的男人，是周圍女性的關注焦點。或者說，有發財相的人，一定有女人緣。而有強烈賺錢慾望的人，一定天天充滿幹勁，抬頭挺胸、勇往直前且虛懷若谷，待人客氣，謙虛有禮，這種人一定受女性歡迎。
富翁靠膽識，富婆靠魅力
男性和女性致富的方式不太一樣。男性賺錢靠的是勤奮工作、充滿活力、勇於冒險。當今社會形態則是講究公關、人際關係，女性溫柔、體貼、亮麗的特質反而比男性更易於開拓事業、發財致富。很多舞廳、酒廊的女經理，就非常懂得這種道理，週旋於男客人中賺得大錢。
不滿現狀
如果你已習慣朝九晚五的上班族生活，整天上班、下班，日復一日，任憑歲月消逝，你一定成不了富翁。一個積極想要賺錢的人，絕不以溫飽為滿足，一定想要讓生活多彩多姿，天天充滿賺錢的活力。具備了這個要素，再壞的天氣，再苦的工作，你也會心甘情願地去做。而當你養成了這個賺錢“習慣”後，財富自然愈來愈多。
窮怕了就愈想發財
社會上的大富翁，出身背景往往呈現兩極化，不是繼承祖業的企業家第二代，就是從小貧困、白手起家的創業者，而後者的能力和累積財富的持久力大多優於前者。這充份說明，一個生長在貧窮家庭的小孩子，因為窮怕了，所以有著比一般人更強烈的賺錢慾望。
太聰明，往往賺不了大錢
按常理分析，越聰明、會讀書的人，就應該越能賺錢。然而，事實上，有智慧的人往往囿於理論，不善計謀，“智慧”反而成為賺錢的障礙。賺錢不能光靠理論，一定要親自實踐，不要在知識的象牙塔裏做白日夢。如此，行行都能出狀元。
要動，不要害羞
一般人想要賺錢，也一定要勤於“動”，不管你是一個小業務員或是修車技術工，平常勤於與人“互動”，讓人際關係活躍起來，賺錢的機會自然較多。賺了錢之後的投資理財行為也一樣，投資是“動”，儲蓄是“靜”。如果只是儲蓄，所賺利息常被通貨膨脹吃光，是積不了財的。在“動”的過程中，要特別記住不要害羞，不要怕沒面子。你要大膽、樂觀地試試看，這嘗試的過程，不僅讓你體會人生百態，也讓你領悟賺錢的方法。
充滿自信心和好奇心
如果你一點自信都沒有，總覺得長得太矮、體重太胖、口才不好、肌肉不結實、年紀太大，那麼，你永遠也追不到心愛的女友。賺錢也一樣，想要致富，不僅要充滿自信，更要充滿好奇心。好奇是人類生活進步的原動力，是一種創造力，也是一種魄力，有了這種魄力就會去做投資、冒險，而這種行為正是致富的主因之一。
億萬富豪大多年輕有為
全球許多億萬富豪年紀輕輕便事業有成。美國福布斯網站發佈的數據顯示，在全球1125名億萬富翁當中，至少有73人未完成大學或高中課程便中途離家創業。著名的例子有微軟創辦人蓋茨、戴爾電腦創辦人戴爾、拉斯維加斯金沙集團行政總裁阿德爾森及維珍航空創辦人布蘭森等。
星洲日報／財富廣場／財富教師‧2008.09.13
* 財富廣場
2008-09-13 20:59
有錢總是好事情，但不是每個人拼死拼活地賺，就一定可以成為富翁、富婆——想成為有錢人，一定要具備某種人格特質，缺乏這種條件的人很難發財。那麼，眾多富翁、富婆具有什麼樣的特質呢？
浪漫
想成為富翁，一定要有非常強烈的賺錢慾望。而現實的金錢，也是用來滿足個人慾望的。羅曼蒂克的人為了實現人生的夢想，也就充滿了鬥志，這鬥志就是激勵賺錢的最大動機。因為，只有賺大錢，才能實現“美夢”。
很小氣，但懂得施捨
越有錢的人越小氣，賺過錢的人才知道賺錢的困難，但他（她）們一定懂得適度“施捨”，因為施捨也是賺錢的重要手段。白手起家的人，一定待己儉樸，一條毛巾可以用到破，一塊香皂可以磨到完，但他知道賺錢是靠大家一起完成的，因此，他絕對樂於與他人分享。
有女人緣
想賺錢的男人，身上會散發一種說不出來的吸引力，他們充滿活力，熱心、勇敢、謙虛，這些也同樣是激勵個人賺錢慾望的要件。具備這種吸引力的男人，是周圍女性的關注焦點。或者說，有發財相的人，一定有女人緣。而有強烈賺錢慾望的人，一定天天充滿幹勁，抬頭挺胸、勇往直前且虛懷若谷，待人客氣，謙虛有禮，這種人一定受女性歡迎。
富翁靠膽識，富婆靠魅力
男性和女性致富的方式不太一樣。男性賺錢靠的是勤奮工作、充滿活力、勇於冒險。當今社會形態則是講究公關、人際關係，女性溫柔、體貼、亮麗的特質反而比男性更易於開拓事業、發財致富。很多舞廳、酒廊的女經理，就非常懂得這種道理，週旋於男客人中賺得大錢。
不滿現狀
如果你已習慣朝九晚五的上班族生活，整天上班、下班，日復一日，任憑歲月消逝，你一定成不了富翁。一個積極想要賺錢的人，絕不以溫飽為滿足，一定想要讓生活多彩多姿，天天充滿賺錢的活力。具備了這個要素，再壞的天氣，再苦的工作，你也會心甘情願地去做。而當你養成了這個賺錢“習慣”後，財富自然愈來愈多。
窮怕了就愈想發財
社會上的大富翁，出身背景往往呈現兩極化，不是繼承祖業的企業家第二代，就是從小貧困、白手起家的創業者，而後者的能力和累積財富的持久力大多優於前者。這充份說明，一個生長在貧窮家庭的小孩子，因為窮怕了，所以有著比一般人更強烈的賺錢慾望。
太聰明，往往賺不了大錢
按常理分析，越聰明、會讀書的人，就應該越能賺錢。然而，事實上，有智慧的人往往囿於理論，不善計謀，“智慧”反而成為賺錢的障礙。賺錢不能光靠理論，一定要親自實踐，不要在知識的象牙塔裏做白日夢。如此，行行都能出狀元。
要動，不要害羞
一般人想要賺錢，也一定要勤於“動”，不管你是一個小業務員或是修車技術工，平常勤於與人“互動”，讓人際關係活躍起來，賺錢的機會自然較多。賺了錢之後的投資理財行為也一樣，投資是“動”，儲蓄是“靜”。如果只是儲蓄，所賺利息常被通貨膨脹吃光，是積不了財的。在“動”的過程中，要特別記住不要害羞，不要怕沒面子。你要大膽、樂觀地試試看，這嘗試的過程，不僅讓你體會人生百態，也讓你領悟賺錢的方法。
充滿自信心和好奇心
如果你一點自信都沒有，總覺得長得太矮、體重太胖、口才不好、肌肉不結實、年紀太大，那麼，你永遠也追不到心愛的女友。賺錢也一樣，想要致富，不僅要充滿自信，更要充滿好奇心。好奇是人類生活進步的原動力，是一種創造力，也是一種魄力，有了這種魄力就會去做投資、冒險，而這種行為正是致富的主因之一。
億萬富豪大多年輕有為
全球許多億萬富豪年紀輕輕便事業有成。美國福布斯網站發佈的數據顯示，在全球1125名億萬富翁當中，至少有73人未完成大學或高中課程便中途離家創業。著名的例子有微軟創辦人蓋茨、戴爾電腦創辦人戴爾、拉斯維加斯金沙集團行政總裁阿德爾森及維珍航空創辦人布蘭森等。
星洲日報／財富廣場／財富教師‧2008.09.13
借貸疑問釐一釐
借貸疑問釐一釐
* 財富廣場
2008-09-20 19:36
“借錢”常常給人負面印象，有不少人誤解借錢這回事，特別是在目前利息低企情況下，借錢不單可令不少人減輕短期財務壓力，若拿捏得當，更可用來補抓投資機會。有鑑於此，本期《理債通》針對時下最常見的借錢疑問一一解答，希望這些常識能解惑外，還可趁機協助降低其他債務。
1．我應該選擇哪個貸款計劃？
貸款計劃有“不限用途”和“指定用途”之分，而“借錢的原因”與“個人財政狀況”，是兩個基本考慮因素，借錢人應根據自己的情況來決定選擇相關的計劃。
借錢的原因因人而異，以下是較常見的原因：
●裝修新居
●買車
●交稅
●結婚
●度假
●趁大減價購物
●突發事件
●週轉問題
●進修
●把握投機良機
●購買電器或耐用品
2．如何決定借款額？
借款多少，因人而定。不過銀行或接待機構主要視乎借款人所需要的金額及還款能力。若借款人收入有限，便要量力而為。
一般來說，借款額不應超過借款人的實際需要，還款額最好不要超過借款人每月收入的百分之三十（房屋抵押貸款除外，還款額佔月入比例高達百分之五十）
3．借貸和透支有何分別？
借款金額和還款期都是固定的，利息較低，條件較優惠，特別適合有固定入息的人士。不過，借款人若不肯定自己什麼時候需要用錢，亦不知道實際需要的金額的話，可以向銀行申請可以隨時靈活還款的信貸限額。如以資產作為抵押，更可享有較低的利率。
此外，由於循環備用錢是從借款人使用該筆錢財開始計算利息，可視為臨時應急錢。
有抵押借貸是指借款人在借貸時，以某些資產押給銀行，作為還款的保證。抵押品可以是物業、汽車或存款，但抵押品的價值最少須與借款額相若。
有抵押借貸的優點是比無抵押借貸支付較低的利息，然而借款人若無能力如期還款，放款人可利用借款人抵押的資產來還債。有抵押借貸的利息較低，但借款人要承擔可能失去資產的風險；而無抵押借款的利息相對較高。
你離債務危機有多遠？
當每個月薪水發下來的時候，你或你的家庭給銀行提供房貸、車貸、保險費、信用卡債務等一系列款項之後，所剩下資金是否還足夠自如地分配在儲蓄、保險、投資及生活各方面，而不覺得節衣縮食？
如果以上問題你的答案都是肯定的，那么恭喜，你或你的家庭沒有陷入“債務危机”；不過如果答案是否定，那么這需要注意了，或許你已經被“債務危机”困在陣中；或許，你正在那個黑洞的邊緣徘徊，小心失足！
不要擔心，請拿出一支筆，讓我們一起來計算一個簡單的公式：
每個月金融債務比率=每個月償還家庭債務金額/（家庭總收入-所得稅 -社會保障費-記賬補貼等一系列開銷）×100%
算好了嗎？噓……不用說出來，自己知道就好，最重要是要了解什麼是“月度金融債務比率”。簡單而言，它是衡量一個家庭每月有多少收入需要用來償還債務的比例。這個比例越高，說明還債后剩下的收入越少，反之亦然。
這個數據多少為宜？還是問自己吧。如果一個人每月開銷微乎其微，這個數据高一些也無所謂；如果一個人每天應酬多多，只娛樂應酬就花掉收入的一半，那么這個比例過高就有入不敷出的危機了。況且，這個數据只是一個比例，而非絕對數字，不能說月入10万及“月度金融債務比率”為50%的家庭，過得就不如月入1000及比率為零的家庭過得好。
這里僅關心每個家庭收入的水平區間，看看他們是否能夠使自己的資產良性運轉，進而能否過上至少与收入水平相當的品質生活。雖然“月度金融債務比率”因人而异，但一旦達到60%甚至更高，也是一件非常可怕的事情。
其實，“如人飲水，冷暖自知”，每月還了債務，是不是還能瀟灑自如地生活？自己最清楚，所以，你離“債務危機”有多遠？自己說了算。
星洲日報／財富廣場／理債通‧2008.09.20
* 財富廣場
2008-09-20 19:36
“借錢”常常給人負面印象，有不少人誤解借錢這回事，特別是在目前利息低企情況下，借錢不單可令不少人減輕短期財務壓力，若拿捏得當，更可用來補抓投資機會。有鑑於此，本期《理債通》針對時下最常見的借錢疑問一一解答，希望這些常識能解惑外，還可趁機協助降低其他債務。
1．我應該選擇哪個貸款計劃？
貸款計劃有“不限用途”和“指定用途”之分，而“借錢的原因”與“個人財政狀況”，是兩個基本考慮因素，借錢人應根據自己的情況來決定選擇相關的計劃。
借錢的原因因人而異，以下是較常見的原因：
●裝修新居
●買車
●交稅
●結婚
●度假
●趁大減價購物
●突發事件
●週轉問題
●進修
●把握投機良機
●購買電器或耐用品
2．如何決定借款額？
借款多少，因人而定。不過銀行或接待機構主要視乎借款人所需要的金額及還款能力。若借款人收入有限，便要量力而為。
一般來說，借款額不應超過借款人的實際需要，還款額最好不要超過借款人每月收入的百分之三十（房屋抵押貸款除外，還款額佔月入比例高達百分之五十）
3．借貸和透支有何分別？
借款金額和還款期都是固定的，利息較低，條件較優惠，特別適合有固定入息的人士。不過，借款人若不肯定自己什麼時候需要用錢，亦不知道實際需要的金額的話，可以向銀行申請可以隨時靈活還款的信貸限額。如以資產作為抵押，更可享有較低的利率。
此外，由於循環備用錢是從借款人使用該筆錢財開始計算利息，可視為臨時應急錢。
有抵押借貸是指借款人在借貸時，以某些資產押給銀行，作為還款的保證。抵押品可以是物業、汽車或存款，但抵押品的價值最少須與借款額相若。
有抵押借貸的優點是比無抵押借貸支付較低的利息，然而借款人若無能力如期還款，放款人可利用借款人抵押的資產來還債。有抵押借貸的利息較低，但借款人要承擔可能失去資產的風險；而無抵押借款的利息相對較高。
你離債務危機有多遠？
當每個月薪水發下來的時候，你或你的家庭給銀行提供房貸、車貸、保險費、信用卡債務等一系列款項之後，所剩下資金是否還足夠自如地分配在儲蓄、保險、投資及生活各方面，而不覺得節衣縮食？
如果以上問題你的答案都是肯定的，那么恭喜，你或你的家庭沒有陷入“債務危机”；不過如果答案是否定，那么這需要注意了，或許你已經被“債務危机”困在陣中；或許，你正在那個黑洞的邊緣徘徊，小心失足！
不要擔心，請拿出一支筆，讓我們一起來計算一個簡單的公式：
每個月金融債務比率=每個月償還家庭債務金額/（家庭總收入-所得稅 -社會保障費-記賬補貼等一系列開銷）×100%
算好了嗎？噓……不用說出來，自己知道就好，最重要是要了解什麼是“月度金融債務比率”。簡單而言，它是衡量一個家庭每月有多少收入需要用來償還債務的比例。這個比例越高，說明還債后剩下的收入越少，反之亦然。
這個數據多少為宜？還是問自己吧。如果一個人每月開銷微乎其微，這個數据高一些也無所謂；如果一個人每天應酬多多，只娛樂應酬就花掉收入的一半，那么這個比例過高就有入不敷出的危機了。況且，這個數据只是一個比例，而非絕對數字，不能說月入10万及“月度金融債務比率”為50%的家庭，過得就不如月入1000及比率為零的家庭過得好。
這里僅關心每個家庭收入的水平區間，看看他們是否能夠使自己的資產良性運轉，進而能否過上至少与收入水平相當的品質生活。雖然“月度金融債務比率”因人而异，但一旦達到60%甚至更高，也是一件非常可怕的事情。
其實，“如人飲水，冷暖自知”，每月還了債務，是不是還能瀟灑自如地生活？自己最清楚，所以，你離“債務危機”有多遠？自己說了算。
星洲日報／財富廣場／理債通‧2008.09.20
透視現金流量發現股票價值
透視現金流量發現股票價值
* 投資廣場
2008-09-29 13:16
分析某一家上市公司的股票投資價值，一個最基本、最重要的管道，就是瞭解和分析上市公司的財務報表。
財務報表是公司經營、投資和籌資活動的原始資料的重要來源。財務報表反映了公司眼下的財務狀況，在一個會計週期內的經營業績以及上市公司的整體發展趨勢，是股票投資人瞭解公司，決定投資行為的最全面的資料。
現金流量一般上是通過編制“現金流量表”得以體現的。 一家公司經營、投資和籌資活動的實際成效反映在現金流量表中。
只要踩用“好東西越多越好”這一簡單的分析方法，就可以很容易地得出結論，就是現金的增長是投資人所想得到的信息。
任何一種資產的價值是它未來期限內產生的現金流入和現在價值的總和。從廣義上來說，公司也可以被看作是一種資產，它的價值也可以通過這個原理得出來。
就從公司的角度來看，能夠為公司帶來現金流入的是公司的各個投資項目，這是公司現金流入的基本來源，正是這些決定了公司的價值。
現金持續穩定增長
就具投資價值
現金流量分析是考量公司價值的重要手段，一家公司有穩定而持續的現金流入，同時在加速增長，那麼這家公司就有較大的投資價值。
如果通過這種分析得出的結果跟現在市場上的公司股票之價格有較大的差距，一只真正的潛力股就可能被發現了。
公司價值的根本在於公司未來的獲利能力，公司盈利的根本來源是它的經營和投資等項目，是公司提供的產品和服務。
現金流量是最重要的，公司只有保證它的收入具有持續性和增長性，這家公司才真正具有投資價值。
投資人必須謹記一件事：公司的盈餘只是估計值，有太多財務手法可以在營收、開銷、資產、負債、各種經費等關鍵數字上動手腳，掌握關鍵數字，才能做對置賣決策。
須防財務數字造假
財務數字是可以或可能“做出來”的，投資人還得要設防。公司的收入或是盈餘不等於現金，並不等同現金流入。由於現金流量是以變現性為標准確認的收益，是一種真實的盈利。
現金流量具有下列的優點：
第一、可以真實反映公司的現金流入和現金流出。
第二、可以使公司的盈利能力與支付能力保持一致。
第三，可以用盈利指標真正反映公司營運和投資所創造現金流量的能力。
因此，與製造虛假利潤的行為多屬於“紙上富貴”，只是賬面利潤，不能跟實實在在的現金流入相比。
現金的流入與流出還是能夠比較正確地反映上市公司的財務變動狀況。
需要特別說明的是，有的時候不能把現金流量表示簡單地置於普通的地位，而應該充份認識到它的重要性。
其些時候，現金流量表起到的作用比損蓋表還要大。僅僅用盈利來評價上市公司的經營業續和獲利能力會有失偏頗。
投資人必須結合現金流量表所提供的現金流量信息，特別是經營活動的現金流量信息來進行分析，才能夠更加客觀，更為全面。
現金未必越多越好
當然，現金持有量的多寡必須以公司對現金的需求量而定，從某一個角度來看，並不是越多越好。適當的現金持有量對於公司具有以下的作用：
一、滿足公司購買的需要
二、滿足公司投資的需要
三、滿足公司支付的需要
現金過剩對公司的不利影響表現在：
1.表現公司資產結構不合理
2.使公司的資源沒有獲得充份的發揮
3.是公司財務狀況不理想的標誌
星洲日報／投資廣場／基本分析你要學‧2008.09.29
* 投資廣場
2008-09-29 13:16
分析某一家上市公司的股票投資價值，一個最基本、最重要的管道，就是瞭解和分析上市公司的財務報表。
財務報表是公司經營、投資和籌資活動的原始資料的重要來源。財務報表反映了公司眼下的財務狀況，在一個會計週期內的經營業績以及上市公司的整體發展趨勢，是股票投資人瞭解公司，決定投資行為的最全面的資料。
現金流量一般上是通過編制“現金流量表”得以體現的。 一家公司經營、投資和籌資活動的實際成效反映在現金流量表中。
只要踩用“好東西越多越好”這一簡單的分析方法，就可以很容易地得出結論，就是現金的增長是投資人所想得到的信息。
任何一種資產的價值是它未來期限內產生的現金流入和現在價值的總和。從廣義上來說，公司也可以被看作是一種資產，它的價值也可以通過這個原理得出來。
就從公司的角度來看，能夠為公司帶來現金流入的是公司的各個投資項目，這是公司現金流入的基本來源，正是這些決定了公司的價值。
現金持續穩定增長
就具投資價值
現金流量分析是考量公司價值的重要手段，一家公司有穩定而持續的現金流入，同時在加速增長，那麼這家公司就有較大的投資價值。
如果通過這種分析得出的結果跟現在市場上的公司股票之價格有較大的差距，一只真正的潛力股就可能被發現了。
公司價值的根本在於公司未來的獲利能力，公司盈利的根本來源是它的經營和投資等項目，是公司提供的產品和服務。
現金流量是最重要的，公司只有保證它的收入具有持續性和增長性，這家公司才真正具有投資價值。
投資人必須謹記一件事：公司的盈餘只是估計值，有太多財務手法可以在營收、開銷、資產、負債、各種經費等關鍵數字上動手腳，掌握關鍵數字，才能做對置賣決策。
須防財務數字造假
財務數字是可以或可能“做出來”的，投資人還得要設防。公司的收入或是盈餘不等於現金，並不等同現金流入。由於現金流量是以變現性為標准確認的收益，是一種真實的盈利。
現金流量具有下列的優點：
第一、可以真實反映公司的現金流入和現金流出。
第二、可以使公司的盈利能力與支付能力保持一致。
第三，可以用盈利指標真正反映公司營運和投資所創造現金流量的能力。
因此，與製造虛假利潤的行為多屬於“紙上富貴”，只是賬面利潤，不能跟實實在在的現金流入相比。
現金的流入與流出還是能夠比較正確地反映上市公司的財務變動狀況。
需要特別說明的是，有的時候不能把現金流量表示簡單地置於普通的地位，而應該充份認識到它的重要性。
其些時候，現金流量表起到的作用比損蓋表還要大。僅僅用盈利來評價上市公司的經營業續和獲利能力會有失偏頗。
投資人必須結合現金流量表所提供的現金流量信息，特別是經營活動的現金流量信息來進行分析，才能夠更加客觀，更為全面。
現金未必越多越好
當然，現金持有量的多寡必須以公司對現金的需求量而定，從某一個角度來看，並不是越多越好。適當的現金持有量對於公司具有以下的作用：
一、滿足公司購買的需要
二、滿足公司投資的需要
三、滿足公司支付的需要
現金過剩對公司的不利影響表現在：
1.表現公司資產結構不合理
2.使公司的資源沒有獲得充份的發揮
3.是公司財務狀況不理想的標誌
星洲日報／投資廣場／基本分析你要學‧2008.09.29
每日抱4次 婚姻更美满
（综合电）幸福的婚姻，除了耐心和爱心外，每天多拥抱表爱意，可让婚姻更美满。英国一项调查访问4000对夫妇，发现保持每日拥抱4次的夫妇，拥有“非常快乐”的婚姻生活。
根据统计，认为身处婚姻生活美满的英国夫妇，都有共同的特征：晚上一起分享看肥皂剧的乐趣，耳鬓厮磨及时行乐，或是一起鸳鸯浴。
偶尔亲自下厨或外出烛光晚餐，这些都可为爱情加温。英国心理学家称，拥抱接触直接表达爱意，有助维系感情。
根据统计，认为身处婚姻生活美满的英国夫妇，都有共同的特征：晚上一起分享看肥皂剧的乐趣，耳鬓厮磨及时行乐，或是一起鸳鸯浴。
偶尔亲自下厨或外出烛光晚餐，这些都可为爱情加温。英国心理学家称，拥抱接触直接表达爱意，有助维系感情。
節息積財（第2篇） 理財之道．慎選配套 五大考量規劃房貸
節息積財（第2篇）
理財之道．慎選配套
五大考量規劃房貸
未竣工產業的房貸利率一般較低。
房屋貸款規劃為財務規劃的一部分，由于房貸金額龐大，因此規劃得當，將能省下可觀利息。
除非有能力以現金購買產業，否則置產者多逃不了選擇房貸這一關。
以下數個要點，可供消費者選擇房貸時考量：
一、提領公積金
房貸節息專家賴瑩鼓勵符合資格者，提取公積金付房屋頭期款，以低回酬資金，償還更高息貸款。
她認為，公積金年回酬率只有5%左右，但房貸利息介于6%至7%，理想應以公積金還房債，以減少房子的利息成本。
當然，動用公積金前，最好和個人理財計劃一致。
如果客戶抱持不同想法，例如認為公積金應保留作退休金，則不會勉強。
二、比較首10年利率
銀行一般提供最長30年融資期限，但置產自居者，一般比較首5至10年的利率已相當足夠。
因為在鎖定期過后（一般介于3至5年），貸款者可以依需要及利率水平選擇再融資房貸，以節省房貸利息。
賴瑩指出，市場上有許多利率誘人的再融資配套，提供免成本房貸轉移，符合資格者不需花額外費用，就能轉換房貸配套。
三、產業脫售期限
供投資的產業，選擇房貸前必須考量產業脫售期限。
賴瑩舉例說，若貸款者計劃在3年內脫售產業，就應該比較不同銀行配套首3年的利率，再尋求最低利率配套。
如果產業仍在興建中，則可以考慮那些提供未竣工產業免利息的配套。
四、配套便利越多越好？
賴瑩指出，彈性更高、更方便的配套，利息一般更高。
若是商家，房貸戶頭現金流入及流出都很高，則會推荐彈性配套。
若現金流入高于流出，則不需要太多彈性或便利的配套，免得用不著便利徒浪費。
五、鎖定期限
若有關產業仍在興建中，簽訂配套前應注意房貸合約註明的鎖定期限，是從簽署獻議書（Offer letter）當日算起，還是銀行首次出錢給發展商時，才開始計算。
如果不確定，就盡量提問房貸顧問解疑惑，才能避免誤中違約罰款。
鎖定期限及罰款，主要避免貸款者在特定期限內還清貸款或取消貸款；違約者將被徵收罰款。
房貸選擇對照表
◎融資額（最高？） ◎貸款期限（最長？） ◎頭款成本（最低？）
◎利率（最低？） ◎最具彈性？ ◎最低罰款？
◎最短違約期限？
看升或看跌？
利率趨勢影響選擇
專家指出，以年回酬相對較低的公積金還房債，有助減低利息成本。
隔夜官方利率（OPR）是決定基本借貸率（BLR，基貸率）的關鍵；因此利率走勢，相對影響貸款者的房貸選擇。
一般在利率走勢穩定的情況下，消費者可選擇隨市場利率浮動的房貸利率配套。
若利率存揚升空間，宜選擇固定利率的配套。
綜觀區域多國央行已陸續調高利率，國家銀行在8月底，選擇維持隔夜官方利率在3.5%。
但通脹率一再飆至歷史新高，例如7月份的8.5%歷史新高，國行升息可能相對上揚，賴瑩不諱言，目前選擇固定利率配套的趨勢已明顯增加。
“另一個趨勢，是部分業者開始採用同業拆息利率（KLIBOR）作為房貸利率指標。”
她指出，同業拆息利率走勢相對更穩定，目前企于3.6%左右水平，市場已有房貸配套是與同業拆息利率掛鉤，避開升息衝擊。
和基貸率掛鉤的非固定利率配套，貸款利息一般以基貸率（6.75%）扣除利率（通常介于1.5%至1.9%，視銀行及促銷配套而定）。
採用同業拆息利率的配套，利息一般再加1%左右；因此兩種標準利率相去不遠，差別只在利率穩定性。
房貸利率最低
理想融資工具
銀行是根據產業市值決定房貸，符合資格申請再融資貸款的消費者，可取得更高額貸款。
賴瑩指出，綜觀市場上的貸款種類或融資便利，房貸可說是利率最低的貸款。
“信用卡欠債利息最高，年利率最高達18%，個人貸款平均利息也介于10%至12%，但房貸利息普遍介于6%至7%。”
她指出，由于銀行是根據產業市值決定房貸，符合資格申請再融資貸款的消費者，一般可取得更高額貸款，因此可以配合個人理財計劃、善用是筆現金。
她舉例說：“若以前是以10萬令吉買下產業，如今市值可能已達20萬令吉，銀行可提供高達18萬令吉的貸款額。”
換言之，扣除所欠的房貸余額，余下就是一筆現成資金可供自由調動，例如用作兒女教育費、裝修房子、投資、做生意等。
理財之道．慎選配套
五大考量規劃房貸
未竣工產業的房貸利率一般較低。
房屋貸款規劃為財務規劃的一部分，由于房貸金額龐大，因此規劃得當，將能省下可觀利息。
除非有能力以現金購買產業，否則置產者多逃不了選擇房貸這一關。
以下數個要點，可供消費者選擇房貸時考量：
一、提領公積金
房貸節息專家賴瑩鼓勵符合資格者，提取公積金付房屋頭期款，以低回酬資金，償還更高息貸款。
她認為，公積金年回酬率只有5%左右，但房貸利息介于6%至7%，理想應以公積金還房債，以減少房子的利息成本。
當然，動用公積金前，最好和個人理財計劃一致。
如果客戶抱持不同想法，例如認為公積金應保留作退休金，則不會勉強。
二、比較首10年利率
銀行一般提供最長30年融資期限，但置產自居者，一般比較首5至10年的利率已相當足夠。
因為在鎖定期過后（一般介于3至5年），貸款者可以依需要及利率水平選擇再融資房貸，以節省房貸利息。
賴瑩指出，市場上有許多利率誘人的再融資配套，提供免成本房貸轉移，符合資格者不需花額外費用，就能轉換房貸配套。
三、產業脫售期限
供投資的產業，選擇房貸前必須考量產業脫售期限。
賴瑩舉例說，若貸款者計劃在3年內脫售產業，就應該比較不同銀行配套首3年的利率，再尋求最低利率配套。
如果產業仍在興建中，則可以考慮那些提供未竣工產業免利息的配套。
四、配套便利越多越好？
賴瑩指出，彈性更高、更方便的配套，利息一般更高。
若是商家，房貸戶頭現金流入及流出都很高，則會推荐彈性配套。
若現金流入高于流出，則不需要太多彈性或便利的配套，免得用不著便利徒浪費。
五、鎖定期限
若有關產業仍在興建中，簽訂配套前應注意房貸合約註明的鎖定期限，是從簽署獻議書（Offer letter）當日算起，還是銀行首次出錢給發展商時，才開始計算。
如果不確定，就盡量提問房貸顧問解疑惑，才能避免誤中違約罰款。
鎖定期限及罰款，主要避免貸款者在特定期限內還清貸款或取消貸款；違約者將被徵收罰款。
房貸選擇對照表
◎融資額（最高？） ◎貸款期限（最長？） ◎頭款成本（最低？）
◎利率（最低？） ◎最具彈性？ ◎最低罰款？
◎最短違約期限？
看升或看跌？
利率趨勢影響選擇
專家指出，以年回酬相對較低的公積金還房債，有助減低利息成本。
隔夜官方利率（OPR）是決定基本借貸率（BLR，基貸率）的關鍵；因此利率走勢，相對影響貸款者的房貸選擇。
一般在利率走勢穩定的情況下，消費者可選擇隨市場利率浮動的房貸利率配套。
若利率存揚升空間，宜選擇固定利率的配套。
綜觀區域多國央行已陸續調高利率，國家銀行在8月底，選擇維持隔夜官方利率在3.5%。
但通脹率一再飆至歷史新高，例如7月份的8.5%歷史新高，國行升息可能相對上揚，賴瑩不諱言，目前選擇固定利率配套的趨勢已明顯增加。
“另一個趨勢，是部分業者開始採用同業拆息利率（KLIBOR）作為房貸利率指標。”
她指出，同業拆息利率走勢相對更穩定，目前企于3.6%左右水平，市場已有房貸配套是與同業拆息利率掛鉤，避開升息衝擊。
和基貸率掛鉤的非固定利率配套，貸款利息一般以基貸率（6.75%）扣除利率（通常介于1.5%至1.9%，視銀行及促銷配套而定）。
採用同業拆息利率的配套，利息一般再加1%左右；因此兩種標準利率相去不遠，差別只在利率穩定性。
房貸利率最低
理想融資工具
銀行是根據產業市值決定房貸，符合資格申請再融資貸款的消費者，可取得更高額貸款。
賴瑩指出，綜觀市場上的貸款種類或融資便利，房貸可說是利率最低的貸款。
“信用卡欠債利息最高，年利率最高達18%，個人貸款平均利息也介于10%至12%，但房貸利息普遍介于6%至7%。”
她指出，由于銀行是根據產業市值決定房貸，符合資格申請再融資貸款的消費者，一般可取得更高額貸款，因此可以配合個人理財計劃、善用是筆現金。
她舉例說：“若以前是以10萬令吉買下產業，如今市值可能已達20萬令吉，銀行可提供高達18萬令吉的貸款額。”
換言之，扣除所欠的房貸余額，余下就是一筆現成資金可供自由調動，例如用作兒女教育費、裝修房子、投資、做生意等。
節息積財（第1篇） -精選房貸配套可節息
節息積財（第1篇）
沒有最好只有最理想
精選房貸配套可節息
許多人一生中最巨額的支出，就是購買房地產。
選定房子后，還得從市場上五花八門的房貸配套中，選出合適貸款配套。
各種繁文縟節，再加上數額不菲的房貸利息，都讓人傷透腦筋。
精明選擇房貸配套，才能達到節息功能兼改善現金流動。
賴凇瑩：選房貸最重要符合個人財務要求。
房貸市場競爭劇烈，不同金融機構或銀行，都聲稱自家房貸配套最劃算。
那市場上到底哪種房貸配套才是最好？
房貸節息專家指出，市場上沒有所謂最好的配套，最理想的配套，就是最適合個人需求及財務狀況的配套。
一站式房貸（簡稱OSM）私人有限公司創辦人兼經理賴瑩指出，選擇房貸配套最重要是迎合個人需求。
這包括置產目的、年齡、長短期現金流動及財務狀況等。
她接受《中國報》專訪時說，市場房貸配套眾多，消費者不能人雲亦雲。
考量現金流動
作為獨立房貸顧問，她發現部分消費者在選擇房貸配套過程中，除了掌握的資訊不全面，也常受旁人意見影響選擇。
“很多人在選擇房貸配套時，會優先考慮已開設戶頭的銀行配套，只為了方便日后繳付貸款。”
賴凇瑩強調，選房貸配套最重要是迎合個人要求，不能為了方便而錯過節息機會。
她透露，有些客戶在尋求諮詢前，可能受親友建議或評價影響，心里已有“心水配套”。
她認為，這種“預設結局、抗拒建議”的情況，將演變成無形障礙，影響顧問提供中立意見。
“市場房貸配套不斷在改變，親友多年前簽訂的配套可能不複見，或房貸條款已不同，因此建議尋求諮詢者，敞開心房接受房貸顧問建議，才能選對配套。”
賴凇瑩提醒說，消費者尤其置產菜鳥在選擇房貸配套前，必須確保收入足以應付每月房貸供款，一般估計方式，是房貸供款必須佔月收入的三分之一。
其次，是確保自己不在貸款“黑名單”內，盡量繳清信用卡欠款或其他借貸，避免影響房貸申請。
這兩大關鍵，皆足以影響貸款申請的成功率。
既然沒有最好的配套，那消費者該以什么作基準，才能選對房貸？
賴凇瑩指出，貸款額、貸款期限、首期及利率等，皆是主要考量。
“貸款者年齡、長短期現金流動及理財計劃等，也應納入考量內，才能在不影響財務分配的前提下，達到節息作用。”
借越多越好？
應盡量減少借貸額
Regus將一些較為大型的機器設置在一角落，作為公共設施，並有專業技術人員看管使用。
賴凇瑩提醒道，置產目的不同，選擇房貸配套的學問也大不同。
至于是否“借越多越好”，得視貸款目的及貸款者財務狀況而定。
她指出，如果已預算一筆現金或公積金來繳付房貸，應預先扣除這筆預算，再決定貸款額。
“若能力許可，建議盡量減少貸款額，因為在貸款額低、攤還期限長的前提下，每月供款也將更少，這是基本原則。
不利日後貸款
“尤其置產供自居的人，應盡量減少還債責任，以方便購置第2間或以上的產業，以及申請房貸。”
她指出，由于銀行釋出貸款前，是根據申請者總負債，即以每月總供款除以每月收入之后，再評估能否借錢給申請者。
因此，若初開始貸款即欠下龐大數額、推高每月供款，將不利日后貸款。
若有關產業是用作投資，則應該盡量提高貸款額，以盡量減少首期或其他初期投資成本。
此外，產業投資者應該選擇鎖定期限最短、違約罰款額最低的房貸配套，否則罰款額太高，將侵蝕買賣房子后的獲利。
供期越長越好？
供款低提早繳清
置產過程中，選對房屋貸款才能達致節息效果。
房貸市場競爭激烈，房貸配套不斷推陳出新，融資彈性和便利更是五花八門。
許多人在選擇房貸配套時，一般以利率高低作為遴選標準。
除了利率，坊間普遍認為，房貸供期越長越好，以及貸款額越多越好。
賴凇瑩指出，不管是自居還是投資，貸款期限確是越長越好。
利息算法相同
她說，銀行一般根據未付欠款（outstanding loan）總額計算利息，加上房貸是分期攤還，因此房貸期限越長，貸款者每月債務負擔越低，才不會影響其他借貸。
“而且貸款期限雖然長，但大部分房貸配套允許貸款人繳付更高月供款，因此貸款者每月可彈性還更多錢，甚至提早繳清房貸。”
她指出，不管貸款期限只有10年還是30年，利息算法都相同，分別只在每月負擔。
中國報
沒有最好只有最理想
精選房貸配套可節息
許多人一生中最巨額的支出，就是購買房地產。
選定房子后，還得從市場上五花八門的房貸配套中，選出合適貸款配套。
各種繁文縟節，再加上數額不菲的房貸利息，都讓人傷透腦筋。
精明選擇房貸配套，才能達到節息功能兼改善現金流動。
賴凇瑩：選房貸最重要符合個人財務要求。
房貸市場競爭劇烈，不同金融機構或銀行，都聲稱自家房貸配套最劃算。
那市場上到底哪種房貸配套才是最好？
房貸節息專家指出，市場上沒有所謂最好的配套，最理想的配套，就是最適合個人需求及財務狀況的配套。
一站式房貸（簡稱OSM）私人有限公司創辦人兼經理賴瑩指出，選擇房貸配套最重要是迎合個人需求。
這包括置產目的、年齡、長短期現金流動及財務狀況等。
她接受《中國報》專訪時說，市場房貸配套眾多，消費者不能人雲亦雲。
考量現金流動
作為獨立房貸顧問，她發現部分消費者在選擇房貸配套過程中，除了掌握的資訊不全面，也常受旁人意見影響選擇。
“很多人在選擇房貸配套時，會優先考慮已開設戶頭的銀行配套，只為了方便日后繳付貸款。”
賴凇瑩強調，選房貸配套最重要是迎合個人要求，不能為了方便而錯過節息機會。
她透露，有些客戶在尋求諮詢前，可能受親友建議或評價影響，心里已有“心水配套”。
她認為，這種“預設結局、抗拒建議”的情況，將演變成無形障礙，影響顧問提供中立意見。
“市場房貸配套不斷在改變，親友多年前簽訂的配套可能不複見，或房貸條款已不同，因此建議尋求諮詢者，敞開心房接受房貸顧問建議，才能選對配套。”
賴凇瑩提醒說，消費者尤其置產菜鳥在選擇房貸配套前，必須確保收入足以應付每月房貸供款，一般估計方式，是房貸供款必須佔月收入的三分之一。
其次，是確保自己不在貸款“黑名單”內，盡量繳清信用卡欠款或其他借貸，避免影響房貸申請。
這兩大關鍵，皆足以影響貸款申請的成功率。
既然沒有最好的配套，那消費者該以什么作基準，才能選對房貸？
賴凇瑩指出，貸款額、貸款期限、首期及利率等，皆是主要考量。
“貸款者年齡、長短期現金流動及理財計劃等，也應納入考量內，才能在不影響財務分配的前提下，達到節息作用。”
借越多越好？
應盡量減少借貸額
Regus將一些較為大型的機器設置在一角落，作為公共設施，並有專業技術人員看管使用。
賴凇瑩提醒道，置產目的不同，選擇房貸配套的學問也大不同。
至于是否“借越多越好”，得視貸款目的及貸款者財務狀況而定。
她指出，如果已預算一筆現金或公積金來繳付房貸，應預先扣除這筆預算，再決定貸款額。
“若能力許可，建議盡量減少貸款額，因為在貸款額低、攤還期限長的前提下，每月供款也將更少，這是基本原則。
不利日後貸款
“尤其置產供自居的人，應盡量減少還債責任，以方便購置第2間或以上的產業，以及申請房貸。”
她指出，由于銀行釋出貸款前，是根據申請者總負債，即以每月總供款除以每月收入之后，再評估能否借錢給申請者。
因此，若初開始貸款即欠下龐大數額、推高每月供款，將不利日后貸款。
若有關產業是用作投資，則應該盡量提高貸款額，以盡量減少首期或其他初期投資成本。
此外，產業投資者應該選擇鎖定期限最短、違約罰款額最低的房貸配套，否則罰款額太高，將侵蝕買賣房子后的獲利。
供期越長越好？
供款低提早繳清
置產過程中，選對房屋貸款才能達致節息效果。
房貸市場競爭激烈，房貸配套不斷推陳出新，融資彈性和便利更是五花八門。
許多人在選擇房貸配套時，一般以利率高低作為遴選標準。
除了利率，坊間普遍認為，房貸供期越長越好，以及貸款額越多越好。
賴凇瑩指出，不管是自居還是投資，貸款期限確是越長越好。
利息算法相同
她說，銀行一般根據未付欠款（outstanding loan）總額計算利息，加上房貸是分期攤還，因此房貸期限越長，貸款者每月債務負擔越低，才不會影響其他借貸。
“而且貸款期限雖然長，但大部分房貸配套允許貸款人繳付更高月供款，因此貸款者每月可彈性還更多錢，甚至提早繳清房貸。”
她指出，不管貸款期限只有10年還是30年，利息算法都相同，分別只在每月負擔。
中國報
申請房貸，你需要考慮什麼？
申請房貸，你需要考慮什麼？
* 財富廣場
2008-08-23 19:48
申請房貸時，腦子裡面總是充斥一大堆問號。除卻一些比較個人待解決的細節，其實大部份人面對疑問，來去還是那幾道。
銀行資訊（Banking Info）就列出一連串最常見的問答題，說不定一些正好可解開您心中的迷惑。
到底有能力買甚麼價錢的屋子?
買東西當然要看收入，其他財務承擔也要計算在內。簡單的計算法，大部份購屋者買的屋子價值應相等於年收入的1.5至2.5倍。舉例來說，假設購屋者的年薪達4萬令吉，購買6萬至10萬令吉的產業。
每個月供款，則以不超過月薪的三份之一為準。不過，在處理貸款申請時，銀行將考量其他債務如汽車貸款、個人貸款和信用卡債務。
鎖定購買目標，可以向銀行借多少房貸？
銀行將根據產業價值、貸款者收入以及還款能力作決定，一般的融資幅度最高可達95%（包括抵押回教保險）。
甚麼時候需要對產業進行估價？
當購買竣工產業，就需要對產業作估值。銀行需要根據估值，確保相關產業為貸款提供足夠的保障。你也可以從中知道，是否值得購買相關產業。
需要律師嗎？
買屋子需要委任律師擬定貸款文件，通常銀行將提供律師人選供選擇。假設購屋者有意使用本身的律師服務，應與銀行方面商量。
誰負責支付律師費？
律師費通常由買家承擔。不過，特定發展商和銀行則在行銷配套中包含律師費。另外，一些銀行也承擔借貸契約費用。
可以較同意的貸款期限，提早償還悉數貸款嗎？
通常銀行將就提早償還貸款收取手續費，一般相等於未償還貸款的2%至3%。相關收費將根據貸款產品類型以及決定贖回貸款時決定。一些貸款配套在完全清還前，至少需要觀察一段時期。
至於是否可以豁免相關手續費，則視個別銀行斟酌。
即使償還貸款，初期的未償還貸款為何還是高居不下？
在償還貸款的初期，大筆還款將用作支付利息。如果部份還款用作支付本金，則可以顯著節省利息和縮短償還期限。
除了每個月根據合約還款，是否能額外償還貸款？
這胥視貸款協議的條約，每個月或每年償還額外貸款有助加速清還貸款。不過，一定要確保額外還款是用作支付本金。
倘若要作繳付一筆過款項或部份款項償還本金貸款，必須給予金融機構書面通知，通知期限由1至3個月不等。
貸款清還後會怎樣？
貸款完全繳清之後，金融機構將通過其律師，解除它對有關產業的權利。金融機構（受押人）將撤消它對有關產業的索償，而有關產業將在過後轉讓給購屋者。
再融資越來越普遍，面對低利率獻議，是否考慮再融資貸款？
再融資貸款需要考慮的主要事項是所涉及的成本。由於第一次申請貸款時己經花費一大筆錢繳付必要的費用。例如：貸款處理費、法律費、印花稅以及轉讓費。再融資貸款，就必須再繳付一次相關費用。
所以，在決定是否再融資前，有關的低利率所節省的數額，應該足以補償再融資引發的所有成本。
星洲日報／財富廣場／銀行街‧2008.08.23
* 財富廣場
2008-08-23 19:48
申請房貸時，腦子裡面總是充斥一大堆問號。除卻一些比較個人待解決的細節，其實大部份人面對疑問，來去還是那幾道。
銀行資訊（Banking Info）就列出一連串最常見的問答題，說不定一些正好可解開您心中的迷惑。
到底有能力買甚麼價錢的屋子?
買東西當然要看收入，其他財務承擔也要計算在內。簡單的計算法，大部份購屋者買的屋子價值應相等於年收入的1.5至2.5倍。舉例來說，假設購屋者的年薪達4萬令吉，購買6萬至10萬令吉的產業。
每個月供款，則以不超過月薪的三份之一為準。不過，在處理貸款申請時，銀行將考量其他債務如汽車貸款、個人貸款和信用卡債務。
鎖定購買目標，可以向銀行借多少房貸？
銀行將根據產業價值、貸款者收入以及還款能力作決定，一般的融資幅度最高可達95%（包括抵押回教保險）。
甚麼時候需要對產業進行估價？
當購買竣工產業，就需要對產業作估值。銀行需要根據估值，確保相關產業為貸款提供足夠的保障。你也可以從中知道，是否值得購買相關產業。
需要律師嗎？
買屋子需要委任律師擬定貸款文件，通常銀行將提供律師人選供選擇。假設購屋者有意使用本身的律師服務，應與銀行方面商量。
誰負責支付律師費？
律師費通常由買家承擔。不過，特定發展商和銀行則在行銷配套中包含律師費。另外，一些銀行也承擔借貸契約費用。
可以較同意的貸款期限，提早償還悉數貸款嗎？
通常銀行將就提早償還貸款收取手續費，一般相等於未償還貸款的2%至3%。相關收費將根據貸款產品類型以及決定贖回貸款時決定。一些貸款配套在完全清還前，至少需要觀察一段時期。
至於是否可以豁免相關手續費，則視個別銀行斟酌。
即使償還貸款，初期的未償還貸款為何還是高居不下？
在償還貸款的初期，大筆還款將用作支付利息。如果部份還款用作支付本金，則可以顯著節省利息和縮短償還期限。
除了每個月根據合約還款，是否能額外償還貸款？
這胥視貸款協議的條約，每個月或每年償還額外貸款有助加速清還貸款。不過，一定要確保額外還款是用作支付本金。
倘若要作繳付一筆過款項或部份款項償還本金貸款，必須給予金融機構書面通知，通知期限由1至3個月不等。
貸款清還後會怎樣？
貸款完全繳清之後，金融機構將通過其律師，解除它對有關產業的權利。金融機構（受押人）將撤消它對有關產業的索償，而有關產業將在過後轉讓給購屋者。
再融資越來越普遍，面對低利率獻議，是否考慮再融資貸款？
再融資貸款需要考慮的主要事項是所涉及的成本。由於第一次申請貸款時己經花費一大筆錢繳付必要的費用。例如：貸款處理費、法律費、印花稅以及轉讓費。再融資貸款，就必須再繳付一次相關費用。
所以，在決定是否再融資前，有關的低利率所節省的數額，應該足以補償再融資引發的所有成本。
星洲日報／財富廣場／銀行街‧2008.08.23
胖不胖，自己决定
胖不胖，自己决定！ 2008/09/25
●报道：梁韵矜
现代人的举动越来越叫人讶异。曾经有一位男生，刚刚认识新的女生，知道她的身高体重后立刻悄悄地计算她的BMI，然后盘算着要不要和她交往！这男生宁愿相信计算出来的身体质量指数，也不愿相信眼睛所看到的身材。生活在这个资讯发达的社会，人们是不是有点想太多呢？实际上，“胖不胖”，不能只看BMI值（身体质量指数），还要看身体脂肪多寡及分布状况，才知道是否真正健康。
所谓肥胖，是指进食热量多于身体消耗量，多余的热量以脂肪形式储存于体内，从而使体重增加至超过标准体重20％以上。不过，脂肪含量并不是唯一的重点，它在全身的分布状况也同样重要。
自从人们知道BMI以来，它逐渐成了测量肥胖指数的指标。最近看到大家在讨论肥胖问题时，常拿BMI值來当准则。但是，BMI值真的可以完全作准吗？
体重主要由油脂和肌肉组成
“体重并没有显示你身体内的脂肪含量。至于BMI值，它是其中一个让人们测量体重标不标准的测量方法，但也不代表它完全准确。有的人可能肌肉比较多，他的BMI值就会比较高，可是不代表他肥胖。所有的测量方法，都有混淆的时候。”剑桥健康及体重管理计划的医学总监Dr.Leeds表示。
即使一个人的身高、体重没变，BMI值正常，但是随着年龄增加、缺乏运动或摄取过多热量等，身体的脂肪重量仍会增加，肌肉萎缩、骨骼密度减少。BMI只是单纯地从身高和体重来判定一个人是否过重，并未考虑到身体的重量主要是由油脂或肌肉组成。
就像好莱坞的肌肉男史泰龙，BMI指数一定是过重，但是他并非胖而是壮，主要是肌肉多且重，而真正会影响心血管健康的体脂少，不一定要减重。
肥胖分两大类
肥胖一般分为两大类，一类是因病而引起的肥胖，它是因为疾病（脑炎、脑瘤、关节炎或需服用激素的慢性疾病或因生病服用激素）而引起内分泌紊乱造成的肥胖，这种肥胖称为症状性肥胖。这类肥胖病人占肥胖人口的2％左右。另一类肥胖则是由于在饮食过程中所摄入的热量，大大超过其本身所消耗的热量，而使多余的脂肪及其他养料在体内累积起来形成脂肪细胞，而导致肥胖。这类肥胖的人称为单纯性肥胖，占肥胖人口总数的 90％以上。
总的来说，产生肥胖的原因有以下几点：遗传、不当的饮食习惯、生活环境与习惯、过少的运动量。遗传性的肥胖症，很难根治。饮食习惯而造成的肥胖，只要有强韧的意志力，要改善并不是太困难的事。
“要减肥，首先必须改变一贯的饮食习惯。以前，人们吃东西是为了生存，那时的食物都是很原始的，没有添加很多的调味料或色素；现在，为了让食物看起来更吸引，吃起来更美味，外面卖的大多数食物都添加很多元素，卡路里也增加不少。所以，人们总是在不知不觉中摄取了多余的热量。”Dr.Leeds说道。
再说，现在的食物份量越来越大。以前的一套快餐的热量大约615卡路里，现在已升值到1440卡路里。在这个垃圾食物充斥的社会，人们还没能适应。所以，市面上有什么，我们就完全接受，不懂拒绝。餐厅提供的大份量食物，为了不浪费，我们就把它吃光。
学会说“不”！
想要改变，我们就要学习重新组织我们的思维。每一样食物放进口里之前，首先要想想，这是垃圾食物吗？食物里的卡路里我能完全消化吗？必要时，需懂得说“不”！
“比如说，我的母亲喜爱做蛋糕，当她烤好了蛋糕给我当下午茶时，我的心里总是在交战。美味蛋糕的诱惑，是一个因素；妈妈的一番好意我不好意思拒绝，又是另外一个因素。可是，吃太多，很容易发胖。所以，我限制自己只可以拿一小片。”Dr.Leeds笑着说。
除了要确保不过量进食，我们进食时应该要专心，要慢。延长吃东西的时间，每一口都细细咀嚼，好让肚子有饱足感，才不至于吃太多。
低卡路里饮食概念的代餐
要瘦身，就得控制每一餐所摄取的热量。然而，很多人在控制热量摄取的同时，却无法确保自己在有限的餐食里摄取足够的营养。因此，融合了低卡路里饮食概念的代餐成了这几年来所流行的瘦身方式。
近年来，Dr.Leeds都在研究极低卡路里饮食(very low energy diet：VLCD)。剑桥健康及体重管理计划，给消费者提供专业的体重管理计划。剑桥营食 （The Cambridge Diet），以极低卡路里饮食的概念出发，帮助那些节食失败的人们达到理想的体重。食用剑桥营食的人，都会经过4个阶段，即适应期、体重下降期、稳定期和体重维持期。
低卡路里饮食和极低卡路里饮食，都是提供低热量的饮食。剑桥健康及体重管理计划的专人，会给予有需要的人一个详细的咨询，以评定他们适合哪一种饮食控制法。
“极低卡路里饮食，提供450到800卡热量的饮食。除了热量外，所有营养素的提供都完全可以应付日常生活的需求。饮食中含有高生物值的蛋白质、适量醣类、少量脂肪，并且增加必需的矿物质及维生素。”
不同的需求不同进食法
剑桥健康及体重管理计划，其中一项体重管理计划包括由Neucor公司所提倡的剑桥营食（The Cambridge Diet）代餐。公司的体重管理师/专业辅导员将根据顾客不同的需求与情况，策划出不一样的进食方法。如果要快速减肥，三餐都以代餐取代，一天大概只摄取 414到552卡，这就是所谓的极低卡路里饮食。如果是低卡路里饮食，一天除了摄取3包的The Cambridge Diet代餐以外，另外还摄取一些蛋白质丰富的食物、牛奶、蔬菜等，每天摄取约810到1000卡热量，效果比极低卡路里饮食慢。
要减少1公斤的体重，相等于减少摄取7000卡的热量。如果以极低卡路里饮食来代替正餐的话，一天可减少大约1200卡的热量摄取，一个星期应该可以减少1公斤多。对女性来说，理想的减重率应该是一星期1.5公斤，男性则1星期2公斤。极低卡路里饮食，通常限于12个星期，不宜多过这个期限。
和节食不同的是，此两种饮食控制法只是体重控制计划的一部份，不仅减少热量摄取，同时必需包括运动、行为修饰及营养教育的整体计划，并且摄取足够的维生素及矿物质，以避免健康上的危害。
亚洲成年入的体重划分建议
类 别 BMI(kg/m平方) 肥胖并发症的危险性
低于正常体重 ＜18．5 低
正常体重 18．5—22．9 一般
超 重 ≥23
准肥胖 23—24.9 升高
肥胖Ⅰ 25—29.9 轻度升高
肥胖Ⅱ ≥30 严重升高
快餐从1983年至2001年的变化
1983年 三文治320卡+薯条210卡+汽水85卡 总数：615卡
2001年 汉堡包590卡+薯条600卡+汽水250卡总数：1440卡
（所有的食物都一样，只是份量的分别——卡路里总数增加了765！如果每个星期吃5顿快餐的话，体重将会增加1磅，所以适量才好。）
南洋商报
●报道：梁韵矜
现代人的举动越来越叫人讶异。曾经有一位男生，刚刚认识新的女生，知道她的身高体重后立刻悄悄地计算她的BMI，然后盘算着要不要和她交往！这男生宁愿相信计算出来的身体质量指数，也不愿相信眼睛所看到的身材。生活在这个资讯发达的社会，人们是不是有点想太多呢？实际上，“胖不胖”，不能只看BMI值（身体质量指数），还要看身体脂肪多寡及分布状况，才知道是否真正健康。
所谓肥胖，是指进食热量多于身体消耗量，多余的热量以脂肪形式储存于体内，从而使体重增加至超过标准体重20％以上。不过，脂肪含量并不是唯一的重点，它在全身的分布状况也同样重要。
自从人们知道BMI以来，它逐渐成了测量肥胖指数的指标。最近看到大家在讨论肥胖问题时，常拿BMI值來当准则。但是，BMI值真的可以完全作准吗？
体重主要由油脂和肌肉组成
“体重并没有显示你身体内的脂肪含量。至于BMI值，它是其中一个让人们测量体重标不标准的测量方法，但也不代表它完全准确。有的人可能肌肉比较多，他的BMI值就会比较高，可是不代表他肥胖。所有的测量方法，都有混淆的时候。”剑桥健康及体重管理计划的医学总监Dr.Leeds表示。
即使一个人的身高、体重没变，BMI值正常，但是随着年龄增加、缺乏运动或摄取过多热量等，身体的脂肪重量仍会增加，肌肉萎缩、骨骼密度减少。BMI只是单纯地从身高和体重来判定一个人是否过重，并未考虑到身体的重量主要是由油脂或肌肉组成。
就像好莱坞的肌肉男史泰龙，BMI指数一定是过重，但是他并非胖而是壮，主要是肌肉多且重，而真正会影响心血管健康的体脂少，不一定要减重。
肥胖分两大类
肥胖一般分为两大类，一类是因病而引起的肥胖，它是因为疾病（脑炎、脑瘤、关节炎或需服用激素的慢性疾病或因生病服用激素）而引起内分泌紊乱造成的肥胖，这种肥胖称为症状性肥胖。这类肥胖病人占肥胖人口的2％左右。另一类肥胖则是由于在饮食过程中所摄入的热量，大大超过其本身所消耗的热量，而使多余的脂肪及其他养料在体内累积起来形成脂肪细胞，而导致肥胖。这类肥胖的人称为单纯性肥胖，占肥胖人口总数的 90％以上。
总的来说，产生肥胖的原因有以下几点：遗传、不当的饮食习惯、生活环境与习惯、过少的运动量。遗传性的肥胖症，很难根治。饮食习惯而造成的肥胖，只要有强韧的意志力，要改善并不是太困难的事。
“要减肥，首先必须改变一贯的饮食习惯。以前，人们吃东西是为了生存，那时的食物都是很原始的，没有添加很多的调味料或色素；现在，为了让食物看起来更吸引，吃起来更美味，外面卖的大多数食物都添加很多元素，卡路里也增加不少。所以，人们总是在不知不觉中摄取了多余的热量。”Dr.Leeds说道。
再说，现在的食物份量越来越大。以前的一套快餐的热量大约615卡路里，现在已升值到1440卡路里。在这个垃圾食物充斥的社会，人们还没能适应。所以，市面上有什么，我们就完全接受，不懂拒绝。餐厅提供的大份量食物，为了不浪费，我们就把它吃光。
学会说“不”！
想要改变，我们就要学习重新组织我们的思维。每一样食物放进口里之前，首先要想想，这是垃圾食物吗？食物里的卡路里我能完全消化吗？必要时，需懂得说“不”！
“比如说，我的母亲喜爱做蛋糕，当她烤好了蛋糕给我当下午茶时，我的心里总是在交战。美味蛋糕的诱惑，是一个因素；妈妈的一番好意我不好意思拒绝，又是另外一个因素。可是，吃太多，很容易发胖。所以，我限制自己只可以拿一小片。”Dr.Leeds笑着说。
除了要确保不过量进食，我们进食时应该要专心，要慢。延长吃东西的时间，每一口都细细咀嚼，好让肚子有饱足感，才不至于吃太多。
低卡路里饮食概念的代餐
要瘦身，就得控制每一餐所摄取的热量。然而，很多人在控制热量摄取的同时，却无法确保自己在有限的餐食里摄取足够的营养。因此，融合了低卡路里饮食概念的代餐成了这几年来所流行的瘦身方式。
近年来，Dr.Leeds都在研究极低卡路里饮食(very low energy diet：VLCD)。剑桥健康及体重管理计划，给消费者提供专业的体重管理计划。剑桥营食 （The Cambridge Diet），以极低卡路里饮食的概念出发，帮助那些节食失败的人们达到理想的体重。食用剑桥营食的人，都会经过4个阶段，即适应期、体重下降期、稳定期和体重维持期。
低卡路里饮食和极低卡路里饮食，都是提供低热量的饮食。剑桥健康及体重管理计划的专人，会给予有需要的人一个详细的咨询，以评定他们适合哪一种饮食控制法。
“极低卡路里饮食，提供450到800卡热量的饮食。除了热量外，所有营养素的提供都完全可以应付日常生活的需求。饮食中含有高生物值的蛋白质、适量醣类、少量脂肪，并且增加必需的矿物质及维生素。”
不同的需求不同进食法
剑桥健康及体重管理计划，其中一项体重管理计划包括由Neucor公司所提倡的剑桥营食（The Cambridge Diet）代餐。公司的体重管理师/专业辅导员将根据顾客不同的需求与情况，策划出不一样的进食方法。如果要快速减肥，三餐都以代餐取代，一天大概只摄取 414到552卡，这就是所谓的极低卡路里饮食。如果是低卡路里饮食，一天除了摄取3包的The Cambridge Diet代餐以外，另外还摄取一些蛋白质丰富的食物、牛奶、蔬菜等，每天摄取约810到1000卡热量，效果比极低卡路里饮食慢。
要减少1公斤的体重，相等于减少摄取7000卡的热量。如果以极低卡路里饮食来代替正餐的话，一天可减少大约1200卡的热量摄取，一个星期应该可以减少1公斤多。对女性来说，理想的减重率应该是一星期1.5公斤，男性则1星期2公斤。极低卡路里饮食，通常限于12个星期，不宜多过这个期限。
和节食不同的是，此两种饮食控制法只是体重控制计划的一部份，不仅减少热量摄取，同时必需包括运动、行为修饰及营养教育的整体计划，并且摄取足够的维生素及矿物质，以避免健康上的危害。
亚洲成年入的体重划分建议
类 别 BMI(kg/m平方) 肥胖并发症的危险性
低于正常体重 ＜18．5 低
正常体重 18．5—22．9 一般
超 重 ≥23
准肥胖 23—24.9 升高
肥胖Ⅰ 25—29.9 轻度升高
肥胖Ⅱ ≥30 严重升高
快餐从1983年至2001年的变化
1983年 三文治320卡+薯条210卡+汽水85卡 总数：615卡
2001年 汉堡包590卡+薯条600卡+汽水250卡总数：1440卡
（所有的食物都一样，只是份量的分别——卡路里总数增加了765！如果每个星期吃5顿快餐的话，体重将会增加1磅，所以适量才好。）
南洋商报
财富锦囊专栏(29):地点、地点、地点
财富锦囊专栏(29):地点、地点、地点 2008/09/29
●郑汉聪(大华银行（马）个人财务服务部门高级主管)
这是购买产业的传统智慧。然而，这样的智慧现在还可靠吗？答案是：“肯定的还可靠。”为了让你了解我所说的，我先与你分享一个地点如何影响产业价值的故事。
从2000年开始，新一轮风水循环期已经重新开始...相信风水者（以及大部份人都相信），好运方位开始改变。我住在边屋的邻居角落有一个很大的空地，主要大门向西，不过位置是在转角，它的周边篱笆也包围着北方、东方，而南方与其他房子为邻。当他不能获得准证在篱笆北方开一个门，他便停止装修工程，然而打算将屋子卖掉。信不信由你，地点（或在这个例子当中）对决定的影响有多大。
也许只是一件平常事情，不过还是值得一提。在新加坡，如果你居住的范围在方圆一公里之内有一间小学，那么，你的孩子将优先进入有关小学。因此，卖屋者将这个优势计算在内，并将屋价抬高来卖，这并不令人感到惊讶。
这些都是真实的故事，因为这些都是许多购屋者向我转述的故事。在马来西亚，许多购屋者都期望从产业需求殷切中让资本增值，以及从高租金回酬中赚到一些钱。在这样的情况之下，地点的考量更是非常重要，特别是那些希望取得高租金回酬的购屋者。举个例子：
●拥有便利设施-衔接高速公路，容易来往住家和办公室。我住在吉隆坡孟沙，而在拉惹劳勿路工作，这是最理想的居住环境，更何况现在要请一个可靠的司机并不是一容易的事情。
●孩子优先考虑的是学校。如果是希望出租给外国人，有关产业可以走路到国际学校，将比需要驾车才能抵达更佳。
●靠近大学和学院。一些住宅区通常是将产业租给学生，所以靠近大学和学院是租金的关键，而这些都是典型的小间公寓。
●住宅区的保安和安全。非常令人感到惊叹的是，这是使到一间有保安的共管式公寓，比拥有大花园的排屋更值钱的原因。屋主可以接受这样的情况，因为前者的租金更高以及出租率通常也很高。
●产业的面积。被视为小单位的房屋将更容易出租，而两至三间房间的房子，将更适合游子，而且他们的公司也愿意租下给他们居住。
●产业成本也将决定你期望取得5%或更高回酬的最低租金率。所以，如果你的成本越高，比如在吉隆坡城中城的产业，你需要更高的租金率才能取得你要求的回酬。在一般的情况下，越高的租金，市场需求就越少。
特别是在现有的环境底下，许多发展计划将会峻工，令到市场的供应增加。至于新的购屋者，他们肯定比以往两年更期望购买每平方尺更高价的房屋，不过，他们脑海中经常有一个问题，有关产业的租金回酬可否达到６%至８%。此外，未来的需求是什么？一旦供应增加，这样的情况是否会持续下去？是否有更多的外国人来到马来西亚或是马来西亚人移居到大城市，而使到需求增加？
我不认为会这样的研究，不过现在可以说是，如果经济继续增长，以及政府继续允许熟练外国人进来我国，那么，未来几年将是一个好年。不过，话说回头，现有的经济情况可能会破坏未来的展望。下周，我将探讨产业为一个具有潜能的投资。
南洋商报
●郑汉聪(大华银行（马）个人财务服务部门高级主管)
这是购买产业的传统智慧。然而，这样的智慧现在还可靠吗？答案是：“肯定的还可靠。”为了让你了解我所说的，我先与你分享一个地点如何影响产业价值的故事。
从2000年开始，新一轮风水循环期已经重新开始...相信风水者（以及大部份人都相信），好运方位开始改变。我住在边屋的邻居角落有一个很大的空地，主要大门向西，不过位置是在转角，它的周边篱笆也包围着北方、东方，而南方与其他房子为邻。当他不能获得准证在篱笆北方开一个门，他便停止装修工程，然而打算将屋子卖掉。信不信由你，地点（或在这个例子当中）对决定的影响有多大。
也许只是一件平常事情，不过还是值得一提。在新加坡，如果你居住的范围在方圆一公里之内有一间小学，那么，你的孩子将优先进入有关小学。因此，卖屋者将这个优势计算在内，并将屋价抬高来卖，这并不令人感到惊讶。
这些都是真实的故事，因为这些都是许多购屋者向我转述的故事。在马来西亚，许多购屋者都期望从产业需求殷切中让资本增值，以及从高租金回酬中赚到一些钱。在这样的情况之下，地点的考量更是非常重要，特别是那些希望取得高租金回酬的购屋者。举个例子：
●拥有便利设施-衔接高速公路，容易来往住家和办公室。我住在吉隆坡孟沙，而在拉惹劳勿路工作，这是最理想的居住环境，更何况现在要请一个可靠的司机并不是一容易的事情。
●孩子优先考虑的是学校。如果是希望出租给外国人，有关产业可以走路到国际学校，将比需要驾车才能抵达更佳。
●靠近大学和学院。一些住宅区通常是将产业租给学生，所以靠近大学和学院是租金的关键，而这些都是典型的小间公寓。
●住宅区的保安和安全。非常令人感到惊叹的是，这是使到一间有保安的共管式公寓，比拥有大花园的排屋更值钱的原因。屋主可以接受这样的情况，因为前者的租金更高以及出租率通常也很高。
●产业的面积。被视为小单位的房屋将更容易出租，而两至三间房间的房子，将更适合游子，而且他们的公司也愿意租下给他们居住。
●产业成本也将决定你期望取得5%或更高回酬的最低租金率。所以，如果你的成本越高，比如在吉隆坡城中城的产业，你需要更高的租金率才能取得你要求的回酬。在一般的情况下，越高的租金，市场需求就越少。
特别是在现有的环境底下，许多发展计划将会峻工，令到市场的供应增加。至于新的购屋者，他们肯定比以往两年更期望购买每平方尺更高价的房屋，不过，他们脑海中经常有一个问题，有关产业的租金回酬可否达到６%至８%。此外，未来的需求是什么？一旦供应增加，这样的情况是否会持续下去？是否有更多的外国人来到马来西亚或是马来西亚人移居到大城市，而使到需求增加？
我不认为会这样的研究，不过现在可以说是，如果经济继续增长，以及政府继续允许熟练外国人进来我国，那么，未来几年将是一个好年。不过，话说回头，现有的经济情况可能会破坏未来的展望。下周，我将探讨产业为一个具有潜能的投资。
南洋商报
Wednesday, October 01, 2008
再解房貸疑惑
再解房貸疑惑
* 財富廣場
2008-09-13 20:49
上期的房貸問答體，基本上提供讀者基本的概念。以下是另一些銀行資訊（BankingInfo）列出的房屋貸款問題。
一連兩期的解答必有助貸款者瞭解更多。可是，詳情細節還是得親自向有關金融機構探詢。
■處理貸款申請需要多長時間？
從呈交完整文件算起，通常需要1週至兩週，貸款申請才會獲得批准。為了避免任何延宕，應要求銀行列明所需文件的清單。
■傳統融資和回教融資有甚麼不同？
傳統融資，未償還貸款包括本金和利息，利息就是銀行的融資成本。回教融資則採用購買和脫售概念，回教銀行將購買相關產業，然後以高於購買價的價格脫售給購屋者。
■銀行甚麼時候會發放貸款予賣家或發展商？
建築中的房屋，銀行將根據每期獲得建築師認證的建築工程，分階段發放貸款。至於竣工產業，貸款將在法律文件完整後發放，或者獲得所有批准，如州政府的批准。
■我可以聯名購買房子，卻只使用我的名字申請貸款？
銀行將根據不同的情況做出考量，包括聯名者是夫婦，其中一方沒有工作以及另一方單獨承擔貸款責任。
另一情況則是聯名者是雙親和子女關係，而雙親已經年老和沒有工作，由孩子負責還債。
銀行將根據不同的情況，斟酌處理。
■假設發展商擱置產業計劃，還需要繼續償還利息或分期房貸嗎？
是的，借貸者依舊需要根據貸款協議，履行還款義務。不過，由於銀行擁有相關產業的既得利益，可以商業貸款償還計劃。
另外，購屋者應向政府的房屋和地方部門報告擱置事項。
■ 假設借方死亡以及沒有購買死亡保險，該怎麼辦？
已故者的遺孀或孩子可以通過法庭，索取遺產的擁有權。他們可以選擇繼續繳付貸款或贖回有關產業。不過，大部份金融機構強制借貸人購買抵押遞減定期保險 (MRTA)，以便這類情況發生的時候獲得保障。
貼心叮嚀
近年來，房貸利率水平維持在相對低檔。但千萬別被低利率所迷惑，而買下超出自己經濟能力的房子。
尤其是浮動利率銀行房貸，一旦市場利率翻升，利息也水漲船高。利息負擔加重，倘若貸款金額過高，房貸違約的機率將相對提高。
此外，申辦貸款時仍須注意以下事項。
●在未決定向銀行申辦貸款前，不要隨意透露身份證號碼或提供複印本。
●不要同時間向多家金融機購申請貸款。
●與銀行之間的任何金融商品還款須良好，假設過往的紀錄不佳，將降低銀行房貸的意願。
●申辦貸款不要提供假資料。
●申辦貸款所提供的連絡電話必須易達，讓銀行可以隨時聯絡。
●申辦貸款所提供的資料文件須齊全，有助提高貸款核批速度與額度。
星洲日報／財富廣場／銀行街‧2008.09.13
* 財富廣場
2008-09-13 20:49
上期的房貸問答體，基本上提供讀者基本的概念。以下是另一些銀行資訊（BankingInfo）列出的房屋貸款問題。
一連兩期的解答必有助貸款者瞭解更多。可是，詳情細節還是得親自向有關金融機構探詢。
■處理貸款申請需要多長時間？
從呈交完整文件算起，通常需要1週至兩週，貸款申請才會獲得批准。為了避免任何延宕，應要求銀行列明所需文件的清單。
■傳統融資和回教融資有甚麼不同？
傳統融資，未償還貸款包括本金和利息，利息就是銀行的融資成本。回教融資則採用購買和脫售概念，回教銀行將購買相關產業，然後以高於購買價的價格脫售給購屋者。
■銀行甚麼時候會發放貸款予賣家或發展商？
建築中的房屋，銀行將根據每期獲得建築師認證的建築工程，分階段發放貸款。至於竣工產業，貸款將在法律文件完整後發放，或者獲得所有批准，如州政府的批准。
■我可以聯名購買房子，卻只使用我的名字申請貸款？
銀行將根據不同的情況做出考量，包括聯名者是夫婦，其中一方沒有工作以及另一方單獨承擔貸款責任。
另一情況則是聯名者是雙親和子女關係，而雙親已經年老和沒有工作，由孩子負責還債。
銀行將根據不同的情況，斟酌處理。
■假設發展商擱置產業計劃，還需要繼續償還利息或分期房貸嗎？
是的，借貸者依舊需要根據貸款協議，履行還款義務。不過，由於銀行擁有相關產業的既得利益，可以商業貸款償還計劃。
另外，購屋者應向政府的房屋和地方部門報告擱置事項。
■ 假設借方死亡以及沒有購買死亡保險，該怎麼辦？
已故者的遺孀或孩子可以通過法庭，索取遺產的擁有權。他們可以選擇繼續繳付貸款或贖回有關產業。不過，大部份金融機構強制借貸人購買抵押遞減定期保險 (MRTA)，以便這類情況發生的時候獲得保障。
貼心叮嚀
近年來，房貸利率水平維持在相對低檔。但千萬別被低利率所迷惑，而買下超出自己經濟能力的房子。
尤其是浮動利率銀行房貸，一旦市場利率翻升，利息也水漲船高。利息負擔加重，倘若貸款金額過高，房貸違約的機率將相對提高。
此外，申辦貸款時仍須注意以下事項。
●在未決定向銀行申辦貸款前，不要隨意透露身份證號碼或提供複印本。
●不要同時間向多家金融機購申請貸款。
●與銀行之間的任何金融商品還款須良好，假設過往的紀錄不佳，將降低銀行房貸的意願。
●申辦貸款不要提供假資料。
●申辦貸款所提供的連絡電話必須易達，讓銀行可以隨時聯絡。
●申辦貸款所提供的資料文件須齊全，有助提高貸款核批速度與額度。
星洲日報／財富廣場／銀行街‧2008.09.13
“對症下藥”解債務危機
“對症下藥”解債務危機
* 財富廣場
2008-08-09 18:36
“債務危機”是什麼？別去偷翻教科書，如果你連這種概念都一無所知外，那麼相信很快的你就會有深刻切身體驗了！（俗語說，最安全的地方是最危險的地方）
這並不是唬你的！如果無法居安思危，認真分析自己的賺錢與消費平衡能力，忽略小債務的存在，那麼相信很快的“債務危机”就會攜同信用卡、房貸、車貸等諸多金融信用工具找上你。
目前，最常的債務危機來自房貸與車貸過高、理財順序倒置、胡亂刷卡、不核對信用卡對賬單、信用卡債務過高、不按時償還信用卡債務、只償還信用卡最低還款額、不會計算信用卡免息期、償還債務不分优先順序、沒有購買相應的保險…
沒關係，《理債通》 已針對時下流行的理債問題提供不同解救方法，只要懂得對症下藥，相信就能輕鬆快樂過生活。前提是：你真的要認清本身的消費弱點。
自行掌控：善用與濫用額度
利用刷卡支應入不敷出的生活開支其實是理財管道，不過只適合有高度自制力的人。這是老調重彈，不過很明顯的用意是：只有把刷卡限制在必要的開支上，刷卡維生才有用。
如果無法判斷卡片使用的好壞，這裡有個很好的判斷方法：自問價格變兩倍或三倍時，是否還值得購買。
你得了解，當你用利率18%的信用卡刷卡消費時，如果每月只繳最低應付額，一旦加計利息，購物的成本就變成原始價格的兩三倍，所以你中意的那件2000令吉牛仔褲，實際上的價格可能高達4000至5000令吉，這樣清楚的說明應該有幫助吧！
考慮清楚
和朋友一起上館子是生活中很重要的一部份，這是最常見的社交與放鬆方法，不應該縮減；但是時常聽到有些人生活拮据，每週還是硬和死黨上館子幾次，每週大概花100令吉左右。
其實，去昂貴的餐廳及夜店都是特殊值得慶祝的事情，這樣說並不是要掃興或要求過苦行僧的日子。
最近有份報告指出，每個人一年平均上館子83次，但是若再加上外帶的次數，這數字馬上攀升至220次。如果保守估計每餐平均20令吉，一年下來，這些外食及外帶費用總共是4400令吉。
如果是刷利息高昂的信用卡，而且每月只繳最低應繳額，加計所有利息後，幾年下來，淨成本可能高達1萬令吉，難怪你會經濟拮据！
選對卡
在釐清善用與濫用信用卡的差別後，下個任務就是要確定手上的信用卡或其他購物卡條件最好。可能許多人因為禮物或親切人員而衝動簽卡，不過之後問題可要注意。除了要至於定期還款外，確保自己不能再多付額外的小錢。
如果不注意利率和年費，我向你保證，你絕對被削了。要知道，發卡公司每年從忽視高卡費及利息的顧客身上，獲利高達數十億美元。因此，你需要仔細檢查使用的任何卡，盡可能壓低刷卡成本。
注意利率
如果你會用到循環利息，當然要盡量找最低的利率。如果你不知道現在付的利率是多少，可以查一下對帳單，或撥信用卡背後的客服專線詢問。如果你有優良的信用評分，而且又有穩定的收入，沒有太多負債，利率應該不會超過10%。如果你的利率超過10%，就應該採取行動了。
考慮代償
找到一張願意提供更好利率，及擁有其他主要功能的信用卡時，不要主動申請那張卡。在申請前，先打電話到你目前的信用卡公司，告訴他們你想把信用卡利息降至現在考慮申辦的餘額代償卡水準。
不用請求他們，只需直接表明立場，因為你過去已有不錯的“信用記錄”，所以你有主導權。讓他們知道還有另一張卡片等著你申辦，我打賭他們會同意給你更優惠的條件。如果他們回絕，那就直接去申辦新卡。
星洲日報／財富廣場／理債通‧2008.08.09
* 財富廣場
2008-08-09 18:36
“債務危機”是什麼？別去偷翻教科書，如果你連這種概念都一無所知外，那麼相信很快的你就會有深刻切身體驗了！（俗語說，最安全的地方是最危險的地方）
這並不是唬你的！如果無法居安思危，認真分析自己的賺錢與消費平衡能力，忽略小債務的存在，那麼相信很快的“債務危机”就會攜同信用卡、房貸、車貸等諸多金融信用工具找上你。
目前，最常的債務危機來自房貸與車貸過高、理財順序倒置、胡亂刷卡、不核對信用卡對賬單、信用卡債務過高、不按時償還信用卡債務、只償還信用卡最低還款額、不會計算信用卡免息期、償還債務不分优先順序、沒有購買相應的保險…
沒關係，《理債通》 已針對時下流行的理債問題提供不同解救方法，只要懂得對症下藥，相信就能輕鬆快樂過生活。前提是：你真的要認清本身的消費弱點。
自行掌控：善用與濫用額度
利用刷卡支應入不敷出的生活開支其實是理財管道，不過只適合有高度自制力的人。這是老調重彈，不過很明顯的用意是：只有把刷卡限制在必要的開支上，刷卡維生才有用。
如果無法判斷卡片使用的好壞，這裡有個很好的判斷方法：自問價格變兩倍或三倍時，是否還值得購買。
你得了解，當你用利率18%的信用卡刷卡消費時，如果每月只繳最低應付額，一旦加計利息，購物的成本就變成原始價格的兩三倍，所以你中意的那件2000令吉牛仔褲，實際上的價格可能高達4000至5000令吉，這樣清楚的說明應該有幫助吧！
考慮清楚
和朋友一起上館子是生活中很重要的一部份，這是最常見的社交與放鬆方法，不應該縮減；但是時常聽到有些人生活拮据，每週還是硬和死黨上館子幾次，每週大概花100令吉左右。
其實，去昂貴的餐廳及夜店都是特殊值得慶祝的事情，這樣說並不是要掃興或要求過苦行僧的日子。
最近有份報告指出，每個人一年平均上館子83次，但是若再加上外帶的次數，這數字馬上攀升至220次。如果保守估計每餐平均20令吉，一年下來，這些外食及外帶費用總共是4400令吉。
如果是刷利息高昂的信用卡，而且每月只繳最低應繳額，加計所有利息後，幾年下來，淨成本可能高達1萬令吉，難怪你會經濟拮据！
選對卡
在釐清善用與濫用信用卡的差別後，下個任務就是要確定手上的信用卡或其他購物卡條件最好。可能許多人因為禮物或親切人員而衝動簽卡，不過之後問題可要注意。除了要至於定期還款外，確保自己不能再多付額外的小錢。
如果不注意利率和年費，我向你保證，你絕對被削了。要知道，發卡公司每年從忽視高卡費及利息的顧客身上，獲利高達數十億美元。因此，你需要仔細檢查使用的任何卡，盡可能壓低刷卡成本。
注意利率
如果你會用到循環利息，當然要盡量找最低的利率。如果你不知道現在付的利率是多少，可以查一下對帳單，或撥信用卡背後的客服專線詢問。如果你有優良的信用評分，而且又有穩定的收入，沒有太多負債，利率應該不會超過10%。如果你的利率超過10%，就應該採取行動了。
考慮代償
找到一張願意提供更好利率，及擁有其他主要功能的信用卡時，不要主動申請那張卡。在申請前，先打電話到你目前的信用卡公司，告訴他們你想把信用卡利息降至現在考慮申辦的餘額代償卡水準。
不用請求他們，只需直接表明立場，因為你過去已有不錯的“信用記錄”，所以你有主導權。讓他們知道還有另一張卡片等著你申辦，我打賭他們會同意給你更優惠的條件。如果他們回絕，那就直接去申辦新卡。
星洲日報／財富廣場／理債通‧2008.08.09
如何避免股票投資虧錢？
如何避免股票投資虧錢？
* 投資廣場
2008-09-30 22:11
投資特別是股票投資，最重要是不要輸錢，至少不要將資金輸太多，實是硬道理。
這裡有些相信對避免輸錢有幫助的看法以供參考。
投資股市前，最好是先做好兩個管理，即是（一）投資管理，和（二）情緒管理。
所謂（一）投資管理，包括對持股比例的控制與管理。要養成大市走勢向好，或轉壞的研究和判斷，進而調整持股比例。
投資者可運用投資組合，讓你組合內賺錢股票，補貼套牢股票的損失，它也可以減輕心理壓力，避免有些好股因大市資金流向因素，而非基本面發生變化而被迫停損。你的投資組合，是以長期追縱公司基本面、技術面、和本身資金面的管理幅度而定。
汰弱換強錯誤習慣
汰弱換強，最常看到散戶操作，都是把賺錢股票賣掉，虧錢股票留在手上，美其名叫做長期投資，實際是套到海枯石爛。這也是一種很嚴重錯誤習慣。
為避免這種情形，應有“停損”的手法，來避免後續的困境。
還有一種汰弱換強的操作，就是當你在佈局一只股票時，漲上去時過關可考慮加碼，跌破停損價轉弱時，也可以先減碼。保持趁勝追擊之勢，都會有助於你提高大賺小賠的機率。
克服貪婪與恐懼
（二）情緒管理，不外就是克服“貪婪”與“恐懼”的過程，這要靠經驗，不過上面提到的投資管理方法，其實可以有助於避免陷入情緒失控，不理智決策的困境。當你成本夠低，手中持股，賺的比虧的多，最多就是大賺或小賺而已時，心境就會完全不一樣。
不要幻想你會買到逆勢股，即使大市看跌，也打死不退，這是種不切實際的幻想。
不要有“孤擲一注”的想法，以為押中一次就致富。股票輸錢是常見，重要的是，不能輸光，不能輸一次就傾家蕩產。保持小輸大贏，這種心態入市，時間夠久，較有機會成為贏家。
星洲日報／投資廣場
* 投資廣場
2008-09-30 22:11
投資特別是股票投資，最重要是不要輸錢，至少不要將資金輸太多，實是硬道理。
這裡有些相信對避免輸錢有幫助的看法以供參考。
投資股市前，最好是先做好兩個管理，即是（一）投資管理，和（二）情緒管理。
所謂（一）投資管理，包括對持股比例的控制與管理。要養成大市走勢向好，或轉壞的研究和判斷，進而調整持股比例。
投資者可運用投資組合，讓你組合內賺錢股票，補貼套牢股票的損失，它也可以減輕心理壓力，避免有些好股因大市資金流向因素，而非基本面發生變化而被迫停損。你的投資組合，是以長期追縱公司基本面、技術面、和本身資金面的管理幅度而定。
汰弱換強錯誤習慣
汰弱換強，最常看到散戶操作，都是把賺錢股票賣掉，虧錢股票留在手上，美其名叫做長期投資，實際是套到海枯石爛。這也是一種很嚴重錯誤習慣。
為避免這種情形，應有“停損”的手法，來避免後續的困境。
還有一種汰弱換強的操作，就是當你在佈局一只股票時，漲上去時過關可考慮加碼，跌破停損價轉弱時，也可以先減碼。保持趁勝追擊之勢，都會有助於你提高大賺小賠的機率。
克服貪婪與恐懼
（二）情緒管理，不外就是克服“貪婪”與“恐懼”的過程，這要靠經驗，不過上面提到的投資管理方法，其實可以有助於避免陷入情緒失控，不理智決策的困境。當你成本夠低，手中持股，賺的比虧的多，最多就是大賺或小賺而已時，心境就會完全不一樣。
不要幻想你會買到逆勢股，即使大市看跌，也打死不退，這是種不切實際的幻想。
不要有“孤擲一注”的想法，以為押中一次就致富。股票輸錢是常見，重要的是，不能輸光，不能輸一次就傾家蕩產。保持小輸大贏，這種心態入市，時間夠久，較有機會成為贏家。
星洲日報／投資廣場
錢，要怎麼借最精明？
錢，要怎麼借最精明？
* 財富廣場
* 財經焦點
2008-09-06 19:35
*
買車、置產、創業、週轉、業務開拓……每個人，一生中總免不了向銀行貸款。
資料顯示，我國週轉中的貨幣總額超過300億令吉，定期存款超過3500億令吉，儲蓄超過700億令吉，總貸款則達1.9兆令吉。
按2600萬人口計算，每人的借貸總額約7萬令吉。
可是，為甚麼有的人向銀行借6位數或以上的貸款，很容易就過關？又為甚麼有的人，只是申請5位數或以下的貸款，卻總是碰釘子？
猛搔頭仍搞清楚原因？原因很簡單：其實你不懂銀行家的心。
The Nomad Offices私人有限公司邀請銀行界經驗豐富的拿督朱家豪主講座談會，與大家分享“如何向銀行借錢？”。
朱家豪自1980年加入銀行界，在商業和證券銀行各10年和5年，隨後在納閩設立星展銀行，在泰國、孟買和我國擔任要職。他退出銀行界後，目前是原產品投資公司國民–華孚商品（馬來西亞）有限公司董事經理。
從銀行類型到銀行如何評估信貸申請，細說從頭。
向誰借錢最容易
有句歇後語：找和尚借梳子——找錯了對象。
同樣的，借錢，自然也要找對銀行。所以，在這之前，就得弄清楚銀行的業務以及提供的金融產品和服務。那麼就減少碰釘子的機會，省時省力。
商業銀行
商業銀行就是處理日常所需的銀行，包括房屋貸款、汽車貸款、信用卡等。主要業務包括經營存款、借貸、辦理轉帳結算等。
在亞洲金融風暴後，為加強大馬銀行的素質和競爭力，銀行領域掀開整合的巨輪。經過10年光景後，共有9家本土銀行；連其他外資商業銀行，大馬共有23家國內外商業銀行。
回教銀行
油價大起，讓中東油錢滿溢，進而帶動龐大，卻尚未完全開發的回教銀行市場。配合國家銀行打造大馬作區域回教金融中心，回教銀行也逐漸拓展。
與傳統銀行業務相比，回教銀行提供的產品和服務必須符合回教交易，道德標準要求也更高。
除了國內和外資傳統銀行設立本身的回教銀行業務，在國行積極鼓勵回教金融下，也出現AL Rhaji等中東回教銀行也進軍大馬。
證券銀行
證券銀行也就是所稱的投資銀行，主要負責企業首次發股、併購、發行股票、發行債券或重組、清算業務資金市場等活動，再從中抽取佣金。
此外，投資銀行也為投資者提供証券經紀和資產管理服務。我國目前約有10家投資銀行。
國際銀行
相比之下，國際銀行似乎很低調，沒有太高的曝光率。可是，在國際岸外金融中心的納閩，至少設有50家國際銀行。
一些國際銀行也在半島，低調的設立代理或市場辦公室。
發展金融機構
除了上述三種銀行，也有其他專為特定目的而設立的銀行，也是所謂的發展金融機構。信手拈來就包括發展銀行、人民銀行、出入口銀行、農業銀行、中小型企業銀行、馬興業金融以及國家儲蓄銀行。
朱家豪指出，普遍來說，當然是商業銀行最容易。房屋貸款、汽車貸款、個人貸款、教育貸款等日常需求皆可在商業銀行找到，不要往投資銀行跑。
他表示，投資銀行並不會涉及長期貸款，主要處理短期的計劃，或給予客戶1至2年的短暫貸款，然後尋找辦法解決該筆貸款。
“所以，千萬不要去找投資銀行，申請10年或15年的長期貸款。”投資銀行主要是因為架構和資產負債的關係，所以無法作長期貸款。
相比之下，國際銀行難度較高。朱家豪解釋，主因是須符合的國際條款，而且要求通常相當苛刻。
“對有意貸款外幣的人士而言，應向國際銀行著手。”
符合回教教議的回教銀行，則可以滿足需求。
甚麼原因決定銀行放貸與否？
貸款利息是銀行主要的收入來源，驅動銀行批准貸款與否的原因有幾項。了解銀行家的想法後，作出相應的調整，提升機率。
一般上，回酬越高，風險越高。在經濟環境欠佳時，銀行可能採取兩種態度：（一）同樣的回酬，但低風險。（二）同樣的風險，但高回酬。
所以，要知道銀行的風險胃口，加上資本適足率的要求以及需要照顧資產負債素質。既然要借大錢，就別往小銀行跑。
銀行發放貸款時將涉及融資成本，融資成本提高將壓縮賺幅，所以成本也是重要考量因素。
當然，不同的銀行有不同的最強項。假設銀行內部沒有相關的專業和智識管理，就無法處理特定方面的貸款申請。針對不同銀行在不同領域的強項以及專業，一些貸款者應就此向正確的銀行下手。
另一方面，銀行在發放貸款，都會先作出一筆虧損撥備，而該撥備將直接反映在損益上面。
正因如此，朱家豪表示，逼近年杪時銀行發放貸款的意願大減，主要避免為貸款提供撥備，影響財政表現。
舉例來說，銀行發放1億令吉的貸款，需要撥出1%或相等於100萬令吉的虧損預備。假設在年杪借出5億令吉，就須作出500萬令吉撥備，削薄銀行的盈利。
他再舉一個例子，有一筆1億令吉貸款待發放，收取的年利率為6%。銀行需要作出1%，或相等於100萬令吉的虧損撥備。
假設銀行在1月借出1億令吉，貸款者接下來每個月繳還的利息和本金，總結至年杪所獲，已經足以抵銷100萬令吉虧損撥備。
相反的，倘若銀行在12月發放的貸款，還未來得及收回利息和本金，卻預先撥出100萬令吉的虧損。
貸款數額越龐大，即使是1%撥備對銀行的資產負債影響仍舊相當顯著。
信貸評估的5個C
朱家豪表示，女性要求另一半擁有5C，即現金、事業、汽車、公寓和信用卡。銀行也要求貸款者具備5C條件，包括人品（Character）、能力（Capacity）、抵押（Collateral）、資本（Capital）和條件（Condition）。
人品
沒有特別的方法準確判斷一個人的人品，貸方將客觀判斷是否有足夠的信用償還貸款。這可通過調查付款歷史、檢討徵信社報告、教育背景以及做生意的經驗。 參考項目素質，以及雇員的背景和經驗也在考慮範圍之內。
朱家豪指出，一些貸款人擁有還債的能力，卻沒有還債的品格。一些不還債，擺明讓銀行控告的架勢。
對於十分龐大的貸款，借貸者無力償還貸款，就會拖垮整家銀行，這也是一些借貸者有恃無恐的原因。
能力
能力指的是還款能力，銀行需要清楚指導如何償還債務。考慮事項包括商業創造的現金流量、償還時間以及成功還債的可能性。過往的償還紀錄將成為未來還債的參考指示。
紀錄不良者，日後貸款可真難、難、難。
抵押
抵押對貸方來說是一種保障，成為無法還債時的保障。一旦發生違約事件，銀行將以接過抵押品的擁有權，取代未清債務。貸款協議必須小心說明所有抵押物品，配備、建築物、應收賬項以及存貨皆是所有潛在抵押物件。
朱家豪指出，80%創立的企業在2年內面對倒閉的風險。至於沒有歷史紀錄的新客戶，倘若可以給予等多的抵押，將較容易獲得通過。
資本
資本就是投資在生意的金錢，是生意失敗風險的指示。放貸者通常將考量公司的權益負債率（debt-to-equity ratio），即負債和資本的比例。比例越高表示公司的負債水平越高，可能面對更高的財務風險。
朱家豪舉例，假設業者只注入2令吉的資本，卻向銀行貸款1億令吉。邏輯思考，能獲批的機率有多大？
他表示，資本要求視銀行而定，沒有一定的規定。財務報表是最有力的證明，假設連相關文件也無法出示，銀行將對此質疑。
條件
除了借貸者的素質，天時和地利也十分重要，也就是所謂的市場條件。還包括國家、領域以及國內的經濟狀況。波動或不穩定的經濟狀態將負面衝擊評估。不過，正面的期望有助提高獲得貸款的機率。
同時間，指的包括貸款用途如營運資本、增購配備或新辦公室。特定用途與貸款多寡有關係，這有助評估信貸申請。
銀行貸款技巧
資產轉化
周轉週期，簡單來說，就是在貸款→投入原料和勞工→製成品→銷售→獲現金→償還貸款。
越能夠證明貸款後，有足夠的資源償還債務，成功率越高。
財產保障
個人或一家企業擁有、具有經濟價值的任何物品，可提供財產保障。通過抵押財產，獲得銀行的放貸。
現金流量
流動現金放款，無抵押融資，對銀行而言是相當高的風險借貸。要順利獲得貸款，得下一些功夫，包括自己準備“現金情景分析”。
朱家豪指出，三種現金情景分析包括基本情景分析、最壞情景分析以及樂觀情景分析。
基本情景分析採取正常的預測分析，最壞情景則是條件最惡劣對現金流量的衝擊，但要在報告中列名發生的機率以及調整方法。樂觀情景則是條件好時，對現金流量的影響.
這些分析將提供銀行家參考，也顯現出貸款者在不同的情況，做好準備應對。
準備就緒，提呈
既然一切都準備就緒，提呈以下文件
1. 銀行要求
正式的申請，讓銀行正式開檔案，獲取身分號碼。
2. 資訊備忘錄
提供關於公司背景以及管理層和股東詳情，假設管理層素質佳，以及擁有財宏勢大的股東作靠山，將提高貸款獲得批准的機會。
業務營運以及未來計劃，顯示借款者日後是否有能力償債。領域展望資料，可以輕易從網上，或國家銀行、統計局等其他管道獲得。
其他重要資訊則包括歷史財務表現、財務表現和預測現金流量(償還貸款)，風險分析、抵押詳情和企業文件也是重要的文件。
3. 安排實地探訪
學精的銀行家不會事先張揚實地探訪，所以時刻準備就緒，銀行家突擊探訪時，就不會暴露弱點。
4. 跟進
貸款申請者應自動跟進貸款處理情況，不要依賴銀行職員會積極跟進。朱家豪笑言，貸款發放前申請者總會十分熱切積極跟進，反而在成功獲得貸款後，不再自動接觸銀行。
個人貸款
相比之下企業貸款，個人和消費貸款申請就簡單容易得多。一般上，銀行擁有本身的信貸評分方法；所獲得的分數越高，貸款申請越容易通過。
婚姻狀況
已婚者比單身高分，因為已婚者的家庭責任較大，違約風險相對較小。
年齡
雖然年齡不一定正確判斷一個人的心智成熟與否。可是，普遍上年輕人較不穩定，較大年紀者較穩重。所以，成熟年齡的貸款者，也是申請加分的項目。
職業
職業是貸款者日後是否有收入還債的最好證明，工作和收入穩定者肯定可以獲得高分。
屋子擁有
擁有屋子意味有本身的承擔，而且在申請個人或其他貸款時可作為抵押工具。銀行普遍青睞律師、醫生、公務員、事業單位員工以及金融行業人員，被列為信用貸款的優待對象。
教育水平
教育水平越高，申請貸款時較具優勢，尤其是擁有高等教育或專業資格者。
信貸素質
每一次的信貸都會成為日後其他銀行發放貸款與否的參考，這還包括信用卡欠債的償還素質。假設往日的還款紀錄不好或遭列入黑名單，提增申請難度。
銀行信貸清單
出門前列明購物清單，就不怕遺漏甚麼忘記買。同樣的，向銀行申請貸款，按照“銀行信貸清單”提呈所需的資料和文件，就大大提高成功機率以及縮短處理時間。
星洲日報／財富廣場／焦點策劃‧2008.09.06
* 財富廣場
* 財經焦點
2008-09-06 19:35
*
買車、置產、創業、週轉、業務開拓……每個人，一生中總免不了向銀行貸款。
資料顯示，我國週轉中的貨幣總額超過300億令吉，定期存款超過3500億令吉，儲蓄超過700億令吉，總貸款則達1.9兆令吉。
按2600萬人口計算，每人的借貸總額約7萬令吉。
可是，為甚麼有的人向銀行借6位數或以上的貸款，很容易就過關？又為甚麼有的人，只是申請5位數或以下的貸款，卻總是碰釘子？
猛搔頭仍搞清楚原因？原因很簡單：其實你不懂銀行家的心。
The Nomad Offices私人有限公司邀請銀行界經驗豐富的拿督朱家豪主講座談會，與大家分享“如何向銀行借錢？”。
朱家豪自1980年加入銀行界，在商業和證券銀行各10年和5年，隨後在納閩設立星展銀行，在泰國、孟買和我國擔任要職。他退出銀行界後，目前是原產品投資公司國民–華孚商品（馬來西亞）有限公司董事經理。
從銀行類型到銀行如何評估信貸申請，細說從頭。
向誰借錢最容易
有句歇後語：找和尚借梳子——找錯了對象。
同樣的，借錢，自然也要找對銀行。所以，在這之前，就得弄清楚銀行的業務以及提供的金融產品和服務。那麼就減少碰釘子的機會，省時省力。
商業銀行
商業銀行就是處理日常所需的銀行，包括房屋貸款、汽車貸款、信用卡等。主要業務包括經營存款、借貸、辦理轉帳結算等。
在亞洲金融風暴後，為加強大馬銀行的素質和競爭力，銀行領域掀開整合的巨輪。經過10年光景後，共有9家本土銀行；連其他外資商業銀行，大馬共有23家國內外商業銀行。
回教銀行
油價大起，讓中東油錢滿溢，進而帶動龐大，卻尚未完全開發的回教銀行市場。配合國家銀行打造大馬作區域回教金融中心，回教銀行也逐漸拓展。
與傳統銀行業務相比，回教銀行提供的產品和服務必須符合回教交易，道德標準要求也更高。
除了國內和外資傳統銀行設立本身的回教銀行業務，在國行積極鼓勵回教金融下，也出現AL Rhaji等中東回教銀行也進軍大馬。
證券銀行
證券銀行也就是所稱的投資銀行，主要負責企業首次發股、併購、發行股票、發行債券或重組、清算業務資金市場等活動，再從中抽取佣金。
此外，投資銀行也為投資者提供証券經紀和資產管理服務。我國目前約有10家投資銀行。
國際銀行
相比之下，國際銀行似乎很低調，沒有太高的曝光率。可是，在國際岸外金融中心的納閩，至少設有50家國際銀行。
一些國際銀行也在半島，低調的設立代理或市場辦公室。
發展金融機構
除了上述三種銀行，也有其他專為特定目的而設立的銀行，也是所謂的發展金融機構。信手拈來就包括發展銀行、人民銀行、出入口銀行、農業銀行、中小型企業銀行、馬興業金融以及國家儲蓄銀行。
朱家豪指出，普遍來說，當然是商業銀行最容易。房屋貸款、汽車貸款、個人貸款、教育貸款等日常需求皆可在商業銀行找到，不要往投資銀行跑。
他表示，投資銀行並不會涉及長期貸款，主要處理短期的計劃，或給予客戶1至2年的短暫貸款，然後尋找辦法解決該筆貸款。
“所以，千萬不要去找投資銀行，申請10年或15年的長期貸款。”投資銀行主要是因為架構和資產負債的關係，所以無法作長期貸款。
相比之下，國際銀行難度較高。朱家豪解釋，主因是須符合的國際條款，而且要求通常相當苛刻。
“對有意貸款外幣的人士而言，應向國際銀行著手。”
符合回教教議的回教銀行，則可以滿足需求。
甚麼原因決定銀行放貸與否？
貸款利息是銀行主要的收入來源，驅動銀行批准貸款與否的原因有幾項。了解銀行家的想法後，作出相應的調整，提升機率。
一般上，回酬越高，風險越高。在經濟環境欠佳時，銀行可能採取兩種態度：（一）同樣的回酬，但低風險。（二）同樣的風險，但高回酬。
所以，要知道銀行的風險胃口，加上資本適足率的要求以及需要照顧資產負債素質。既然要借大錢，就別往小銀行跑。
銀行發放貸款時將涉及融資成本，融資成本提高將壓縮賺幅，所以成本也是重要考量因素。
當然，不同的銀行有不同的最強項。假設銀行內部沒有相關的專業和智識管理，就無法處理特定方面的貸款申請。針對不同銀行在不同領域的強項以及專業，一些貸款者應就此向正確的銀行下手。
另一方面，銀行在發放貸款，都會先作出一筆虧損撥備，而該撥備將直接反映在損益上面。
正因如此，朱家豪表示，逼近年杪時銀行發放貸款的意願大減，主要避免為貸款提供撥備，影響財政表現。
舉例來說，銀行發放1億令吉的貸款，需要撥出1%或相等於100萬令吉的虧損預備。假設在年杪借出5億令吉，就須作出500萬令吉撥備，削薄銀行的盈利。
他再舉一個例子，有一筆1億令吉貸款待發放，收取的年利率為6%。銀行需要作出1%，或相等於100萬令吉的虧損撥備。
假設銀行在1月借出1億令吉，貸款者接下來每個月繳還的利息和本金，總結至年杪所獲，已經足以抵銷100萬令吉虧損撥備。
相反的，倘若銀行在12月發放的貸款，還未來得及收回利息和本金，卻預先撥出100萬令吉的虧損。
貸款數額越龐大，即使是1%撥備對銀行的資產負債影響仍舊相當顯著。
信貸評估的5個C
朱家豪表示，女性要求另一半擁有5C，即現金、事業、汽車、公寓和信用卡。銀行也要求貸款者具備5C條件，包括人品（Character）、能力（Capacity）、抵押（Collateral）、資本（Capital）和條件（Condition）。
人品
沒有特別的方法準確判斷一個人的人品，貸方將客觀判斷是否有足夠的信用償還貸款。這可通過調查付款歷史、檢討徵信社報告、教育背景以及做生意的經驗。 參考項目素質，以及雇員的背景和經驗也在考慮範圍之內。
朱家豪指出，一些貸款人擁有還債的能力，卻沒有還債的品格。一些不還債，擺明讓銀行控告的架勢。
對於十分龐大的貸款，借貸者無力償還貸款，就會拖垮整家銀行，這也是一些借貸者有恃無恐的原因。
能力
能力指的是還款能力，銀行需要清楚指導如何償還債務。考慮事項包括商業創造的現金流量、償還時間以及成功還債的可能性。過往的償還紀錄將成為未來還債的參考指示。
紀錄不良者，日後貸款可真難、難、難。
抵押
抵押對貸方來說是一種保障，成為無法還債時的保障。一旦發生違約事件，銀行將以接過抵押品的擁有權，取代未清債務。貸款協議必須小心說明所有抵押物品，配備、建築物、應收賬項以及存貨皆是所有潛在抵押物件。
朱家豪指出，80%創立的企業在2年內面對倒閉的風險。至於沒有歷史紀錄的新客戶，倘若可以給予等多的抵押，將較容易獲得通過。
資本
資本就是投資在生意的金錢，是生意失敗風險的指示。放貸者通常將考量公司的權益負債率（debt-to-equity ratio），即負債和資本的比例。比例越高表示公司的負債水平越高，可能面對更高的財務風險。
朱家豪舉例，假設業者只注入2令吉的資本，卻向銀行貸款1億令吉。邏輯思考，能獲批的機率有多大？
他表示，資本要求視銀行而定，沒有一定的規定。財務報表是最有力的證明，假設連相關文件也無法出示，銀行將對此質疑。
條件
除了借貸者的素質，天時和地利也十分重要，也就是所謂的市場條件。還包括國家、領域以及國內的經濟狀況。波動或不穩定的經濟狀態將負面衝擊評估。不過，正面的期望有助提高獲得貸款的機率。
同時間，指的包括貸款用途如營運資本、增購配備或新辦公室。特定用途與貸款多寡有關係，這有助評估信貸申請。
銀行貸款技巧
資產轉化
周轉週期，簡單來說，就是在貸款→投入原料和勞工→製成品→銷售→獲現金→償還貸款。
越能夠證明貸款後，有足夠的資源償還債務，成功率越高。
財產保障
個人或一家企業擁有、具有經濟價值的任何物品，可提供財產保障。通過抵押財產，獲得銀行的放貸。
現金流量
流動現金放款，無抵押融資，對銀行而言是相當高的風險借貸。要順利獲得貸款，得下一些功夫，包括自己準備“現金情景分析”。
朱家豪指出，三種現金情景分析包括基本情景分析、最壞情景分析以及樂觀情景分析。
基本情景分析採取正常的預測分析，最壞情景則是條件最惡劣對現金流量的衝擊，但要在報告中列名發生的機率以及調整方法。樂觀情景則是條件好時，對現金流量的影響.
這些分析將提供銀行家參考，也顯現出貸款者在不同的情況，做好準備應對。
準備就緒，提呈
既然一切都準備就緒，提呈以下文件
1. 銀行要求
正式的申請，讓銀行正式開檔案，獲取身分號碼。
2. 資訊備忘錄
提供關於公司背景以及管理層和股東詳情，假設管理層素質佳，以及擁有財宏勢大的股東作靠山，將提高貸款獲得批准的機會。
業務營運以及未來計劃，顯示借款者日後是否有能力償債。領域展望資料，可以輕易從網上，或國家銀行、統計局等其他管道獲得。
其他重要資訊則包括歷史財務表現、財務表現和預測現金流量(償還貸款)，風險分析、抵押詳情和企業文件也是重要的文件。
3. 安排實地探訪
學精的銀行家不會事先張揚實地探訪，所以時刻準備就緒，銀行家突擊探訪時，就不會暴露弱點。
4. 跟進
貸款申請者應自動跟進貸款處理情況，不要依賴銀行職員會積極跟進。朱家豪笑言，貸款發放前申請者總會十分熱切積極跟進，反而在成功獲得貸款後，不再自動接觸銀行。
個人貸款
相比之下企業貸款，個人和消費貸款申請就簡單容易得多。一般上，銀行擁有本身的信貸評分方法；所獲得的分數越高，貸款申請越容易通過。
婚姻狀況
已婚者比單身高分，因為已婚者的家庭責任較大，違約風險相對較小。
年齡
雖然年齡不一定正確判斷一個人的心智成熟與否。可是，普遍上年輕人較不穩定，較大年紀者較穩重。所以，成熟年齡的貸款者，也是申請加分的項目。
職業
職業是貸款者日後是否有收入還債的最好證明，工作和收入穩定者肯定可以獲得高分。
屋子擁有
擁有屋子意味有本身的承擔，而且在申請個人或其他貸款時可作為抵押工具。銀行普遍青睞律師、醫生、公務員、事業單位員工以及金融行業人員，被列為信用貸款的優待對象。
教育水平
教育水平越高，申請貸款時較具優勢，尤其是擁有高等教育或專業資格者。
信貸素質
每一次的信貸都會成為日後其他銀行發放貸款與否的參考，這還包括信用卡欠債的償還素質。假設往日的還款紀錄不好或遭列入黑名單，提增申請難度。
銀行信貸清單
出門前列明購物清單，就不怕遺漏甚麼忘記買。同樣的，向銀行申請貸款，按照“銀行信貸清單”提呈所需的資料和文件，就大大提高成功機率以及縮短處理時間。
星洲日報／財富廣場／焦點策劃‧2008.09.06
借貸疑問釐一釐
借貸疑問釐一釐
* 財富廣場
2008-09-20 19:36
“借錢”常常給人負面印象，有不少人誤解借錢這回事，特別是在目前利息低企情況下，借錢不單可令不少人減輕短期財務壓力，若拿捏得當，更可用來補抓投資機會。有鑑於此，本期《理債通》針對時下最常見的借錢疑問一一解答，希望這些常識能解惑外，還可趁機協助降低其他債務。
1．我應該選擇哪個貸款計劃？
貸款計劃有“不限用途”和“指定用途”之分，而“借錢的原因”與“個人財政狀況”，是兩個基本考慮因素，借錢人應根據自己的情況來決定選擇相關的計劃。
借錢的原因因人而異，以下是較常見的原因：
●裝修新居
●買車
●交稅
●結婚
●度假
●趁大減價購物
●突發事件
●週轉問題
●進修
●把握投機良機
●購買電器或耐用品
2．如何決定借款額？
借款多少，因人而定。不過銀行或接待機構主要視乎借款人所需要的金額及還款能力。若借款人收入有限，便要量力而為。
一般來說，借款額不應超過借款人的實際需要，還款額最好不要超過借款人每月收入的百分之三十（房屋抵押貸款除外，還款額佔月入比例高達百分之五十）
3．借貸和透支有何分別？
借款金額和還款期都是固定的，利息較低，條件較優惠，特別適合有固定入息的人士。不過，借款人若不肯定自己什麼時候需要用錢，亦不知道實際需要的金額的話，可以向銀行申請可以隨時靈活還款的信貸限額。如以資產作為抵押，更可享有較低的利率。
此外，由於循環備用錢是從借款人使用該筆錢財開始計算利息，可視為臨時應急錢。
有抵押借貸是指借款人在借貸時，以某些資產押給銀行，作為還款的保證。抵押品可以是物業、汽車或存款，但抵押品的價值最少須與借款額相若。
有抵押借貸的優點是比無抵押借貸支付較低的利息，然而借款人若無能力如期還款，放款人可利用借款人抵押的資產來還債。有抵押借貸的利息較低，但借款人要承擔可能失去資產的風險；而無抵押借款的利息相對較高。
你離債務危機有多遠？
當每個月薪水發下來的時候，你或你的家庭給銀行提供房貸、車貸、保險費、信用卡債務等一系列款項之後，所剩下資金是否還足夠自如地分配在儲蓄、保險、投資及生活各方面，而不覺得節衣縮食？
如果以上問題你的答案都是肯定的，那么恭喜，你或你的家庭沒有陷入“債務危机”；不過如果答案是否定，那么這需要注意了，或許你已經被“債務危机”困在陣中；或許，你正在那個黑洞的邊緣徘徊，小心失足！
不要擔心，請拿出一支筆，讓我們一起來計算一個簡單的公式：
每個月金融債務比率=每個月償還家庭債務金額/（家庭總收入-所得稅 -社會保障費-記賬補貼等一系列開銷）×100%
算好了嗎？噓……不用說出來，自己知道就好，最重要是要了解什麼是“月度金融債務比率”。簡單而言，它是衡量一個家庭每月有多少收入需要用來償還債務的比例。這個比例越高，說明還債后剩下的收入越少，反之亦然。
這個數據多少為宜？還是問自己吧。如果一個人每月開銷微乎其微，這個數据高一些也無所謂；如果一個人每天應酬多多，只娛樂應酬就花掉收入的一半，那么這個比例過高就有入不敷出的危機了。況且，這個數据只是一個比例，而非絕對數字，不能說月入10万及“月度金融債務比率”為50%的家庭，過得就不如月入1000及比率為零的家庭過得好。
這里僅關心每個家庭收入的水平區間，看看他們是否能夠使自己的資產良性運轉，進而能否過上至少与收入水平相當的品質生活。雖然“月度金融債務比率”因人而异，但一旦達到60%甚至更高，也是一件非常可怕的事情。
其實，“如人飲水，冷暖自知”，每月還了債務，是不是還能瀟灑自如地生活？自己最清楚，所以，你離“債務危機”有多遠？自己說了算。
星洲日報／財富廣場／理債通‧2008.09.20
* 財富廣場
2008-09-20 19:36
“借錢”常常給人負面印象，有不少人誤解借錢這回事，特別是在目前利息低企情況下，借錢不單可令不少人減輕短期財務壓力，若拿捏得當，更可用來補抓投資機會。有鑑於此，本期《理債通》針對時下最常見的借錢疑問一一解答，希望這些常識能解惑外，還可趁機協助降低其他債務。
1．我應該選擇哪個貸款計劃？
貸款計劃有“不限用途”和“指定用途”之分，而“借錢的原因”與“個人財政狀況”，是兩個基本考慮因素，借錢人應根據自己的情況來決定選擇相關的計劃。
借錢的原因因人而異，以下是較常見的原因：
●裝修新居
●買車
●交稅
●結婚
●度假
●趁大減價購物
●突發事件
●週轉問題
●進修
●把握投機良機
●購買電器或耐用品
2．如何決定借款額？
借款多少，因人而定。不過銀行或接待機構主要視乎借款人所需要的金額及還款能力。若借款人收入有限，便要量力而為。
一般來說，借款額不應超過借款人的實際需要，還款額最好不要超過借款人每月收入的百分之三十（房屋抵押貸款除外，還款額佔月入比例高達百分之五十）
3．借貸和透支有何分別？
借款金額和還款期都是固定的，利息較低，條件較優惠，特別適合有固定入息的人士。不過，借款人若不肯定自己什麼時候需要用錢，亦不知道實際需要的金額的話，可以向銀行申請可以隨時靈活還款的信貸限額。如以資產作為抵押，更可享有較低的利率。
此外，由於循環備用錢是從借款人使用該筆錢財開始計算利息，可視為臨時應急錢。
有抵押借貸是指借款人在借貸時，以某些資產押給銀行，作為還款的保證。抵押品可以是物業、汽車或存款，但抵押品的價值最少須與借款額相若。
有抵押借貸的優點是比無抵押借貸支付較低的利息，然而借款人若無能力如期還款，放款人可利用借款人抵押的資產來還債。有抵押借貸的利息較低，但借款人要承擔可能失去資產的風險；而無抵押借款的利息相對較高。
你離債務危機有多遠？
當每個月薪水發下來的時候，你或你的家庭給銀行提供房貸、車貸、保險費、信用卡債務等一系列款項之後，所剩下資金是否還足夠自如地分配在儲蓄、保險、投資及生活各方面，而不覺得節衣縮食？
如果以上問題你的答案都是肯定的，那么恭喜，你或你的家庭沒有陷入“債務危机”；不過如果答案是否定，那么這需要注意了，或許你已經被“債務危机”困在陣中；或許，你正在那個黑洞的邊緣徘徊，小心失足！
不要擔心，請拿出一支筆，讓我們一起來計算一個簡單的公式：
每個月金融債務比率=每個月償還家庭債務金額/（家庭總收入-所得稅 -社會保障費-記賬補貼等一系列開銷）×100%
算好了嗎？噓……不用說出來，自己知道就好，最重要是要了解什麼是“月度金融債務比率”。簡單而言，它是衡量一個家庭每月有多少收入需要用來償還債務的比例。這個比例越高，說明還債后剩下的收入越少，反之亦然。
這個數據多少為宜？還是問自己吧。如果一個人每月開銷微乎其微，這個數据高一些也無所謂；如果一個人每天應酬多多，只娛樂應酬就花掉收入的一半，那么這個比例過高就有入不敷出的危機了。況且，這個數据只是一個比例，而非絕對數字，不能說月入10万及“月度金融債務比率”為50%的家庭，過得就不如月入1000及比率為零的家庭過得好。
這里僅關心每個家庭收入的水平區間，看看他們是否能夠使自己的資產良性運轉，進而能否過上至少与收入水平相當的品質生活。雖然“月度金融債務比率”因人而异，但一旦達到60%甚至更高，也是一件非常可怕的事情。
其實，“如人飲水，冷暖自知”，每月還了債務，是不是還能瀟灑自如地生活？自己最清楚，所以，你離“債務危機”有多遠？自己說了算。
星洲日報／財富廣場／理債通‧2008.09.20
走出股市迷魂阵
我在奥运前夕去了北京一趟，游览了部份重建后的圆明园。
给我印象最深的，倒不是圆明园的断垣残柱，而是一座“迷魂阵”。
这座迷魂阵占地不到一英亩，由一组高可及胸的矮墙组成，中央是一座建在高台上的亭子，环绕亭子的是矮墙围成的通道，只有一条可通往亭子，其馀都是死巷，皇帝坐在亭子中，任何人在规定的时间内到达亭子，可得赏赐。
我发现，那些不假思索，信步入阵的旅行团团友，顺着通道前进，都被堵在死巷中。兜来兜去，总无法到达亭子。
只有极少数，不急于入阵，却在阵外仔细观察阵的结构，然后才从容不迫地入阵，慢步向前，很快地就到达亭子。比那些“盲侠”快了几倍。
股市就是一座奇大无比的迷魂阵，假如你不假思索就进入的话，多数会被困在“死巷”中，要到达“财富”之亭的机会很渺茫。
假如你抱着从容的态度，先在阵外高地，俯视股市，看清楚其真面目，然后才悠哉闲哉地入阵，必能顺利登上“财富”之亭。
对大部份人来说，股市有如一堆乱麻，很难理出一个头绪来。
结果是大部份置身股市迷魂阵的人，都感到无所适从。
实际上，只有你以简御繁，就不难看清楚股市的真面目。
只要你遵循以下的三个原则，股市迷魂阵困不住你。
第一个原则就是养成独立思考的习惯，不随波逐流。
大部份人最易犯的错误是“盲从”，“盲从”就是“盲目跟从”，也就是闭着眼睛跟着别人走，自己没有主张，殊不知这个“别人”，其实也不比自己更高明，结果当然是卡在“死巷”中。
就好像圆明园的游人，看见别人一窝蜂般进入“迷魂阵”，就毫不犹豫地跟着进去，殊不知这些“群众”，其实对这阵的结构，也是一无所知，结果当然都被困在“死巷”中，只有极少数的游人，不跟随“群众”入阵，反而站在阵外，花一点时间，观察迷魂阵的结构，看清楚通道的方向，然后才从容地入阵，结果是后发先至。
但股市的迷魂阵，比圆明园的迷魂阵复杂得多。
因为圆明园迷魂阵是由固定的矮墙组成，矮墙是不会变动的，只要从高处俯视，就会一目了然，你绝对不会迷路。
但是，股市的迷魂阵，是由无数的乱象组成，这些乱象不断地变动，你很容易眼光瞭乱，看不清通道。
在这种情形之下，大部份人选择最容易走的道路——跟着别人走，结果是别人错，他也错。
要减少错误最好的方法，是遵循第二个原则。
逆向思考走出困局
第二个原则为：反向。
“反向”有如鱼网的“纲”，“纲”就是提网的总绳，只要抓紧“纲”，整副鱼网就在你掌握中。
渔人在撒网时，因为抓紧“纲”，所以才能把撒出去的鱼网收回来，网中之鱼才无法逃脱。
在股市中，只要你“反向”成自然永远朝群众相反的方向走，股市的迷魂阵困不了你。
巴菲特说“别人贪婪时，你恐惧，别人恐惧时，你贪婪”，就是“反向”的最佳注脚。
然而，除非你配合基本面，“反向”也未必成功。
当一只股票由5令吉跌到1令吉时，如果你食古不化，根据“反向”的策略买进的话，你还是可能亏本。因为假使这只股票的公司已走向破产时，股价可能跌到5仙，甚至跌到零。以1令吉买进的人还是会亏大本。
所以，在应用“反向”策略时，一定要特别小心。
惟有一只股票的基本面保持不变时，才可以在股价大跌时买进。
如果基本面已改变，就必须重新评估，然后才决定是否值得买进。
问题是大部份人都没有评估股票价值的能力。
要评估股票的价值，必须做很多很多的功课，大部份人不会做功课，或是不肯花时间做功课。
为了避免买错，散户最好遵循第三个原则。
第三个原则为：只买五星级股票。
视垃圾股为瘟疫，绝不沾手。
无论“消息”多么好，也不动心。
记住：有些钱不是散户赚的，如果你因为不听“消息”而错过一次赚钱的机会的话，你不应感到痛心，而应感到庆幸，因为你可能已避开了九个陷阱。
因为在十个“消息”中，可能有九个是假的，是别人放出来引诱你上当的。
坚持只买五星级股票，你可以避开陷阱。
养成“千山我独行”的作风，对股价，坚持“反向”，对企业，坚持“五星”，你可以放心的走进股市的迷魂阵。
因为你一定能走出迷魂阵。
南洋商报
给我印象最深的，倒不是圆明园的断垣残柱，而是一座“迷魂阵”。
这座迷魂阵占地不到一英亩，由一组高可及胸的矮墙组成，中央是一座建在高台上的亭子，环绕亭子的是矮墙围成的通道，只有一条可通往亭子，其馀都是死巷，皇帝坐在亭子中，任何人在规定的时间内到达亭子，可得赏赐。
我发现，那些不假思索，信步入阵的旅行团团友，顺着通道前进，都被堵在死巷中。兜来兜去，总无法到达亭子。
只有极少数，不急于入阵，却在阵外仔细观察阵的结构，然后才从容不迫地入阵，慢步向前，很快地就到达亭子。比那些“盲侠”快了几倍。
股市就是一座奇大无比的迷魂阵，假如你不假思索就进入的话，多数会被困在“死巷”中，要到达“财富”之亭的机会很渺茫。
假如你抱着从容的态度，先在阵外高地，俯视股市，看清楚其真面目，然后才悠哉闲哉地入阵，必能顺利登上“财富”之亭。
对大部份人来说，股市有如一堆乱麻，很难理出一个头绪来。
结果是大部份置身股市迷魂阵的人，都感到无所适从。
实际上，只有你以简御繁，就不难看清楚股市的真面目。
只要你遵循以下的三个原则，股市迷魂阵困不住你。
第一个原则就是养成独立思考的习惯，不随波逐流。
大部份人最易犯的错误是“盲从”，“盲从”就是“盲目跟从”，也就是闭着眼睛跟着别人走，自己没有主张，殊不知这个“别人”，其实也不比自己更高明，结果当然是卡在“死巷”中。
就好像圆明园的游人，看见别人一窝蜂般进入“迷魂阵”，就毫不犹豫地跟着进去，殊不知这些“群众”，其实对这阵的结构，也是一无所知，结果当然都被困在“死巷”中，只有极少数的游人，不跟随“群众”入阵，反而站在阵外，花一点时间，观察迷魂阵的结构，看清楚通道的方向，然后才从容地入阵，结果是后发先至。
但股市的迷魂阵，比圆明园的迷魂阵复杂得多。
因为圆明园迷魂阵是由固定的矮墙组成，矮墙是不会变动的，只要从高处俯视，就会一目了然，你绝对不会迷路。
但是，股市的迷魂阵，是由无数的乱象组成，这些乱象不断地变动，你很容易眼光瞭乱，看不清通道。
在这种情形之下，大部份人选择最容易走的道路——跟着别人走，结果是别人错，他也错。
要减少错误最好的方法，是遵循第二个原则。
逆向思考走出困局
第二个原则为：反向。
“反向”有如鱼网的“纲”，“纲”就是提网的总绳，只要抓紧“纲”，整副鱼网就在你掌握中。
渔人在撒网时，因为抓紧“纲”，所以才能把撒出去的鱼网收回来，网中之鱼才无法逃脱。
在股市中，只要你“反向”成自然永远朝群众相反的方向走，股市的迷魂阵困不了你。
巴菲特说“别人贪婪时，你恐惧，别人恐惧时，你贪婪”，就是“反向”的最佳注脚。
然而，除非你配合基本面，“反向”也未必成功。
当一只股票由5令吉跌到1令吉时，如果你食古不化，根据“反向”的策略买进的话，你还是可能亏本。因为假使这只股票的公司已走向破产时，股价可能跌到5仙，甚至跌到零。以1令吉买进的人还是会亏大本。
所以，在应用“反向”策略时，一定要特别小心。
惟有一只股票的基本面保持不变时，才可以在股价大跌时买进。
如果基本面已改变，就必须重新评估，然后才决定是否值得买进。
问题是大部份人都没有评估股票价值的能力。
要评估股票的价值，必须做很多很多的功课，大部份人不会做功课，或是不肯花时间做功课。
为了避免买错，散户最好遵循第三个原则。
第三个原则为：只买五星级股票。
视垃圾股为瘟疫，绝不沾手。
无论“消息”多么好，也不动心。
记住：有些钱不是散户赚的，如果你因为不听“消息”而错过一次赚钱的机会的话，你不应感到痛心，而应感到庆幸，因为你可能已避开了九个陷阱。
因为在十个“消息”中，可能有九个是假的，是别人放出来引诱你上当的。
坚持只买五星级股票，你可以避开陷阱。
养成“千山我独行”的作风，对股价，坚持“反向”，对企业，坚持“五星”，你可以放心的走进股市的迷魂阵。
因为你一定能走出迷魂阵。
南洋商报
政治股何以成跛脚鸭？
政治股是指政党或政要拥有显著股权的公司的股票，包括利用政治力量获取商业利益的企业在内。
政治股常为股市热门股，尤其是在牛市中，此类股票，炙手可热，投机者趋之若鹜，在反对党崛起后，政治保护伞已收起来，此类股票的交易已冷却下来，由於没有基本面支撑下，政治股都成了跛脚鸭。
官商勾结，互相利用，以谋求暴利，自古已然，於今尤烈，而大马岂能例外？
有政治力量作为后盾的企业，在商业竞争上，占尽优势，照理，在业绩上，应有更加特出的表现才对，实际上刚好相反，假如你检讨这类企业的纪录，你一定会发现，这类企业的表现多数很恶劣；一小部份在开始时的确有骄人的表现，但多数虎头蛇尾，后劲不继，日子一久，劣迹毕露，有者甚至陷入财务困境，需劳动政府，利用纳税人的钱去拯救，才能生存下去，实在是浪费公帑，劳民伤财。
为什么有政治作保护伞的企业，表现多数不如人？
追根究底，是因为政治和经济的理念，背道而驰。
政治以服务人民为本，并非为私利，孟子曰“惟有仁义而已矣，何必曰利”，就是这个意思。
而民营企业包括上市公司，是以为股东谋利为惟一目标，跟政治为全民福利为依归的理念，南辕北辙。
故某些公共事业，即使无利可图，甚至长期倒贴，政府还是不得不做，民营企业，刚好相反，无利可图的事业，绝对不会去做。
例如水供，即使要倒贴，政府还是要提供，因为这关系到大部份人民的生活素质。
将水供私营化，经营水供的公司，若无利可图，谁要去做？
私营化后水供公司若获利丰厚，羊毛出自羊身上，水供公司的盈利，来自人民的荷包。
故水供私营化，是牺牲大部份人（用户）的利益，以增加小部份人（公司股东）的利益，则私营化之是否可取，一目了然。
有些政客，不断鼓吹“政经合一”，在理念上就站不住脚，其动机何在，大家心知肚明。
政治股既然是立足於不合逻辑的基础，则是先天不足，若后天又“失调”，则其败必矣！
所谓“失调”，是经营不善。
商场竞争激烈，同行如敌国，腥风血雨，陷阱处处，稍为不慎，即被淘汰。苟无人才，又缺经验，则被淘汰出局，只是时间问题而已。
靠政治力量，取得执照，合同或资源（如土地），但由於没有实际经营经验，又缺乏良好管理，加上官僚作风，挥霍无度，要与人在商场争一日之长短，难矣！
至於官营企业，掌管者只是受薪职员，有经营权而没有股权，公司大赚，盈利尽归股东，他最多只得到较多的花红而已，无权享受股息；若公司大亏，他也没有“切肤之痛”。故官营企业掌舵人，多数不求有功，但求无过。守成则有余，进取则不足，企业难有特出表现，不足为奇。
企业必须靠脚踏实地的经营，良好的管理，还要选对商业模式，才有可能成功。
靠政治力量取得的商业优势，犹如服用兴奋剂，鲜有能持久者，商场炮火连天，单靠保护伞，不可能打胜仗。此类企业，能永续经营者，绝无仅有。
基本面决定投资
投资者要在股市投资成功，一定要养成一种习惯，即是任何的投资决定，都必须根据基本面作出。绝不听信似是而非的传言，或是对上市公司一知半解的人的推荐，仓卒行事。
若无强大的基本面，即使别人说得天花乱坠，也切勿动心，以免落入股市大鳄的圈套，尸骨无存。
坚持基本面，可减低风险，提高胜算。
切勿对政治股存有幻想！
做个脚踏实地的投资者，你会活得更开心！
南洋商报
政治股常为股市热门股，尤其是在牛市中，此类股票，炙手可热，投机者趋之若鹜，在反对党崛起后，政治保护伞已收起来，此类股票的交易已冷却下来，由於没有基本面支撑下，政治股都成了跛脚鸭。
官商勾结，互相利用，以谋求暴利，自古已然，於今尤烈，而大马岂能例外？
有政治力量作为后盾的企业，在商业竞争上，占尽优势，照理，在业绩上，应有更加特出的表现才对，实际上刚好相反，假如你检讨这类企业的纪录，你一定会发现，这类企业的表现多数很恶劣；一小部份在开始时的确有骄人的表现，但多数虎头蛇尾，后劲不继，日子一久，劣迹毕露，有者甚至陷入财务困境，需劳动政府，利用纳税人的钱去拯救，才能生存下去，实在是浪费公帑，劳民伤财。
为什么有政治作保护伞的企业，表现多数不如人？
追根究底，是因为政治和经济的理念，背道而驰。
政治以服务人民为本，并非为私利，孟子曰“惟有仁义而已矣，何必曰利”，就是这个意思。
而民营企业包括上市公司，是以为股东谋利为惟一目标，跟政治为全民福利为依归的理念，南辕北辙。
故某些公共事业，即使无利可图，甚至长期倒贴，政府还是不得不做，民营企业，刚好相反，无利可图的事业，绝对不会去做。
例如水供，即使要倒贴，政府还是要提供，因为这关系到大部份人民的生活素质。
将水供私营化，经营水供的公司，若无利可图，谁要去做？
私营化后水供公司若获利丰厚，羊毛出自羊身上，水供公司的盈利，来自人民的荷包。
故水供私营化，是牺牲大部份人（用户）的利益，以增加小部份人（公司股东）的利益，则私营化之是否可取，一目了然。
有些政客，不断鼓吹“政经合一”，在理念上就站不住脚，其动机何在，大家心知肚明。
政治股既然是立足於不合逻辑的基础，则是先天不足，若后天又“失调”，则其败必矣！
所谓“失调”，是经营不善。
商场竞争激烈，同行如敌国，腥风血雨，陷阱处处，稍为不慎，即被淘汰。苟无人才，又缺经验，则被淘汰出局，只是时间问题而已。
靠政治力量，取得执照，合同或资源（如土地），但由於没有实际经营经验，又缺乏良好管理，加上官僚作风，挥霍无度，要与人在商场争一日之长短，难矣！
至於官营企业，掌管者只是受薪职员，有经营权而没有股权，公司大赚，盈利尽归股东，他最多只得到较多的花红而已，无权享受股息；若公司大亏，他也没有“切肤之痛”。故官营企业掌舵人，多数不求有功，但求无过。守成则有余，进取则不足，企业难有特出表现，不足为奇。
企业必须靠脚踏实地的经营，良好的管理，还要选对商业模式，才有可能成功。
靠政治力量取得的商业优势，犹如服用兴奋剂，鲜有能持久者，商场炮火连天，单靠保护伞，不可能打胜仗。此类企业，能永续经营者，绝无仅有。
基本面决定投资
投资者要在股市投资成功，一定要养成一种习惯，即是任何的投资决定，都必须根据基本面作出。绝不听信似是而非的传言，或是对上市公司一知半解的人的推荐，仓卒行事。
若无强大的基本面，即使别人说得天花乱坠，也切勿动心，以免落入股市大鳄的圈套，尸骨无存。
坚持基本面，可减低风险，提高胜算。
切勿对政治股存有幻想！
做个脚踏实地的投资者，你会活得更开心！
南洋商报
Subscribe to:
Posts (Atom)